(Crédit image : Getty Images)
Il n’est pas facile d’être un investisseur à revenu de nos jours.
Les taux à court terme, déjà en baisse, sont on s’attend généralement à une nouvelle baisse – surtout une fois que le président Donald Trump aura nommé un nouveau président de la Réserve fédérale.
Qualité investissement obligation d’entreprise les spreads sont historiquement bas. Cela signifie que vous obtenez très peu de supplément pour transférer votre argent des bons du Trésor américain (vraisemblablement sans risque) vers des obligations émises par des entreprises.
La situation devient encore plus sombre lorsqu’on se tourne vers les actions. Le rendement en dividendes du Indice S&P 500 est un dérisoire 1,1%. C’est également proche des plus bas historiques.
Heureusement, il existe encore des poches dans l’univers des investissements à revenu qui sont beaucoup plus généreuses. Celui que nous, chez Stansberry Asset Management (SAM), trouvons particulièrement attrayant est une niche et une partie souvent négligée du marché immobilier : le self-stockage.
L’avenir de la demande de stockage s’annonce prometteur
Si vous n’avez jamais utilisé une installation de self-stockage auparavant, vous pourriez être surpris du nombre d’Américains qui le font : près de 40 % selon certains chiffres. Les tendances démographiques indiquent que ce nombre reste stable, voire en croissance.
Alors qu’une vague de baby-boomers atteint l’âge de la retraite, nombre d’entre eux choisissent de déménager dans des maisons plus petites, des copropriétés ou des résidences pour retraités. Ce processus de réduction des effectifs implique généralement désencombrer.
Oui, certains biens finiront à la poubelle ou dans un tas de cadeaux. Mais les gens sont souvent réticents à abandonner des objets sentimentaux ou potentiellement utiles. Ces objets finissent souvent en stockage.
Selon le Bureau du recensement des États-UnisLes Millennials (ceux nés de 1981 à 1996) constituent désormais le groupe générationnel le plus important aux États-Unis. Il a souvent été observé que par rapport à leurs prédécesseurs, les Millennials privilégient les expériences plutôt que les possessions matérielles ainsi que la flexibilité de leur mode de vie.
À première vue, cela semble constituer un frein à la demande de self-stockage. Mais ces préférences attirent les Millennials vers les zones urbaines qui, en plus des opportunités d’emploi, offrent des scènes sociales dynamiques et des commodités de style de vie. Toutes de grandes choses. Mais la vie en ville équivaut souvent à des appartements plus petits ou à des espaces partagés. Cela signifie un stockage limité.
L’essor de la « gig economy » est un autre moteur de la demande de self-stockage, car les postes indépendants peuvent nécessiter de l’espace pour stocker l’équipement et les stocks.
Cela s’ajoute aux nombreuses entreprises qui utilisent couramment le stockage, notamment les détaillants en ligne et physiques (inventaire), les agents immobiliers (pièces de mise en scène) et les entreprises de construction (outils, équipements et matériaux), pour n’en nommer que quelques-unes.
Comment investir dans les REIT de self-stockage
En tant qu’entreprise, le self-stockage présente de nombreux avantages. Ces sociétés génèrent généralement des flux de trésorerie stables, ont de faibles coûts de maintenance et se sont révélées étonnamment résilientes lors des précédents ralentissements économiques.
Ensuite, il y a les rendements. Les sociétés de self-stockage cotées en bourse sont structurées comme fiducies de placement immobilier (REIT). Les REIT sont tenus par la loi de distribuer au moins 90 % de leur revenu imposable sous forme de dividendes aux actionnaires. Aux valorisations actuelles, les rendements en dividendes annuels des REIT de stockage public varient de 4,4 % à 7,7 %.
|
Téléscripteur |
Entreprise |
Capitalisation boursière |
Prix/AFFO |
Rendement du dividende |
Marge EBITDA (mrq) |
Dette nette/FFO |
|---|---|---|---|---|---|---|
|
Message d’intérêt public |
Stockage public |
45,9 milliards de dollars |
16,8 |
4,4% |
70,89% |
3.06 |
|
EXR |
Espace de stockage supplémentaire |
29,1 milliards de dollars |
17.2 |
4,8% |
53,19% |
7.31 |
|
CUBE |
CubeSmart |
8,1 milliards de dollars |
14.6 |
5,8% |
62,34% |
5.43 |
|
NSA |
Affiliés nationaux de stockage |
3,8 milliards de dollars |
14,0 |
7,7% |
62,42% |
10.06 |
|
SMA |
Arrêt intelligent |
1,9 milliard de dollars |
15.6 |
5,1% |
45,66% |
12.14 |
|
SOI |
Self-stockage mondial |
100 millions de dollars |
12.7 |
5,7% |
32,21% |
1,83 |
Dans le monde de l’investissement à revenu, il n’est pas conseillé d’acheter simplement les titres à rendement le plus élevé. L’achat de FPI de libre-entreposage de cette manière ne fait pas exception. En règle générale, plus le rendement que vous recevez est élevé, plus vous prenez de risques.
La clé est d’être conscient et méthodique du risque que vous prenez. Dans cet esprit, considérez quelques-unes des autres mesures du tableau ci-dessus et ce qu’elles nous disent.
Évaluation. Peu importe ce que vous achetez, c’est toujours une bonne idée de ne pas payer trop cher. Les investisseurs en actions utilisent souvent le ratio cours/bénéfice (P/E) comme moyen de valoriser les actions. Il vous indique le prix que vous payez pour 1 $ de revenus annuels.
Cependant, ce chiffre sur les bénéfices peut rapidement devenir trompeur dans le monde des REIT en raison de facteurs tels que les dépenses non monétaires (par exemple, l’amortissement) et les gains provenant de la vente de propriétés.
C’est pourquoi SAM préfère examiner les fonds provenant des opérations ajustés au prix (AFFO). Le P/AFFO moyen est d’environ 15x pour le groupe, bien qu’il existe des valeurs aberrantes dans les deux sens.
Rentabilité. Jetez un œil au tableau de marge du bénéfice avant intérêts, impôts, dépréciation et amortissement (EBITDA). Cela vous indique la rentabilité opérationnelle de l’entreprise (dans ce cas, nous examinons les données du trimestre le plus récent, ou mrq).
Maintenant, comparez cela à capitalisation boursièrequi vous indique la valeur marchande totale des actions en circulation de l’entreprise, ou plus simplement, la taille de l’entreprise.
Le lien : plus l’entreprise est grande, plus elle a tendance à être rentable. Cela est logique si l’on considère que les grandes entreprises peuvent fonctionner de manière plus simple par installation, tirer parti de la technologie, bénéficier de l’expérience, des connaissances et souvent d’un coût du capital inférieur.
Effet de levier. N’oubliez pas que les REIT sont tenus par la loi de verser la grande majorité de leurs bénéfices aux actionnaires. C’est ainsi que nous obtenons ces rendements juteux.
Cependant, cela ne laisse pas beaucoup de capital conservé à réinvestir dans l’entreprise. Pour ce faire, les REIT émettent généralement davantage d’actions et/ou émettent davantage de dettes.
Jetons un coup d’œil à l’aspect dette en comparant la dette nette (c’est-à-dire la dette restante après comptabilisation des liquidités au bilan) aux fonds provenant des opérations (FFO) des 12 derniers mois. Plus le chiffre est élevé, plus l’entreprise est endettée.
Or, l’effet de levier en lui-même n’est pas mauvais. Franchement, cela peut être une bonne chose, à condition que l’entreprise obtienne un retour sur investissement adéquat sur ce qu’elle emprunte.
Mais il peut y avoir trop de bonnes choses. L’effet de levier amplifie le risque et une entreprise peut avoir du mal à rembourser ses dettes lorsque les affaires vont mal.
Obtenir le meilleur rendement pour le moins de risques
Il y a bien d’autres choses à prendre en compte lorsque l’on investit dans des FPI de self-stockage : l’exposition géographique, les projections de croissance, les taux d’occupation et les équipes de direction, pour n’en nommer que quelques-uns. Mais les mesures ci-dessus devraient vous aider à démarrer votre parcours d’investissement.
Et gardez à l’esprit que rien n’est statique. Les données financières, les perspectives et même les équipes de direction changent avec le temps. C’est pourquoi SAM, en tant que gestionnaire actif, réévalue constamment ses efforts pour obtenir le meilleur rendement au moindre risque pour le compte de nos clients axés sur le revenu.
Cet article a été écrit et présente les points de vue de notre conseiller collaborateur, et non de la rédaction de Kiplinger. Vous pouvez vérifier les dossiers des conseillers auprès du SECONDE ou avec FINRA.
