Cher « Plus de propriétaire? »,
Vous entendrez souvent dire qu’il est sage d’avoir sources de revenus diversifiées à la retraite. Mais que se passe-t-il si l’une de ces sources de revenus s’accompagne d’un monde de risques et de tracas ?
Dans cette situation, notre lecteur pose une question particulièrement judicieuse. Le couple se demande s’il vaut la peine de s’accrocher à un bien locatif de l’autre côté du pays. Les revenus locatifs pourraient clairement contribuer à la trésorerie. Mais gérer une location n’est pas facile, surtout quand on n’habite pas à proximité. Et conserver un logement en location, c’est prendre le risque de impôt foncier et les augmentations des taux d’assurance habitation, ainsi que l’entretien et les réparations continus.
De toute évidence, c’est une décision difficile, d’autant plus que la vente de la maison pourrait entraîner une importante facture fiscale sur les plus-values. Il y a un exclusion des gains en capital pouvant aller jusqu’à 250 000 $ par personne pour la vente d’une résidence principale. Mais comme le couple envisage de vendre un bien locatif, cette exclusion ne s’appliquera pas. Une augmentation de leurs revenus pourrait également déclencher une surtaxe IRMAA sur Medicare. Et bien sûr, les honoraires de l’agent immobilier réduiront un peu le produit de la vente.
Voici comment les experts suggèrent d’aborder cette énigme.
Dans quelle mesure vos sources de revenus actuelles résisteront-elles au fil du temps ?
Le couple dans ce scénario a plusieurs avantages. Bien qu’ils ne mentionnent pas épargne retraiteils bénéficient de diverses sources de revenus garantis. Mais cela ne suffira peut-être pas à long terme.
« Espérer avoir un revenu suffisant à la retraite n’est pas une stratégie gagnante », affirme Nate WillardsonCFP et associé directeur chez Currents Wealth Strategies. « Avant de décider de vendre ou de conserver la propriété en Arizona, testez vos sources de revenus par rapport à différents environnements inflationnistes pour comprendre ce qui pourrait arriver à votre pouvoir d’achat au fil du temps. »
Comme l’explique Willardson, Prestations de sécurité socialey compris SSDI, sont éligibles chaque année à un ajustement au coût de la vie. Mais les retraites et rentes sont souvent fixes, ce qui signifie qu’ils peuvent perdre du pouvoir d’achat au fil du temps. Si vous n’avez pas confiance dans vos flux de trésorerie futurs, explique Willardson, cela vaut peut-être la peine de conserver la location.
André BoisRICP et conseiller en planification de retraite chez Daniel A. White & Associates, est d’accord.
« J’aime l’idée de conserver la maison de l’Arizona et d’utiliser les revenus comme couverture contre l’inflation », déclare Wood. « Si les prix et les loyers continuent d’augmenter, vous pourrez utiliser les revenus pour aider à compenser inflation et potentiellement augmenter le loyer en conséquence.
Voulez-vous réellement devenir propriétaire ?
De toute évidence, il y a un avantage à conserver le bien locatif malgré les coûts de possession. Mais Cayden McLaughlin, CFP, EA et planificateur financier chez Conseiller en patrimoine365estime que c’est aussi une question de qualité de vie.
« Voulez-vous même devenir propriétaire à l’extérieur de l’État à la retraite ? Est-ce vraiment ainsi que vous envisagez de passer ces années ? La plupart des gens disent non », explique McLaughlin. « 700 $ de plus par mois ne vaut probablement pas la peine de coordonner les réparations à travers le pays à chaque fois que quelque chose tombe en panne. »
Willardson affirme que, d’après son expérience, la plupart des retraités préfèrent la simplicité lorsqu’il s’agit de gérer leur portefeuille.
« Vendre et réinvestir ces actifs pour la croissance ailleurs est souvent la voie la plus propre », explique-t-il.
McLaughlin dit que si vous vendez la propriété, vous pouvez investir le produit de la vente dans des actions pour une croissance à long terme. Et vous devriez quand même repartir avec une belle somme d’argent, même après avoir pris en compte les taxes et les frais d’agent immobilier.
« S’ils veulent vraiment un revenu de remplacement, Bons du Trésor cela vaut peut-être la peine d’être envisagé », ajoute McLaughlin.
Bien sûr, il peut y avoir un compromis entre le maintien de la location mais l’embauche d’un gestionnaire immobilier.
« Si vous souhaitez conserver la propriété tout en vous débarrassant de la charge administrative, un gestionnaire immobilier local coûte environ 8 à 10 % du loyer mensuel et vous offre une réelle tranquillité d’esprit à 2 000 miles de distance », explique Willardson.
Cette option réduirait également le risque que le couple ne soit pas en mesure de gérer efficacement la propriété à mesure qu’il vieillit.
Si vous décidez de vendre, assurez-vous de respecter le bon timing
Vous avez raison de vous inquiéter d’une facture fiscale importante sur les gains en capital sur une maison dans laquelle vous possédez une valeur nette de 265 000 $. Mais si le fardeau de la gestion de cette propriété locative à distance est trop lourd et que vous vous inquiétez des coûts futurs d’entretien et de réparation, alors la vente pourrait être le bon choix.
Dans ce cas, dit Willardson : « Si vous vendez, planifiez-le de manière stratégique. Une année de revenus plus faibles peut réduire à la fois l’exposition aux gains en capital et la IRMAA impact sur vos primes Medicare.
Étant donné que votre mari travaille toujours maintenant, vous souhaiterez peut-être attendre qu’il prenne sa retraite pour vous débarrasser de ces biens, surtout si vous pouvez le faire avant qu’il ne réclame la sécurité sociale. Vous pourriez toujours faire face à une IRMAA, car la vente de la maison augmentera probablement votre revenu imposable en une seule année. Mais vous pouvez atténuer l’impact fiscal global en attendant que le revenu de votre ménage diminue.
Cela dit, ne laissez pas l’idée d’un IRMAA vous paniquer. Même si vous faites face à ce supplément, il ne peut s’appliquer que pendant un an, explique Wood. Et à partir de là, vous pouvez mettre en œuvre différentes stratégies pour minimiser votre revenu imposable. Obligations municipalespar exemple, sont un bon moyen de générer un revenu prévisible qui est toujours exonéré d’impôt fédéral.
La décision : ça dépend
Tout compte fait, vous disposez ici de deux options très solides. Il n’y a donc vraiment pas de bonne ou de mauvaise réponse.
« À première vue, la propriété locative pourrait constituer une solide source de revenu supplémentaire à la retraite », explique McLaughlin. « Le taux d’intérêt est bas, il y a beaucoup de équitéet le mari travaille encore pendant quelques années, ce qui peut aider à rembourser le solde hypothécaire restant. «
Mais si vous n’avez tout simplement pas envie de gérer un bien locatif et que vous supportez le risque d’une augmentation des dépenses de propriété, vendre n’est pas une mauvaise décision. Vous pourriez ressentir la douleur au début sous la forme d’une facture fiscale unique plus importante et d’un potentiel Medicare IRMAA. Mais à partir de là, vous pourrez peut-être profiter de la tranquillité d’esprit que procure le fait de savoir que vous gagnez un revenu. plus passivement.
