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Bail triple net (NNN) l’immobilier commercial signifie que le locataire gère l’assurance, les taxes et l’entretien de l’actif ainsi que le loyer et les services publics, laissant au propriétaire des responsabilités minimes.
Pour les investisseurs immobiliers qui en ont assez de gérer des immeubles multifamiliaux ou de jongler avec une douzaine d’actifs résidentiels différents, ils peuvent être une excellente option si vous souhaitez 1031 échange en quelque chose d’un peu plus pratique (étant entendu que chaque actif nécessitera, à un moment donné, au moins votre attention).
Avec NNN, l’entretien quotidien continu est nettement inférieur à celui d’autres types de biens immobiliers que vous possédez directement. Personne ne vous appellera à propos d’une fuite. Personne n’aura besoin de vous pour réparer les toilettes. Tant que le locataire continue de payer son loyer, vos responsabilités se limitent largement à remplir quelques papiers ici et là.
Autrement dit : sur le continuum passif-actif, NNN se situe quelque part entre un FPI et une location.
Si vous avez cliqué sur cet article, vous êtes probablement déjà intéressé à investir dans votre propre actif NNN. Vous en avez peut-être même vérifié certains auprès d’un courtier ou d’un conseiller.
Mais que faut-il rechercher avant de souscrire un contrat ?
Nous sommes un bureau familial privé qui se spécialise dans l’immobilier commercial à bail net triple (NNN) et double (NN), ayant facilité plus de 470 millions de dollars de transactions au cours des dernières années.
Voici ce que notre équipe examine en premier.
1. Solvabilité du locataire
Imaginez que vous louez une maison unifamiliale et que votre locataire paie le taxes foncièresl’assurance et s’occupe de l’entretien. Vous êtes ravi.
Lorsque vous entendez parler pour la première fois de l’immobilier commercial NNN, vous pourriez avoir une réaction similaire.
Il n’y a qu’un seul problème : que se passe-t-il si ce locataire perd son emploi ? Ou, dans le cas d’un bien immobilier commercial, que se passe-t-il si le locataire fait faillite ?
C’est pourquoi la solvabilité du locataire est le facteur numéro un lors de l’évaluation des actifs locatifs nets d’un seul locataire. La capacité de votre locataire à payer son loyer est essentielle, c’est pourquoi il est prudent d’investir dans un locataire de la meilleure qualité possible. Si ce locataire cesse de gagner de l’argent, il est possible qu’il ne respecte pas son bail.
Recherchez des entreprises locataires nationales avec un qualité d’investissement de BBB- ou supérieure (en fonction de votre tolérance au risque), étant entendu qu’il existe une relation étroite entre le risque et le rendement. Si vous investissez dans des baux fonciers garantis par l’entreprise McDonald’s, vous prenez très peu de risques, vous pouvez donc vous attendre à très peu de récompense.
Si vous investissez dans un opérateur régional de café à service rapide, vous pouvez vous attendre à une récompense nettement plus élevée tout en prenant plus de risques.
2. Garantie d’entreprise
Une garantie d’entreprise est une promesse légale d’une entreprise (souvent une société mère ou une société affiliée) de couvrir les obligations financières ou contractuelles d’une autre entité commerciale (comme une filiale) en cas de défaut de celle-ci.
Par exemple, disons que vous achetez un garage de vidange d’huile dans un endroit qui s’avère être un mauvais emplacement, mais que votre bail est garanti par un opérateur national comptant plus de 500 emplacements à travers le pays.
Ce qu’il y a de bien avec les économies d’échelle, c’est que même si cet emplacement est sous-performant, l’opérateur pourrait être disposé à ne pas en tirer de profit. Une comptabilité intelligente pourrait leur permettre d’utiliser les pertes de cet endroit pour compenser les gains d’un autre endroit.
Il suffit de dire qu’il est important d’avoir une garantie d’entreprise sur votre bail – et il est important que cette garantie soit soutenue par l’entité corporative impliquée dans la transaction, et pas seulement par une seule. SARL ou franchisé.
Il s’agit d’un piège courant pour les investisseurs débutants en immobilier commercial : vous pourriez penser que vous obtenez beaucoup sur une propriété pour découvrir que le garant du bail n’est pas nécessairement lié au locataire réel – ou du moins pas d’une manière qui vous permettrait de récupérer des pertes importantes.
Si Wendy’s est « garanti par l’entreprise » par Wendy’s 456 Lakewood Dr LLC, par exemple, cette LLC pourrait être facilement dissoute en cas de sous-performance de cet emplacement.
L’immobilier commercial peut vite devenir déroutant, en particulier lorsque plusieurs SARL sont impliquées dans une seule transaction. Faites toujours attention à qui garantit réellement le bail. S’il s’agit d’une entité de franchise, vous devez le savoir dès le départ.
3. Baux à long terme
Revenons à cette métaphore résidentielle et supposons que vous avez un locataire qui a payé avec diligence les taxes et les assurances de votre propriété, réparé le toit, remplacé les gouttières, etc.
Et s’ils décidaient de partir un jour ?
Vous serez obligé d’essayer de trouver un nouveau locataire comme eux, et si c’est un endroit qui leur convient parfaitement (mais pas nécessairement pour n’importe qui d’autre), vous pourriez avoir du mal à trouver un nouveau locataire. C’est à ce moment-là que vos faibles responsabilités de propriétaire pourraient devenir un peu plus intensives.
Prenons l’exemple d’une clinique de dialyse. Dans une clinique de dialyse, il y aura 20 à 40 baies avec coordination mécanique, électrique et plomberie. Une salle de traitement des eaux abrite les infrastructures d’osmose inverse et de distribution de bicarbonate. Habituellement, tout cela est spécialement conçu pour être utilisé comme clinique de dialyse, car trouver un nouveau locataire pour cet espace peut être difficile.
C’est pourquoi vous souhaiterez trouver un locataire avec un bail à long terme (de huit à 20 ans ou plus). De cette façon, vous disposerez de suffisamment d’espace pour planifier en conséquence si jamais vous rencontrez des problèmes de relocation.
Connaître la différence entre NN, NNN et NNN absolu
Il n’existe malheureusement pas de définition faisant autorité à laquelle tout le monde s’en tient, et les protocoles d’offre pour les actifs en location nette ont tendance à confondre NNN avec ce que nous appellerions NN. Les trois « N » font généralement référence à l’assurance, aux taxes et à l’entretien.
Certaines notes d’offre diront qu’il s’agit d’un bail NNN avec le locataire s’occupant du toit et de la structure.
À notre avis, c’est de la maintenance. Certains pourraient dire que le terme « entretien » dans NNN fait uniquement référence à « l’entretien des espaces communs ». Nous pensons que c’est déroutant.
Nous n’utilisons que deux définitions : NNN absolu (le locataire s’occupe de l’entretien, de l’assurance et des taxes) et NN (le locataire s’occupe de l’assurance, des taxes et peut-être de l’entretien, mais vous êtes responsable du toit et de la structure).
En conclusion
Si vous souhaitez investir dans les actifs NNN et NN, vous devez rechercher trois éléments spécifiques :
1. Solvabilité du locataire (recherchez des locataires nationaux dont la cote de crédit est au nord de BBB-, en fonction de ce que vous recherchez)
2) Garanties d’entreprise (de la société mère, et non d’un franchisé individuel ou d’une LLC)
3) Baux longue durée (pour que vous puissiez planifier votre sortie en conséquence)
Si gérer vous-même l’intégralité d’une acquisition de NNN vous semble insurmontable, notre family office privé peut vous aider. Nous avons créé sept divisions pour simplifier le processus d’acquisition d’un bien immobilier commercial.
Cet article a été écrit et présente les points de vue de notre conseiller collaborateur, et non de la rédaction de Kiplinger. Vous pouvez vérifier les dossiers des conseillers auprès du SECONDE ou avec FINRA.
