Le divorce peut bouleverser votre monde – émotionnellement et financièrement. Et en ce qui concerne l’immobilier, les décisions que vous prenez pendant cette période peuvent avoir un impact durable sur votre avenir financier.
Qu’il s’agisse de la maison familiale ou d’une propriété locative, l’immobilier est souvent l’un des actifs les plus importants et les plus chargés de l’émotion dans un mariage.
En tant que planificateur financier certifié et professionnel et certifié Divorce Financial Analyst®, j’ai parcouru cette route avec de nombreux clients. J’ai vu le chagrin, les pièges fiscaux cachés et, surtout, les résultats puissants lorsque les bonnes conseils sont en place.
Voici ce que vous devez savoir.
Pourquoi l’immobilier compte tant en divorce
Votre maison n’est pas seulement un bâtiment – il représente la sécurité, les souvenirs, et c’est souvent votre atout le plus précieux. Les décisions que vous prenez sur l’immobilier, que ce soit à vendre, à conserver ou à partager, a de graves conséquences financières.
Des règles fiscales aux transferts de titre, les détails comptent. Un petit faux pas peut signifier des dizaines de milliers de dollars perdus sur la route.
Ce que l’IRS dit sur les transferts de biens et les taxes sur les gains en capital
Commençons par le côté fiscal. L’article 1041 de l’IRS permet les transferts de propriétés entre les conjoints de divorce sans déclencher l’impôt sur le revenu.
Cela semble simple, non? Pas tout à fait.
Si vous divorcez et que la maison familiale fait partie du règlement, il est important de penser à l’avance – en particulier sur les taxes.
L’une des plus grandes allégements fiscaux disponibles pour les propriétaires est l’exclusion des gains en capital: si un couple marié vend sa résidence principale, il peut exclure jusqu’à 500 000 $ en gains en capital (250 000 $ par personne) de l’impôt, tant que les deux conjoints ont été détenus et ont vécu à la maison pendant au moins deux des cinq dernières années avant la vente.
Mais cela se complique après un divorce. Si un seul conjoint continue de vivre à la maison – ou si la maison est vendue des années plus tard – une ou les deux parties pourraient perdre l’admissibilité à cette exclusion.
C’est pourquoi le calendrier et le libellé de votre accord de divorce sont importants. Si un conjoint restera à la maison, l’accord doit:
- Indiquent clairement qu’ils ont le droit d’y rester
- Assurez-vous que la période d’utilisation de l’autre conjoint (non résident) est comptée pour l’exigence de résidence de deux années de l’IRS
De plus, le conjoint non résident doit rester sur le titre de la propriété au cours de cette période afin de satisfaire le test de propriété de l’IRS. Sans ces deux conditions – l’utilisation et la propriété – l’exclusion peut ne pas s’appliquer, et une future vente pourrait entraîner une facture fiscale abrupte et inattendue.
Stratégie domestique d’un couple
Prenez Sam et Lisa, par exemple. Ils ont divorcé en 2023. Dans le cadre de leur règlement, Lisa continuera de vivre dans la maison jusqu’à six ans, ou jusqu’à ce que leur plus jeune enfant ait 18 ans – selon la première éventualité.
À ce stade, elle doit soit racheter les 50% de propriété de Sam, soit coopérer avec Sam pour vendre la propriété.
L’avocat de Sam s’est assuré que cet arrangement était énoncé dans l’accord de divorce pour protéger l’exclusion de l’impôt sur les gains en capital de 250 000 $ de Sam. Tout aussi important, Sam doit rester sur le titre de la maison pendant cette période pour préserver son éligibilité.
«Il est crucial que ces dispositions immobilières soient clairement définies dans l’accord de divorce», explique Alla Roytberg, avocat matrimonial, médiateur de divorce et fondateur de Roytberg Traum Law and Mediation PC
«Nous incluons toujours un langage spécifiant la durée de la durée d’un conjoint à la maison et ce qui se passe si les plans changent. Sans ces détails, l’application et la coopération future peuvent devenir difficiles, surtout si la relation est tendue.»
Vous pensez à un rachat?
Si un conjoint veut garder la maison, un rachat peut offrir une fermeture propre. Mais ce n’est pas aussi simple que de signer sur la ligne pointillée.
Le conjoint séjournant à la maison doit généralement refinancer l’hypothèque en son nom seul. Si leur revenu ou leur crédit n’est pas assez fort, cela peut devenir une énorme pierre d’achoppement.
Et puis il y a le rachat lui-même. Comment sera-t-il payé? Espèces? Investissements dans un compte de courtage? Des actifs de retraite? Ces choix sont livrés avec des implications fiscales et de liquidité.
Les frais de refinancement, les transferts de titre, les coûts de clôture et même les taxes de transfert doivent également être pris en compte dans le règlement. Et si la propriété est une coopérative ou située à l’extérieur des États-Unis, cela comprend souvent encore plus de couches de complexité.
«Certains avocats matrimoniaux ne se rendent pas compte que le transfert de propriété d’une coopérative peut nécessiter l’approbation du conseil d’administration, et ils ne parviennent pas à résoudre les détails du processus d’approbation du conseil d’administration ainsi que le processus de refinancement de l’accord de divorce», explique Roytberg. «Cela présente des problèmes, car le conjoint qui cherche à« racheter »l’intérêt de l’autre ne peut pas être approuvé par le conseil d’administration ou ne peut pas refinancer le prêt.
«Il doit y avoir un plan clair pour le rachat et un plan alternatif, au cas où le rachat ne pourra pas réussir», explique-t-elle. «Il est essentiel de s’impliquer un avocat immobilier expérimenté pour examiner un accord de divorce avant sa signature pour s’assurer que les plans immobiliers des parties se déroulent en douceur à l’avenir et qu’ils ne se retrouvent pas devant les tribunaux en raison des ambiguïtés et des échappatoires dans leur plan de divorce immobilier.»
Devriez-vous vendre maintenant ou plus tard?
Certains couples choisissent de vendre la maison immédiatement. D’autres retardent la vente, peut-être jusqu’à ce que les enfants terminent l’école ou que le marché s’améliore. Les deux choix viennent avec des avantages et des inconvénients.
Une vente immédiate offre une rupture propre et une division claire du produit. Mais vous devrez vous mettre d’accord sur l’agent d’inscription, le prix de vente, le calendrier et comment gérer les coûts, tels que les réparations ou la mise en scène.
Une vente retardée? Qui ouvre un nouvel ensemble de questions:
- Qui paie l’hypothèque, les impôts immobiliers et l’assurance?
- Qui vit dans la maison?
- Que se passe-t-il si des réparations majeures sont nécessaires?
- Comment les coûts et les bénéfices sont-ils divisés?
- Qui réclame les intérêts hypothécaires et les déductions d’impôt foncier?
- Et si une partie veut vendre et que l’autre ne le fait pas?
- Quelles sont les conséquences si une partie refuse de coopérer?
- Y a-t-il un calendrier ou un événement qui déclenche la vente?
- Et si la valeur marchande de la maison baisse – qui présente ce risque?
Mettez tout par écrit. C’est ainsi que vous protégez les deux parties et évitez les conflits plus tard.
Propriétés de location et d’investissement: risques cachés
Les propriétés productrices de revenus ajoutent une autre couche de complexité. Ces actifs ne sont pas seulement sur leur valeur marchande; Ils génèrent des revenus, comportent des coûts d’entretien et déclenchent des obligations fiscales.
Les revenus locatifs sont imposés comme un revenu ordinaire et lorsque la propriété est vendue, vous pouvez faire face à la fois les gains en capital et la récupération d’amortissement imposés à votre tranche d’impôt le plus élevé. C’est un double coup dur que beaucoup ne voient pas venir.
Méfiez-vous également de la comptabilité floue. Les dépenses gonflées ou les revenus sous-déclarés peuvent obscurcir la valeur réelle de la propriété et combien il peut générer. Assurez-vous que les chiffres sont clairs, documentés et assez représentés. Une évaluation professionnelle peut vous protéger grandement pour vous protéger.
Protégez-vous avec un plan clair et sans faille
Les décisions immobilières en divorce doivent être approfondies et étanches. Cela signifie définir:
- Qui paie quoi
- Comment les décisions sont prises
- Que se passe-t-il si les plans changent
- Comment les produits ou les pertes sont divisés
- Comment les impôts sur les gains en capital seront traités
- Lorsque la maison doit être vendue, et dans quelles conditions
N’attendez pas après le divorce pour régler cela. La clarté juridique à l’avance aide à prévenir les litiges coûteux et les surprises fiscales plus tard.
Vous n’avez pas à comprendre cela seul
L’immobilier est plus qu’une simple adresse – c’est une pierre angulaire de votre stabilité financière. Bien faits, ces décisions peuvent vous mettre sur une voie vers l’indépendance à long terme et la tranquillité d’esprit.
Si vous êtes confronté au divorce et que l’immobilier fait partie de l’équation, un conseiller financier et un avocat en immobilier expérimenté peuvent vous aider à naviguer dans les complexités, à éviter des erreurs coûteuses et à prendre des décisions intelligentes et éclairées qui soutiennent votre prochain chapitre.
