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Des plateformes comme Airbnb et VRBO permettent depuis longtemps aux personnes possédant une résidence secondaire de bénéficier du meilleur des deux mondes : des revenus de location à court terme et un endroit pour passer leurs vacances. Mais la prévalence de ces locations à court terme a poussé un nombre croissant de villes à sévir.
Dans La ville de New Yorkles propriétaires et les locataires n’ont pas le droit de louer un appartement ou une maison entière pour moins de 30 jours. San Francisco, Los Angeles et Las Vegas ont également règles restrictives.
Dans New Jerseyoù le tourisme balnéaire est énorme pendant les mois d’été, de nombreuses municipalités ont des règles qui plafonnent les locations à court terme pour éviter le bruit excessif et la surpopulation. Et étant donné que de nombreux propriétaires de maisons sur la plage achètent leur maison pour la paix et la détente, il ne sera pas surprenant de voir davantage de villes aux États-Unis devenir plus strictes dans les années à venir.
Cela pourrait cependant créer des problèmes pour les propriétaires qui dépendent de revenus locatifs à court terme.
C’est ce qui arrive au couple dans notre étude de cas, Brian et Sally. Il s’agit d’un couple de 63 ans possédant une maison sur la plage de 1,1 million de dollars qui rapporte normalement 2 000 dollars par semaine pendant la haute saison estivale. En l’absence de cela revenus locatifsils ne sont pas sûrs de pouvoir se permettre de garder la maison, car ils ont besoin d’argent pour subvenir à leurs besoins en général.
Voici ce que les experts ont à dire sur leur énigme.
La mise à jour du zonage change la donne
Si vous êtes propriétaire de votre maison de plage depuis des années, ce n’est pas n’importe quel vieil atout. Décharger cette maison de plage n’est pas la même chose que vendre une action sous-performante.
Néanmoins, vous devez réfléchir attentivement à la question de savoir s’il est judicieux de garder la plage à la maison, dit
Stacy Brown, vice-présidente de la gestion immobilière chez Gestion des biens immobiliersune entreprise voisine.
« A 63 ans, ce n’est plus simplement un propriété de vacances « , dit-elle. « C’est une décision de stabilité de la retraite. »
Comme l’explique Brown, de nombreuses personnes achètent des propriétés de plage ou de vacances avec un état d’esprit hybride. Pour Brian et Sally, cette résidence secondaire peut être un choix de style de vie et un atout patrimonial autant qu’une source de revenus.
À ce stade, cependant, dit Brown, « Si les revenus locatifs d’été constituaient un élément important de votre planification de retraite, la première étape consiste à éliminer toute émotion de l’analyse et à évaluer si la propriété remplit toujours la fonction pour laquelle elle était censée remplir. »
La conversion en location longue durée pourrait être un sac mitigé
Puisque la location de la maison de plage à court terme n’est plus viable, votre prochaine démarche logique pourrait être de voir si vous pouvez la faire fonctionner comme une location à long terme.
Brown déclare : « Convertir la maison en location à long terme peut tout à fait avoir du sens si la propriété continue de générer des liquidités confortables, s’il existe une forte demande de locations à long terme sur votre marché, si vous êtes à l’aise avec quelqu’un qui vit dans la maison toute l’année, si vous souhaitez continuer à bénéficier du potentiel d’appréciation de la maison et si les exigences opérationnelles d’une location à long terme correspondent toujours à votre style de vie. »
Comme l’explique Brown, avoir une location à long terme présente plusieurs avantages, notamment revenu mensuel prévisible et des coûts de rotation inférieurs. En outre, elle souligne que vous n’aurez pas à suivre et à stocker les stocks, tels que les produits en papier, que vous fourniriez normalement aux locataires à court terme. Et, dit-elle, vos dépenses marketing seront moindres.
Mais il y a aussi des compromis à faire.
« Une maison qui ressemblait autrefois à la vôtre peut commencer à se sentir pleinement occupée par la vie de quelqu’un d’autre », explique Brown. « Les locations à long terme créent une expérience de propriété très différente de celle des vacances saisonnières. Il y a une usure accrue, moins de flexibilité pour un usage personnel et, selon l’état, une conformité supplémentaire. »
De plus, une location à long terme peut ne pas générer le même revenu sur une base annuelle qu’une location à court terme qui profite d’une haute saison de location. Si vous recevez normalement 2 000 $ par semaine pendant 10 ou 12 semaines, cela représente entre 20 000 et 24 000 $ par an. Vous voudrez peut-être parler à un agent immobilier local pour voir ce qui est réaliste sur une base annuelle, car cela pourrait vous aider à éclairer votre décision.
Si vous décidez de louer la maison à long terme, il pourrait y avoir un bonus supplémentaire. Si la location à long terme ne fonctionne pas, vous pourrez peut-être effectuer un échange 1031, dans lequel vous vendez la maison de plage et transférez le produit dans un autre investissement immobilier. Cela pourrait vous aider à éviter une facture fiscale immédiate (même si vous pourriez éventuellement en faire face).
La location fait-elle partie de votre portefeuille d’investissement ?
Bien que la conversion de votre location à court terme en location à long terme vous permette de conserver la maison, vous devrez vous demander si cela vaut la peine si votre utilisation est limitée. Et du point de vue de l’investissement, cela n’a peut-être pas de sens de concentrer autant d’argent dans un seul actif.
Comme Evan Mills, conseiller financier associé chez Conseils aux universitairesexplique, garder la maison pourrait être risqué.
« Vous disposez d’un portefeuille de 1,6 million de dollars et d’une maison de plage de 1,1 million de dollars, ce qui signifie que près de la moitié de votre richesse totale se trouve dans une zone concentrée », dit-il. « En plus, selon l’endroit où on se trouve, on s’inquiète des inondations, ouraganstout type de dommage qui pourrait vous coûter une somme d’argent importante.
Un portefeuille d’actions et d’obligations pourrait perdre de la valeur en fonction des conditions du marché. Mais ce n’est pas la même chose que de devoir dépenser de l’argent pour réparer un toit défaillant ou de supporter le coût de la hausse des primes d’assurance habitation et taxes foncières.
Mills souligne qu’une location à long terme offre un revenu plus stable qu’une location à court terme. Cependant, dit-il, « Maintenant, vous regardez l’usure avec quelqu’un là-bas toute l’année, les frais de gestion, ce qu’ils couvrent par rapport à ce que vous couvrez, l’assurance, (et) de nombreux frais qui s’ajoutent à quelque chose dont vous ne pourrez jamais profiter. »
Ou, pour le dire encore plus crûment : « Vous abandonnez complètement le style de vie et vous affrontez une toute autre série de maux de tête pour un rendement qui ne le justifie peut-être pas. »
Brown souligne que les propriétés côtières en particulier comportent des risques supplémentaires. Il y a la pression des assurances et les risques liés au climat.
Entre 2019 et 2024, les primes d’assurance habitation ont augmenté de 3 % à l’échelle nationale, mais de 25 % ou plus dans les zones côtières du sud, selon les États-Unis. Bureau de la responsabilité gouvernementale.
« Ce ne sont pas des considérations émotionnelles », déclare Brown. « Ce sont des réalités opérationnelles et financières. »
Si vous décidez de décharger la maison de plage, vous devrez garder quelques points à l’esprit.
Premièrement, puisqu’il ne s’agit pas d’une résidence principale, vous ne bénéficierez pas d’une exclusion de plus-value lors de la vente. Si la maison a pris beaucoup de valeur depuis que vous l’avez achetée, vous pourriez avoir une grosse facture IRS entre les mains. Vous envisagez peut-être également la récupération de l’amortissement.
« Les investisseurs à long terme les plus solides sont… ceux qui sont prêts à réévaluer même les actifs qu’ils aiment lorsque l’environnement qui les entoure change. » -Stacy Brun
C’est une question de priorité et d’honnêteté
En fin de compte, garder votre maison de plage pourrait toujours avoir un sens financier si les revenus locatifs que vous générez dépassent vos dépenses d’exploitation et sont significatifs pour votre entreprise. plan de retraite. Mais vous devrez être honnête avec vous-même quant à savoir si vous considérez la propriété locative comme une source de revenu de retraite ou comme un atout de style de vie.
« Parfois », dit Brown, « la bonne réponse est : ‘nous pouvons nous permettre de garder cela parce que cela nous apporte de la joie’. » Et d’autres fois, la réponse est : « cet actif ne correspond plus à la retraite que nous souhaitons réellement ».
Aucune des deux réponses n’est fausse, insiste Brown.
« L’erreur serait d’éviter la conversation parce que la propriété a une valeur émotionnelle », explique Brown. « Les investisseurs à long terme les plus solides ne sont pas ceux qui ne changent jamais de stratégie. Ce sont ceux qui sont prêts à réévaluer même les actifs qu’ils aiment lorsque l’environnement qui les entoure change. »
