Un parent vous laisse le domicile familial, à vous et à vos frères et sœurs. Cela peut paraître simple, mais hériter ensemble d’une maison peut rapidement soulever des questions financières, juridiques et émotionnelles. Contrairement à l’argent liquide, une maison n’est pas facilement divisée. Un frère ou une sœur souhaite peut-être vendre, tandis qu’un autre espère conserver la propriété dans la famille. Ce qui se passe ensuite peut dépendre du plan successoral, de la façon dont la propriété a été titrée et de la loi de l’État.
Et pour de nombreuses familles, la maison pourrait être l’un des atouts les plus importants pour lesquels elles devront prendre des décisions. Une enquête Morning Consult commandée par Kiplinger pour notre campagne Trillion Dollar Talk a révélé que 33 % des parents déclarent que l’immobilier, y compris leur maison, constituera la plus grande part de l’héritage de leurs enfants. Pourtant, seulement 24 % des enfants adultes s’attendent à ce que l’immobilier représente la plus grande part de ce dont ils héritent. Cet écart est l’une des raisons pour lesquelles il peut être utile de discuter des attentes avant qu’un héritage ne devienne une décision immédiate.
Si vous héritez d’une maison avec des frères et sœurs ou d’autres membres de la famille, comprendre vos droits de propriété, vos coûts et vos options peut vous aider à décider quoi faire de la propriété et, espérons-le, à éviter des conflits inutiles en cours de route.
Que signifie hériter d’une maison avec quelqu’un d’autre ?
Si une maison est laissée à plusieurs bénéficiaires, vous n’héritez pas nécessairement de votre propre partie physique de la propriété. Au lieu de cela, vous pouvez chacun recevoir un droit de propriété sur la maison.
Par exemple, si un parent laisse un foyer à parts égales à trois enfants, chaque enfant peut hériter d’un tiers des droits de propriété dans la propriété. Les modalités exactes de propriété dépendront du plan successoral, de l’acte et de la loi applicable de l’État.
Il se peut également que vous ne puissiez pas prendre immédiatement le contrôle de la propriété. Si la maison fait partie d’une succession qui doit faire l’objet d’une homologation, l’exécuteur testamentaire ou le représentant personnel devra peut-être s’occuper de la propriété pendant que la succession est administrée. Une maison transférée par l’intermédiaire d’une fiducie ou de certains autres arrangements peut être traitée différemment.
Avant de décider quoi faire de la maison, renseignez-vous exactement sur ce dont vous héritez et ce qui va avec. Cela inclut de déterminer s’il existe une hypothèque impayée, une facture d’impôt foncier, un privilège ou une autre obligation liée à la maison.
L’exécuteur testamentaire ou le procureur de la succession peut aider à clarifier à qui appartient la propriété, à quel moment les bénéficiaires en reçoivent le contrôle et si des dettes ou d’autres problèmes doivent être résolus en premier.
Votre première décision : garder, vendre ou racheter quelqu’un
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Une fois que la propriété est claire, les héritiers doivent généralement décider ce qu’ils veulent faire de la propriété. Il existe trois options courantes :
- Vendre la maison : Si tout le monde est d’accord, les héritiers peuvent vendre la propriété et diviser le produit net en fonction de leurs intérêts respectifs. Cela peut être l’option la plus simple lorsque personne ne veut de la maison ou lorsque les bénéficiaires préfèrent recevoir de l’argent.
- Qu’un héritier le garde : Peut-être qu’un frère ou une sœur souhaite vivre dans la maison ou y a un attachement plus fort. Cette personne pourrait potentiellement racheter les participations des autres bénéficiaires. Obtenir une évaluation indépendante peut établir une juste valeur pour la propriété, et l’héritier qui garde la maison peut avoir besoin de liquidités ou de financement pour finaliser le rachat et potentiellement refinancer une hypothèque existante.
- Conserver la propriété ensemble : Vous pourriez également continuer à être propriétaire conjoint de la maison. Certaines familles conservent une maison héritée comme propriété de vacances, location ou maison familiale partagée. Si vous optez pour cette voie, envisagez de créer un accord écrit expliquant comment la propriété peut être utilisée, comment les dépenses seront réparties et ce qui se passera si quelqu’un souhaite finalement se retirer.
La situation se complique lorsque les héritiers ne sont pas d’accord. Un copropriétaire ne peut pas simplement vendre la totalité de la propriété sans la participation des autres. Cependant, en fonction de la loi de l’État et de la structure de propriété, un copropriétaire peut être en mesure de demander un partage au tribunal.
Selon la loi de l’État et les circonstances, une procédure de partage peut aboutir à une vente ordonnée par le tribunal de la propriété, le produit étant réparti entre les propriétaires en fonction de leurs intérêts de propriété.
Étant donné qu’une procédure judiciaire peut ajouter du temps, des dépenses et des tensions, il vaut généralement la peine d’envisager d’abord une vente volontaire, un rachat ou une autre solution négociée.
Décidez qui paie la maison en attendant
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Même si vous décidez finalement de vendre, vous pourriez devenir propriétaire de la maison pendant des mois, le temps que la succession soit réglée, que les biens soient enlevés, que les réparations soient terminées et que la propriété soit inscrite.
Pendant ce temps, les factures ne disparaissent pas. Selon les biens, les héritiers peuvent être amenés à rendre compte :
Essayez de décider tôt qui paiera chaque dépense et tenez de bons registres. Si un frère ou une sœur paie 5 000 $ pour les réparations nécessaires, par exemple, les héritiers doivent se mettre d’accord sur le point de savoir si cette personne sera remboursée du produit de la vente avant que l’argent restant ne soit partagé.
Il est également important de discuter de ce qui se passe si un héritier habite dans la maison. Cette personne paiera-t-elle un loyer aux autres propriétaires ? Vont-ils couvrir les services publics ou un pourcentage plus élevé de l’hypothèque, des taxes et de l’entretien ?
Il n’existe pas d’arrangement unique qui convienne à toutes les familles, mais mettre votre accord par écrit peut réduire les malentendus plus tard.
Comprendre les implications fiscales avant de vendre
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Le simple fait de recevoir un héritage ne signifie généralement pas que vous devrez payer de l’impôt fédéral sur le revenu sur la valeur de ce dont vous héritez. Toutefois, la vente d’un bien hérité peut avoir des conséquences fiscales.
Un concept important à comprendre est la base renforcée. Dans la plupart des cas, la base fiscale des biens hérités est ajustée à leur juste valeur marchande à la date du décès du propriétaire.
Supposons qu’un parent achète une maison pour 150 000 $ et qu’elle vaille 400 000 $ à son décès. La base d’imposition des héritiers serait généralement de 400 000 $, plutôt que le prix d’achat initial de 150 000 $ du parent. Si les héritiers vendent ultérieurement la maison à un prix supérieur à leur valeur ajustée, ils pourraient devoir payer un impôt sur les plus-values sur la différence.
Cette distinction peut faire une différence majeure dans la facture fiscale, et c’est l’une des raisons pour lesquelles il peut être important d’obtenir une évaluation fiable de la propriété.
Lorsque plusieurs personnes héritent de la propriété, la participation de chacun compte également pour déterminer sa part du produit et du gain potentiel. Les impôts sur les successions ou les successions de l’État peuvent créer des considérations supplémentaires en fonction du lieu de résidence de la personne décédée et d’autres circonstances.
Cette éventuelle facture fiscale est également un domaine dans lequel les parents et leurs enfants peuvent avoir des attentes différentes. L’enquête a révélé que 34 % des enfants adultes s’attendent à payer des impôts sur un héritage, contre seulement 20 % des parents qui s’attendent à ce que leurs enfants soient redevables d’impôts. Comprendre comment les biens hérités sont imposés peut aider les héritiers à éviter les surprises lorsqu’ils décideront finalement quoi faire de la maison.
Étant donné que les règles varient en fonction de la succession et de la manière dont la propriété est finalement gérée, envisagez de consulter un fiscaliste avant de finaliser un rachat ou une vente.
Et si vous et les autres héritiers ne parvenez pas à vous mettre d’accord ?
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Une maison peut être l’un des biens les plus compliqués à hériter sur le plan émotionnel. Pour un frère ou une sœur, il s’agit d’une propriété précieuse qui pourrait fournir de l’argent pour une mise de fonds, une retraite ou d’autres objectifs financiers. D’autre part, c’est la maison d’enfance où la famille a passé des décennies à créer des souvenirs. Ces sentiments peuvent rendre difficile la prise d’une décision basée uniquement sur des dollars et des centimes.
Ces priorités concurrentes peuvent également créer des tensions entre frères et sœurs. Selon l’enquête Trillion Dollar Talk de Kiplinger, 33 % des enfants adultes ayant des frères et sœurs pensent qu’un héritage est susceptible de provoquer un conflit entre eux et leurs frères et sœurs.
Des attentes différentes quant à ce qui constitue un héritage équitable peuvent ajouter à cette tension. Alors que 71 % des parents de plusieurs enfants ont l’intention de diviser leur succession à parts égales, seulement 47 % des enfants adultes s’attendent à ce que leurs parents partagent leurs actifs à parts égales.
Si vous essayez de décider quoi faire d’une maison, commencez par obtenir une évaluation indépendante. Avoir une estimation neutre de la valeur de la propriété donne à chacun le même chiffre sur lequel travailler, que vous envisagiez une vente ou un rachat entre frères et sœurs.
Cela peut également aider à séparer la valeur sentimentale de la valeur financière. Vouloir préserver une maison familiale est compréhensible, mais la personne qui souhaite la conserver doit encore se demander si elle peut payer l’hypothèque, les taxes, l’assurance, l’entretien et éventuellement racheter les autres héritiers.
Si les conversations échouent, envisagez de faire appel à un avocat spécialisé en successions, à un médiateur ou à un professionnel de la finance qui pourra aider chacun à évaluer les options sans être aussi émotionnellement connecté à la propriété.
L’action en justice peut être une option de dernier recours. Selon la loi de l’État, un propriétaire peut être en mesure d’intenter une action en partage pour mettre fin à la copropriété, ce qui peut conduire à une vente ordonnée par le tribunal si la propriété ne peut raisonnablement être divisée. Mais les litiges peuvent être coûteux et potentiellement nuire aux relations familiales longtemps après la disparition de la maison.
Utilisez l’outil ci-dessous pour entrer en contact avec un professionnel financier agréé :
Avant de prendre une décision concernant une maison héritée
Il n’existe pas de réponse universelle quant à ce qu’il faut faire d’une maison héritée. La vente pourrait avoir du sens pour une famille, tandis qu’une autre pourrait être parfaitement à l’aise pour garder la propriété ensemble pendant des années.
Avant de prendre une décision :
- Découvrez exactement à qui appartient quel pourcentage de la propriété.
- Obtenez une évaluation indépendante.
- Déterminez s’il existe une hypothèque, un privilège ou une autre dette attachée à la maison.
- Calculez le coût permanent des taxes, des assurances, de l’entretien et d’autres dépenses.
- Discutez de ce que chaque héritier veut réellement faire de la propriété.
- Mettez par écrit les accords sur les dépenses et l’utilisation de la maison.
- Discutez avec un avocat spécialisé en successions et/ou un fiscaliste avant de finaliser un rachat ou une vente.
Idéalement, certaines de ces conversations peuvent avoir lieu avant qu’il n’y ait une maison à hériter. L’enquête Trillion Dollar Talk suggère que de nombreux enfants adultes recherchent plus de clarté sur les projets de leurs parents : lorsqu’on leur a demandé ce qu’ils aimeraient le plus savoir sur leur héritage, 11 % ont spécifiquement voulu savoir comment il serait partagé ou qui obtiendrait quoi.
Une conversation d’aujourd’hui n’éliminera pas toutes les décisions que les héritiers devront éventuellement prendre. Mais savoir si un parent envisage de léguer une maison à un ou plusieurs enfants ou de la vendre par succession peut donner à chacun plus de temps pour comprendre ce que pourrait réellement signifier cet héritage.
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