Une maison est l’un des biens les plus précieux que de nombreux parents laisseront éventuellement derrière eux. Il peut également être porteur de décennies de souvenirs, ce qui en fait un héritage particulièrement personnel. Mais transmettre une maison n’est pas toujours aussi simple que de remettre les clés.
Même une maison sans hypothèque entraîne des dépenses permanentes, depuis les impôts fonciers et l’assurance jusqu’à l’entretien et les réparations. Et lorsque plusieurs enfants héritent d’une propriété, la question de savoir s’il faut conserver, vendre ou vivre dans la maison peut rendre les choses encore plus compliquées.
Et vous n’êtes pas seul à faire face à ces décisions. À mesure que le grand transfert de richesse se déroule, les baby-boomers devraient transmettre des milliards de dollars de richesse aux jeunes générations, et les maisons constitueront une part importante de cet héritage. Un nombre record de 340 000 maisons aux États-Unis ont été transmises par héritage entre août 2024 et août 2025, selon Cotality. Si votre maison est susceptible de faire partie de ce transfert, cela vaut la peine de décider à quoi vous voulez que cet héritage ressemble avant que ce soient vos enfants qui le découvrent.
Avez-vous demandé à vos enfants ce qu’ils veulent ?
La première conversation que vos enfants ont sur ce qu’ils doivent faire de la maison familiale ne devrait pas avoir lieu après votre départ. Parler de vos projets donne maintenant à chacun l’occasion d’être franc sur ce qu’il voudrait faire de manière réaliste avec la propriété et vous donne le temps d’ajuster votre plan successoral si leurs attentes diffèrent des vôtres.
Je peux vous dire d’avoir cette conversation, mais je sais qu’en fait, s’asseoir et l’avoir est une autre affaire. Et nos recherches suggèrent que de nombreuses familles ressentent la même chose. Dans une nouvelle enquête menée par Morning Consult pour le compte de Kiplinger dans le cadre de notre campagne Trillion Dollar Talk, les parents et les enfants adultes ont classé l’héritage parmi les sujets familiaux les plus inconfortables à discuter, après le sexe et les fréquentations.
Pourtant, lorsqu’ils sont obligés de choisir entre ces deux conversations inconfortables, 71 % des enfants adultes ont déclaré qu’ils préféraient parler avec leurs parents de ce dont ils hériteraient plutôt que de discuter de sexe et de fréquentations. Les parents ont le même sentiment : 79 % ont déclaré qu’ils préféreraient discuter de ce dont leurs enfants hériteront.
Les parents et les enfants adultes ont classé l’héritage parmi les sujets familiaux les plus inconfortables à aborder.
Ainsi, même si l’héritage n’est peut-être pas une conversation facile, vos enfants seront peut-être plus disposés à l’acquérir que vous ne le pensez. Vous n’avez pas besoin de régler l’intégralité de votre projet successoral en une seule fois.
Commencez par des questions pratiques sur la maison. Est-ce que quelqu’un y vivrait réellement ? Préféreraient-ils le vendre ? Si plusieurs enfants sont impliqués, ont-ils des idées différentes sur ce qui devrait se passer ? Ces conversations peuvent également révéler des préoccupations financières auxquelles vous n’aviez pas pensé, comme la question de savoir si quelqu’un pouvait se permettre les coûts permanents liés à l’entretien de la maison.
Et ne présumez pas qu’une seule conversation règle le problème de façon permanente. Un déménagement, un mariage, un divorce, des rénovations majeures ou un changement dans vos finances peuvent modifier ce qui est pratique pour vous ou vos enfants. Revoyez régulièrement le plan afin que ce que vous avez mis sur papier continue de refléter ce que vous et votre famille souhaitez réellement. Une fois que vous avez ouvert la conversation, voici les questions qui méritent d’être abordées ensemble.
1. Vos enfants veulent-ils réellement la maison ?
Vous aimez peut-être votre maison et tout ce qu’elle représente, mais cela ne signifie pas nécessairement que vos enfants voudront la garder. Avant de faire de la maison un élément central de votre plan successoral, demandez à vos enfants ce qu’ils voudraient en faire de manière réaliste.
Réfléchissez à l’endroit où ils vivent et à quoi pourrait ressembler leur vie lorsqu’ils hériteront de la propriété. Un enfant qui possède une maison à l’autre bout du pays peut avoir peu d’intérêt à y revenir, tandis qu’un autre peut ne pas vouloir assumer la responsabilité financière d’entretenir une deuxième propriété.
Même s’ils n’envisagent pas d’y vivre, ils pourraient être confrontés à des décisions quant à savoir s’ils doivent le louer, le conserver comme maison de vacances ou le vendre. Plus ces décisions tardent, plus la propriété risque de devenir un fardeau financier ou de tomber en ruine.
(Crédit image : Getty Images)
Au cours de mes années en tant qu’agent immobilier, j’ai travaillé avec des familles qui avaient du mal à décider quoi faire de leur maison après le décès d’une personne. La propriété contenait tellement de souvenirs que la vendre était pénible, mais personne ne voulait y vivre. Pendant ce temps, les factures n’arrêtaient pas d’arriver et la maison continuait de se détériorer.
La vérité sur ce qui a du sens pour une maison familiale peut faire mal, mais l’indécision a aussi un coût. Attendez trop longtemps et vous constaterez peut-être que le temps, l’argent ou l’état de la propriété ont pris la décision à votre place.
L’attachement sentimental peut également varier d’un membre de la famille à l’autre. Vous considérez peut-être la maison comme un élément important de l’histoire de votre famille, tandis que vos enfants préféreront peut-être hériter de biens plus faciles à gérer ou à diviser. Avoir cette conversation donne désormais à chacun la possibilité de partager ses attentes et peut vous aider à éviter de faire des plans basés sur des hypothèses.
2. Peuvent-ils se permettre de le conserver ?
Même si vos enfants veulent la maison, la question suivante est de savoir s’ils peuvent raisonnablement se permettre de la garder. Une maison sans hypothèque n’est pas une maison gratuite. Les taxes foncières, l’assurance habitation, les services publics, les frais HOA, l’entretien de routine et les réparations majeures peuvent représenter des milliers de dollars chaque année.
C’est quelque chose auquel j’ai pensé avec ma propre maison. C’est la « grande maison » où se réunit notre famille, et c’est pour cela qu’elle est importante à mes yeux. Mais mes enfants ne sont pas encore établis, et les éléments qui rendent la maison idéale pour une grande réunion de famille pourraient la rendre trop lourde à entretenir pour une seule personne ou une petite famille. Laisser à quelqu’un un atout précieux ne signifie pas nécessairement que vous lui laissez quelque chose qu’il peut se permettre confortablement.
Cela est encore plus important lorsque la maison représente une part importante de ce que vous laissez derrière vous. L’enquête Trillion Dollar Talk de Kiplinger a révélé que 33 % des parents ont déclaré que l’immobilier, y compris leur maison, constituerait la plus grande part de l’héritage de leurs enfants.
(Crédit image : Getty Images)
Pour les enfants qui ne sont pas encore financièrement établis, un héritage pourrait avoir un impact important sur leurs finances personnelles. La valeur immobilisée dans une maison pourrait les aider à acheter leur propre maison, à rembourser leurs dettes, à investir ou à bâtir une sécurité financière à long terme. Mais réaliser cette valeur nécessite un plan. Sans cela, les héritiers pourraient se retrouver responsables d’une propriété de valeur qu’ils n’ont pas les moyens d’entretenir ou qu’ils ne peuvent pas s’entendre sur ce qu’ils doivent faire.
Si vous avez toujours un prêt hypothécaire, cela ajoute une autre considération. Vos enfants peuvent hériter de la maison, mais la dette ne disparaît pas tout simplement. Parlez de ce que coûterait l’entretien de la maison, si quelqu’un pourrait facilement assumer ces dépenses et ce qui se passerait s’il ne le pouvait pas. Dans certains cas, vendre une maison familiale bien-aimée peut finalement s’avérer plus judicieux sur le plan financier que lutter pour la conserver.
3. Que se passe-t-il si un enfant veut la maison et un autre veut l’argent ?
Léguer un foyer à plusieurs enfants peut transformer ce qui semble être un simple héritage en une décision financière compliquée. Un enfant souhaitera peut-être conserver la maison familiale, tandis qu’un autre préférera vendre et recevoir sa part des bénéfices.
Si l’un des héritiers souhaite acquérir la propriété, demandez-vous s’il pourrait raisonnablement se permettre de racheter ses frères et sœurs sans se mettre dans une situation financière difficile.
Pour de nombreux parents, le partage équitable de la succession est l’objectif. L’enquête Trillion Dollar Talk de Kiplinger et Morning Consult a révélé que 71 % des parents de plus d’un enfant ont l’intention de partager leurs actifs à parts égales entre eux. Mais un héritage égal ne nécessite pas nécessairement de diviser chaque actif en parts égales. Les parents peuvent examiner leurs autres atouts lorsqu’ils décident comment y parvenir.
(Crédit image : Getty Images)
Par exemple, un enfant peut hériter de la maison tandis qu’un autre reçoit une plus grande part de l’épargne, des investissements ou du produit de l’assurance-vie. Ce qui est égal sur papier n’est peut-être pas toujours ce qui est le plus pratique pour vos enfants, alors pensez à la fois à la valeur que vous laissez à chaque enfant et à ce que l’héritage de chaque actif signifierait réellement pour eux.
Pour ma famille, j’ai décidé que je ne voulais pas que mes enfants aient à se demander quoi faire de notre maison ou risquent que la maison devienne une source de désaccord. Notre plan est que la maison soit vendue et que les bénéfices soient répartis entre eux. La maison est l’endroit où notre famille a construit des souvenirs ensemble, mais je préfère que sa valeur aide mes enfants à construire leurs propres rêves.
Vos enfants comprennent-ils les conséquences fiscales potentielles ?
Hériter d’une maison peut avoir des implications fiscales, surtout si vos enfants finissent par la vendre. En vertu de la loi fiscale fédérale actuelle, les biens hérités bénéficient généralement d’une « majoration » du coût jusqu’à leur juste valeur marchande à la date du décès du propriétaire.
Cela peut réduire considérablement les impôts sur les plus-values qu’un héritier pourrait autrement devoir par rapport à la réception de la maison en cadeau du vivant du parent.
Par exemple, si vous avez acheté votre maison pour 150 000 $ et qu’elle vaut 500 000 $ lorsque vos enfants en hériteront, leur coût de base sera généralement augmenté à 500 000 $. S’ils le vendaient rapidement pour environ ce montant, il pourrait y avoir peu ou pas de gain en capital imposable. Cependant, s’ils gardaient la maison et la vendaient plus tard pour 600 000 $, l’augmentation de la valeur après en avoir hérité pourrait potentiellement être imposable.
(Crédit image : Getty Images)
Les taxes fédérales ne sont pas la seule considération, et les règles peuvent varier selon la manière dont la propriété est transférée, le moment où elle est vendue et l’endroit où vous habitez. Avant de décider comment transmettre une maison, envisagez de discuter avec un avocat spécialisé en planification successorale ou un fiscaliste qui pourra vous expliquer comment votre projet pourrait affecter à la fois votre succession et vos héritiers.
Quelle que soit votre décision, assurez-vous que vos documents successoraux peuvent réellement réaliser ces souhaits. Un avocat spécialisé en planification successorale peut vous aider à déterminer la meilleure façon de transférer la propriété ou de diriger sa vente conformément aux lois de votre état.
Assurez-vous que la maison correspond à leur avenir
En grandissant, je commence à voir mes enfants sous un jour différent. Ils construisent leur vie et grandissent dans des directions que je n’aurais pas pu prédire lorsqu’ils étaient plus jeunes. Je veux que l’héritage que je leur laisse soutienne cette croissance, et ne limite pas les choix dont ils disposent quant à l’avenir.
Pour ma famille, cela signifie planifier la vente éventuelle de notre maison et le partage des bénéfices. Mais ce qui est bon pour ma famille ne l’est peut-être pas pour la vôtre. Garder une maison bien-aimée dans la famille pourrait être exactement ce que souhaitent vos enfants, et cela pourrait devenir un endroit où une autre génération construit ses propres souvenirs.
L’important est de ne pas présumer. Discutez avec vos enfants de ce que la maison signifie pour eux, de ce qu’ils voudraient raisonnablement en faire et s’ils pourraient se permettre les responsabilités qui en découlent. Assurez-vous ensuite que votre plan successoral reflète ces conversations.
Une maison familiale peut être un héritage incroyable. Assurez-vous simplement que l’héritage que vous planifiez est celui que vos enfants souhaitent réellement.
SUJETS
