Plus des trois quarts des Américains de 50 ans et plus déclarent vouloir rester chez eux après leur retraite, mais les fortes augmentations des impôts fonciers ont rendu le vieillissement chez soi inabordable.
Contrairement à l’impôt sur le revenu, qui diminue souvent à la retraite, l’impôt foncier est basé sur la valeur de votre maison – et dans de nombreuses régions du pays, la valeur imposable a grimpé en flèche ces dernières années. Les impôts fonciers médians ont augmenté en moyenne de 10,4 % entre 2021 et 2023, selon une analyse des dernières données disponibles par LendingTree, une place de marché en ligne de prêts à la consommation. L’impôt foncier médian en 2023 était de près de 3 000 dollars (2 969 dollars), mais les impôts fonciers médians dans 50 régions métropolitaines variaient de 1 091 dollars à près de 10 000 dollars, selon LendingTree.
Avant de rédiger un chèque pour votre prochaine facture de taxe foncière, assurez-vous de profiter pleinement des programmes d’allégement de la taxe foncière proposés par votre état ou localité. Alors que plus de 9 millions d’Américains sont probablement admissibles à un allègement de l’impôt foncier, seulement 8 % environ en font la demande, selon l’AARP. « Beaucoup ne savent pas que ces programmes existent ou supposent qu’ils ne seront pas admissibles », explique Nicole Heckman, vice-présidente du bien-être de la Fondation AARP.
Les types d’allégements d’impôt foncier disponibles varient, non seulement selon l’État, mais aussi selon les comtés et les juridictions. De nombreux États et juridictions offrent un allègement étendu aux propriétaires âgés de 65 ans ou plus ; certains offrent des pauses aux propriétaires âgés de 61 ans et plus. Les anciens combattants et les résidents handicapés peuvent également bénéficier d’une réduction de leurs impôts fonciers. Même si l’éligibilité est souvent basée sur le revenu, les seuils de revenu « peuvent être assez élevés », dit Heckman, alors ne présumez pas que vous gagnez trop pour être admissible. Dans le New Jersey, par exemple, les propriétaires ayant des revenus allant jusqu’à 500 000 $ ont droit au remboursement d’une partie de leur facture d’impôt foncier.
Les allégements fiscaux ne sont pas automatiques. Dans la plupart des cas, vous devez remplir une demande et la déposer avant une date limite fixée par votre localité ou votre état. Certaines juridictions exigent que vous fassiez votre demande en personne. D’autres États et localités vous permettent de postuler en ligne, mais cela peut être difficile pour les personnes âgées qui ne disposent pas d’Internet haut débit, explique Heckman.
Le programme Property Tax Aide de la Fondation AARP, qui en est maintenant à sa cinquième année, permet aux propriétaires de rechercher plus de 140 programmes dans 50 États et à Washington, DC. Les utilisateurs peuvent trouver des détails sur l’éligibilité, les délais et où obtenir de l’aide. Le montant moyen de l’aide fournie dans le cadre du programme est de 400 dollars, mais certains utilisateurs ont économisé jusqu’à 1 000 dollars, explique Heckman. De nombreux États autorisent les propriétaires éligibles à demander jusqu’à trois ans d’allègement d’impôt, dit-elle. « Cela peut constituer un crédit ou un remboursement important. »
Certains types d’états et de localités de secours proposent aux propriétaires :
1. Crédits d’impôt et remboursements
Plus d’une douzaine d’États offrent des crédits ou des remboursements d’impôt foncier aux personnes âgées éligibles pour des montants allant de 250 $ à 2 730 $. La Pennsylvanie offre des rabais allant de 380 $ à 1 000 $ aux résidents âgés et handicapés éligibles. Le Tennessee rembourse tout ou partie des impôts fonciers payés par les résidents éligibles.
Le Minnesota propose deux types de remboursements d’impôt foncier : un basé sur le revenu des propriétaires et le montant de leurs impôts fonciers, et un autre basé sur l’augmentation des impôts fonciers des résidents. (Certains résidents sont admissibles aux deux, et le programme ne se limite pas aux personnes âgées.) Cindy Rieck, 68 ans, de Pequot Lakes, Minnesota, dont la valeur de la maison a presque doublé depuis qu’elle l’a achetée en 2007, affirme avoir reçu un remboursement de 1 200 $ en 2024.
2. Exonération élargie pour les propriétés familiales
Les impôts fonciers sont basés sur la valeur imposable de votre maison, qui peut différer de sa valeur estimative ou marchande. Une exonération de propriété réduit l’évaluation, réduisant ainsi votre facture d’impôt foncier. La plupart des États offrent une sorte d’exemption de propriété pour les résidents, mais de nombreux États offrent une exemption de propriété supplémentaire pour les personnes âgées.
La Floride, par exemple, permet aux résidents d’exonérer jusqu’à 50 000 $ de la valeur imposable de leur maison des impôts fonciers (qui augmenteront avec le taux d’inflation à partir de 2025), mais les juridictions de l’État ont la possibilité d’accorder une exonération supplémentaire de 50 000 $ aux propriétaires éligibles de 65 ans et plus.
Le Texas a récemment augmenté son exemption de propriété à 140 000 $ pour tous les résidents. L’État accorde une exemption supplémentaire de 60 000 $ aux résidents âgés de 65 ans ou plus, pour une exemption totale combinée de 200 000 $. Le Texas autorise désormais chaque juridiction à ajouter 3 000 $ à ce montant.
3. Gel des cotisations
En Arizona, les propriétaires âgés de 65 ans ou plus qui vivent dans leur résidence principale depuis au moins deux ans et qui respectent les limites de revenus peuvent voir l’évaluation de leur propriété gelée pendant trois ans. Le New Jersey dispose d’un programme de « gel des seniors » qui rembourse les augmentations d’impôt foncier pour les résidents éligibles qui sont propriétaires de leur maison depuis au moins trois ans.
4. Report d’impôt
L’Illinois permet aux propriétaires éligibles de 65 ans et plus de reporter jusqu’à 7 500 $ d’impôts fonciers sur leur résidence principale. La Californie, le Maine, le Minnesota, le Vermont et Washington autorisent également les personnes âgées éligibles à reporter leurs impôts fonciers.
Si vous souscrivez au report, l’État ou la localité placera un privilège sur votre maison ; les impôts doivent être payés, généralement avec intérêts, après votre décès ou après la vente de la maison. Il est important d’en tenir compte lors de la planification de votre succession. Si vos héritiers vendent la maison, les arriérés d’impôts réduiront le montant qu’ils recevront du produit de la vente, et s’ils souhaitent la conserver, ils devront payer les impôts que vous avez reportés. « Si vous pouvez vous le permettre, vous pouvez décider que vous préférez payer l’impôt maintenant et ne pas avoir à vous soucier de quelque chose dont vos héritiers auront à s’inquiéter lorsqu’ils vendront la propriété », explique Jared Walczak, vice-président des projets d’État à la Tax Foundation à Washington, DC, un organisme de recherche sur la politique fiscale.
Autres options pour réduire votre facture fiscale
Demander un allégement de la taxe foncière n’est qu’un moyen parmi d’autres de réduire votre facture fiscale. Autres options qui peuvent s’offrir à vous :
Demander une déduction
Le One Big Beautiful Bill Act, promulgué en juillet, permet aux propriétaires de déduire jusqu’à 40 000 $ d’impôts nationaux et locaux, contre un plafond de 10 000 $. La disposition entre en vigueur en 2025 et expire en 2029. La législation a également élargi la déduction forfaitaire pour les contribuables éligibles de 65 ans et plus, de sorte que pour de nombreuses personnes âgées, demander la déduction forfaitaire permettra toujours de réduire la facture fiscale. Cependant, si vous vivez dans un État à fiscalité élevée et que vous avez d’autres dépenses déductibles – d’importantes contributions caritatives, par exemple – cela vaut la peine de consulter votre spécialiste en déclarations ou un logiciel fiscal pour déterminer si vous devez les détailler sur votre déclaration de revenus 2025.
Contestez votre facture de taxe foncière
Si vous pensez que votre évaluation était inexacte ou obsolète, vous pourrez peut-être la réduire en faisant appel. Consultez la fiche d’enregistrement de votre propriété, généralement disponible sur le site Web de votre localité ou sur demande. Si vous constatez une erreur évidente – quatre chambres au lieu de deux par exemple – votre évaluateur pourra accepter de baisser l’évaluation sur-le-champ.
Si les informations figurant sur la fiche d’enregistrement de votre propriété sont correctes mais que vous pensez que votre évaluation était plus élevée que celles de maisons comparables dans votre quartier, vous pouvez utiliser ces informations pour faire appel. Consultez le site Web de votre gouvernement local pour connaître les délais et les procédures. Realtor.com propose un outil qui vous fournira une estimation de la valeur marchande de votre maison, ainsi que les valeurs estimées des autres maisons de votre quartier. L’outil est gratuit mais vous devez créer un compte pour l’utiliser.
