Lorsque le monde devient cher, incertain et volatil, les investisseurs qui gagnent sont ceux qui déplacent les actifs corporels et efficacité fiscalepas loin d’eux.
Laissez-moi peindre le tableau.
- Le pétrole est au-dessus de 80 dollars le baril et volatile
- L’essence oscille autour de 4 $ le gallon dans tout le pays (et au-dessus de 6 $ dans certaines parties de la Californie)
- Le détroit d’Ormuz, par lequel transite normalement environ 20 % de l’approvisionnement mondial en pétrole, est contesté et en grande partie fermé depuis début mars. L’Agence internationale de l’énergie l’a qualifié de plus grande rupture d’approvisionnement dans l’histoire du marché pétrolier mondial.
- Le modèle de récession de Moody’s se situe à 49 %
- Les taux hypothécaires sont remontés au-dessus de 6%
Si votre instinct actuel est de vous figer, de vous asseoir sur vos mains et d’attendre que la fumée se dissipe, je comprends votre impulsion. Mais je dirais aussi.
Parce qu’enfoui dans ce chaos se trouve l’un des arguments les plus convaincants en faveur de investissement immobilier fiscalement avantageux que j’ai vu dans ma carrière.
Laissez-moi vous expliquer ce que je veux dire.
Quand tout le reste devient cher, l’immobilier devient intéressant
Inflation est le tueur silencieux des portefeuilles boursiers. Lorsque les prix du pétrole montent en flèche, le coût de tout suit : la nourriture, le transport maritime, la fabrication et les biens de consommation. Les marges des entreprises diminuent. Contrats de dépenses de consommation. Les actions, dont le prix est basé sur les attentes en matière de bénéfices futurs, en subissent les conséquences.
L’immobilier, en revanche, entretient une relation fondamentalement différente avec l’inflation. Revenus locatifs a tendance à augmenter avec l’inflation, car les propriétaires ajustent les loyers à mesure que les coûts augmentent. La valeur des propriétés a tendance à se maintenir ou à s’apprécier parce que le coût de remplacement des nouvelles constructions augmente avec les prix des matériaux et de l’énergie. Et la dette immobilière, qui est généralement à taux fixe, devient moins chère en termes réels à mesure que le dollar perd du pouvoir d’achat.
En d’autres termes, l’inflation érode la valeur de ce que vous avez tout en augmentant la valeur de ce que vous avez. Ce n’est pas une mauvaise affaire.
Bien entendu, cette dynamique ne garantit pas des rendements positifs dans tous les scénarios. Hausse des taux hypothécaires peut supprimer le volume des transactions et exercer une pression à la baisse sur les prix. Mais pour les investisseurs qui possèdent déjà des biens immobiliers ou qui y échangent en utilisant des stratégies fiscalement avantageuses, l’environnement inflationniste renforce en fait les arguments fondamentaux en faveur de rester dans le jeu.
Une crise, trois investisseurs, trois stratégies
Voyons comment cela crise énergétique affecte trois investisseurs très différents et comment chacun utilise l’environnement actuel à son avantage.
Nadia est une propriétaire de 58 ans qui possède un petit centre commercial dans la banlieue de Houston. Elle envisage de vendre depuis des années, mais le impôt sur les plus-values Bill l’a toujours arrêtée enrhumée. Maintenant, avec la valeur des propriétés commerciales toujours stable sur son marché, mais les portefeuilles d’actions se font martelerelle répond aux appels d’acheteurs qui souhaitent transférer de l’argent des actions vers quelque chose de tangible. Sa propriété est soudainement plus attrayante pour un plus grand nombre d’acheteurs qu’elle ne l’a été depuis des années.
Le geste de Nadia : Vendez maintenant pendant que la demande des acheteurs est forte, exécutez un 1031 échange et transférer le produit dans un portefeuille de Fiducies statutaires du Delaware. Elle reporte l’intégralité de l’impôt sur les plus-values, quitte la gestion active et perçoit des revenus passifs mensuels provenant de biens immobiliers de qualité institutionnelle, le genre de propriété qui résiste mieux aux tempêtes inflationnistes qu’un centre commercial avec deux logements vacants.
Elle capte également la dépréciation des bonus au travers des DST qui ont subi études de séparation des coûtscréant des pertes papier qui compensent son revenu passif et réduisent sa facture fiscale actuelle.
David est un responsable logiciel de 44 ans qui a vendu pour 2 millions de dollars d’actions de la société lorsque ses unités d’actions restreintes (UAI) acquis en janvier. Il disposait déjà d’une plus-value importante. Puis le marché s’est effondré, et maintenant il voit son portefeuille restant se rétrécir tout en faisant face à une facture fiscale à six chiffres sur les actions qu’il a déjà vendues.
Le geste de David : Investir les plus-values de sa vente d’actions dans un Fonds d’opportunité qualifié dans sa fenêtre de 180 jours. Il reporte l’impôt sur ces gains jusqu’à la fin de 2026 et, plus important encore, entame le processus de 10 ans vers une appréciation totalement exonérée d’impôt sur toute croissance de l’investissement QOZ.
Son argent passe du marché boursier – qui est à la merci des prix du pétrole, de la géopolitique et des conférences de presse de la Réserve fédérale – vers des biens immobiliers tangibles dans des communautés prêtes pour une croissance à long terme.
Dans dix ans, si tout se passe bien, l’IRS ne verra pas un seul centime de la nouvelle appréciation.
Patricia et Ray ont tous deux 67 anset c’est fini. Fini avec les locatairesfini la maintenance, fini le stress de vérifier leur compte de courtage chaque matin pour voir ce que le dernier titre du détroit d’Ormuz a fait à leur épargne-retraite du jour au lendemain. Ils possèdent un duplex locatif d’une valeur de 800 000 $ et un portefeuille d’actions qui a perdu 15 % de sa valeur plus tôt dans l’année. Ils veulent de la simplicité, de la stabilité et des revenus sur lesquels ils peuvent compter.
Leur démarche : Vendre le duplex via un 1031 échange en DST pour le côté immobilier, supprimer les obligations des propriétaires tout en reportant les plus-values. Pour le portefeuille d’actions, ils récoltent les pertes sur leurs positions les moins performantes pour compenser les gains ailleurs et rediriger une partie des gains restants vers un portefeuille d’actions. Fonds QOZ.
La combinaison leur donne un revenu passif provenant des DST, récolte de pertes fiscales de la vente d’actions et un véhicule de croissance à long terme dans le QOZ. Ils ont transformé une crise en plan de retraite.
Pourquoi le timing est plus important que d’habitude
Il y a trois raisons pour lesquelles ce moment particulier requiert notre attention.
D’abord, . Les gains différés des investissements QOZ antérieurs arrivent à échéance le 31 décembre 2026. Si vous effectuez un nouvel investissement QOZ aujourd’hui, vous êtes toujours soumis aux règles OZ 1.0, ce qui signifie que l’avantage d’appréciation en franchise d’impôt sur 10 ans est entièrement intact.
Et avec le Cartes OZ 2.0 en cours de dessinqui a débuté le 1er juillet, les investisseurs qui comprennent les deux programmes auront un avantage significatif sur ceux qui ne les comprennent pas.
Deuxièmement, de façon permanente, grâce au Loi sur un grand et beau projet de loi. Pour les hauts revenus qui investissent dans des DST avec des études de séparation des coûts, cela crée la possibilité de compenser les revenus passifs avec des déductions pour amortissement accélérées la première année. Dans un environnement inflationniste où chaque dollar d’économie d’impôt compte davantage, cet avantage est amplifié.
Troisièmement, parmi les vendeurs et les opportunités parmi les acheteurs. Les propriétaires effrayés par la hausse des coûts et l’incertitude économique sont incités à vendre. Les investisseurs qui fuient le marché boursier recherchent des alternatives stables et génératrices de revenus.
Le résultat est une place de marché où des acheteurs bien conseillés utilisant 1031 bourses, DST et Stratégies QOZ peut acquérir des actifs de qualité à des valorisations attractives tout en reporter ou éliminer les impôts dans le processus.
La situation dans son ensemble
Chaque perturbation économique majeure de l’histoire moderne – la crise pétrolière de 1973, l’effondrement financier de 2008, la pandémie de 2020 – a remodelé la façon dont les investisseurs perçoivent le risque, la matérialité et l’efficacité fiscale. La crise énergétique de 2026 ne sera pas différente.
Une fois la poussière retombée, les investisseurs qui se sont tournés vers l’immobilier et ont déployé des stratégies fiscalement avantageuses pendant les turbulences auront constitué des portefeuilles plus résilients, plus diversifiés et plus efficaces sur le plan fiscal que ceux qui ont attendu une mer calme qui pourrait prendre des années ou ne jamais arriver.
Les outils sont tous sur la table : 1031 bourses pour un repositionnement à impôt différé, des DST pour les revenus passifs et l’amortissement des bonus et des zones d’opportunités qualifiées pour une croissance à long terme en franchise d’impôt.
Chacun est puissant à lui seul. Utilisés ensemble, entre les mains d’un conseiller qui comprend comment les pièces s’emboîtent, elles deviennent quelque chose qui se rapproche d’un manuel de jeu complet pour naviguer exactement dans ce type d’environnement.
La crise est réelle. Mais l’opportunité aussi. La seule question est de savoir si vous êtes en mesure d’en profiter.
Cet article a été écrit et présente les points de vue de notre conseiller collaborateur, et non de la rédaction de Kiplinger. Vous pouvez vérifier les dossiers des conseillers auprès du SECONDE ou avec FINRA.
