Dans tout le pays, les prix des loyers ont été modérés récemment, offrant un certain soulagement aux récents diplômés universitaires qui se lancent dans leur carrière et recherchent leur propre place pour la première fois.
Le loyer médian des États-Unis a chuté de 1% en avril de l’année précédente à 1 625 $, la plus grande baisse depuis février 2024, selon un rapport de Redfin. C’est 80 $ en dessous du sommet record de 1 705 $, en août 2022.
Pourtant, les appartements sur de nombreux marchés restent difficiles à se permettre, et même des diplômés financièrement stables qui ont un revenu suffisant peuvent avoir du mal à se qualifier.
En plus de l’évaluation des revenus d’un locataire potentiel, les propriétaires vérifient souvent leur crédit, leurs références et leur histoire de location. Un jeune adulte qui a un dossier de crédit mince, par exemple, peut échouer au test d’admissibilité.
Entrez dans la banque de maman et papa. Les parents sont souvent habitués à signer sur la ligne pointillée et à payer les factures pour le logement des étudiants, car les étudiants ont généralement peu ou pas de revenus, et ils peuvent également être impatients d’aider leurs enfants alors qu’ils commencent leur vie post-diplôme.
Mais lorsque les enfants sont des adultes qui ont besoin d’aide pour se qualifier pour un appartement, l’aide parentale peut prendre une forme différente: servir de garant ou de co-signataire du bail.
« Il est important que les parents sachent que cela signifie qu’ils sont responsables du bail dans le cas où l’enfant ne paie pas », explique Chantel Bonneau Stewart, planificateur financier certifié de Northwestern Mutual à San Diego.
Cela peut être particulièrement préoccupant pour les parents qui approchent de la retraite et ne veulent pas avoir la responsabilité potentielle de rembourser le loyer de leur enfant, qui peut coûter 5 000 $ ou plus par mois dans des villes à coût élevé comme New York ou Boston.
Donc, avant d’assumer cette responsabilité, assurez-vous de comprendre les termes et les risques.
Garant contre co-signataire
Traditionnellement, la loi fait la différence entre un garant et un co-signature. Les co-signes sont responsables du loyer du premier jour. Les co-signes ont également le droit d’occuper l’appartement.
Les garants, en revanche, n’ont pas le droit d’occuper et ne sont responsables que si les défauts du locataire et le propriétaire ne peuvent pas recouvrer le loyer non rémunéré.
Cependant, les documents d’appartements sont écrits de manière à ce qu’il n’y ait pas de différence pratique.
« D’un point de vue financier, il y a peu de distinction entre la co-signature d’un bail et la garantie d’un bail », explique Zachary D. Schorr, avocat immobilier à Los Angeles. « Dans l’un ou l’autre des scénarios, si le locataire enfreint le bail – en particulier par le non-paiement du loyer – le propriétaire a généralement le droit de poursuivre le recouvrement directement du co-signataire ou du garant. »
Schorr dit que même si les principes juridiques pourraient exiger qu’un propriétaire demande d’abord un secours contre un locataire avant de poursuivre le garant, la plupart des garanties de bail renoncent aujourd’hui à cette exigence et permettent aux propriétaires de procéder directement à la garant sans préalablement poursuivre ni exploiter le locataire.
« Les baux standard, y compris les nôtres, sont rédigés afin que la garantie soit » conjointe et plusieurs « avec le locataire », explique Michael H. Zaransky, directeur général de MZ Capital Partners à Northbrook, Illinois, promoteur et propriétaire d’un appartement.
En d’autres termes, les garants et les locataires sont chacun entièrement responsables de l’endettement.
Qu’est-ce que cela signifie pour les parents qui essaient d’aider leurs enfants dans le logement? Garantir ou co-signaler le bail comporte des risques et une exposition financière pour le loyer non rémunéré.
Schorr dit que, étant donné le choix, il recommanderait de garantir plutôt que de co-signaler, uniquement parce qu’un co-signature serait poursuivi dans le cadre de l’action d’expulsion, tandis qu’un garant serait poursuivi séparément dans une action civile pour des dommages-intérêts monétaires.
Ce processus est plus lent et plus cher, dit-il, donc un propriétaire peut hésiter à intenter une telle poursuite.
Gérez votre risque
Si vous prévoyez d’aider votre enfant à obtenir un appartement, voici certaines choses que vous pouvez faire pour vous protéger.
Faites un discours Frank à l’avance. Assurez-vous que votre enfant comprend le risque que vous prenez et les implications s’ils violaient le bail.
Vous connaissez le mieux votre enfant; S’ils agissent parfois de manière irresponsable, vous devriez réfléchir à deux fois avant de devenir garant ou co-signe.
Si vous avez des doutes, créez un compte bancaire conjoint pour payer le loyer, suggère Stewart. De cette façon, vous pouvez surveiller le compte pour vous assurer que des fonds adéquats sont disponibles pour payer le loyer.
Demandez également au propriétaire d’envoyer des copies de factures ou d’autres communications ainsi que de votre enfant afin que vous soyez conscient de tout problème en temps réel.
Essayez de négocier la garantie de limiter votre exposition. Selon le marché, les propriétaires pourraient être disposés à limiter la garantie à la part de votre enfant du loyer, explique Debby Belt, agent immobilier et associé principal à Hammond Residential Real Estate à Chestnut Hill, Massachusetts.
Les propriétaires privés qui possèdent des bâtiments plus petits sont plus susceptibles de négocier, dit-elle. Les grands propriétaires institutionnels sont moins susceptibles d’avoir une marge de manœuvre.
Belt a garanti les baux pour les premiers appartements de ses trois filles. Pour une de ses filles, qui louait un appartement dans la région de Boston, le propriétaire était coopératif, et Belt a pu garantir uniquement la portion de sa fille, et non celle des deux autres colocataires.
Mais quand une autre fille a loué un appartement de deux chambres à Manhattan avec un colocataire pour un paiement mensuel total de 5 000 $, le propriétaire n’était pas si flexible.
Parce que le marché de la location était compétitif, Belt ne pouvait pas négocier une limitation pour garantir que la partie du bail par sa fille. « Avoir à garantir quelqu’un d’autre était très stressant », dit-elle.
Regardez les alternatives. Demandez si le propriétaire acceptera un dépôt de garantie supérieur au lieu d’un garant ou d’un sineur.
Ou considérez un produit tel que la couverture de loyer vendue par The Guarantors, une société fintech basée à New York. Cette couverture protège les propriétaires contre les défauts de défaut, ce qui peut encourager les propriétaires à accepter les locataires qui ne se qualifieraient pas autrement.
Le locataire paie la couverture du bail, quelle que soit la durée, et les frais varient d’environ la moitié à un peu plus d’un loyer d’un mois complet, en fonction du montant du loyer, de l’étendue de la couverture et du profil de risque du locataire, selon Julien Bonneville, le fondateur et chef de la direction de la société.
Sortez de la garantie dès que vous le pouvez. Une fois qu’un bail est en train de renouveler et que votre enfant a un an, une expérience d’un an de paiement à temps, il devrait être en mesure de se qualifier d’eux-mêmes.
Préparez-vous au pire des cas. Assurez-vous d’avoir suffisamment d’argent pour couvrir le loyer dû au cas où votre enfant ne ferait pas de paiement.
