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Comme approches de la retraitevous envisagez peut-être de déménager dans une ville collégiale ou universitaire. Que vous souhaitiez prendre votre retraite près de votre ancienne alma mater ou que vous envisagiez une autre ville universitaire, vous connaissez l’attrait. Ces zones offrent souvent une qualité de vie élevée, avec un bon accès à pied, une architecture attrayante, d’excellents restaurants et, bien sûr, un accès à une communauté dynamique.
L’achat d’une maison dans une ville universitaire que vous aimez pourrait bien fonctionner si vous pouvez la faire évoluer en fonction de la valeur actuelle de la propriété. Toutefois, votre analyse devra aller au-delà de la valeur de la maison, car les impôts fonciers, l’accès aux soins de santé et d’autres considérations peuvent s’avérer tout aussi importants.
Voici comment un professionnel de la finance et quelques experts immobiliers vous suggèrent d’aborder la décision. Nous incluons une étude de cas d’un couple avec un portefeuille de 3,2 millions de dollars.
« Les villes universitaires représentent l’un des marchés résidentiels les plus stables du pays. » -Cody Schuiteboer
Une maison dans une ville universitaire pourrait être un excellent investissement
Il n’est pas garanti que la première maison de retraite que vous achetez sera votre résidence permanente à cette étape de votre vie. Vous déciderez peut-être qu’après une dizaine d’années, vous en avez assez de l’agitation d’une ville universitaire et que vous préférez vous installer ailleurs. Il est donc important de vous assurer que vous achetez une maison qui peut conserver sa valeur, surtout si elle est chère.
Blaz Korosec, agent immobilier agréé et fondateur/CFO de la société de solutions immobilières Investissementaffirme qu’en général, les maisons situées dans les villes universitaires ont tendance à être des investissements intelligents.
« L’immobilier universitaire s’apprécie ou du moins conserve sa valeur mieux que votre marché standard en raison de l’emploi institutionnel qui influence la demande de logements », dit-il.
Comme l’explique Korosec, les universités emploient généralement des milliers de professeurs et de personnel. Et les étudiants aussi ont constamment besoin d’un logement.
« Même lorsque le reste de votre région économie les dortoirs restent remplis et l’employeur de l’université locale continue d’augmenter les salaires », dit-il.
Cody Schuiteboer est président et chef de la direction d’une société de prêts hypothécaires Meilleur intérêt financieret il convient que, du point de vue de la valeur de la propriété, les villes universitaires constituent un pari fort.
« Les villes universitaires représentent l’un des marchés résidentiels les plus stables du pays », dit-il.
Et même si vous vous demandez peut-être si un taux de rotation élevé pourrait affecter l’appréciation du prix de l’immobilier, Schuiteboer affirme que ce n’est pas vraiment un problème.
« Les étudiants ont tendance à se concentrer uniquement dans les pâtés de maisons les plus proches du campus lui-même, généralement dans un rayon de trois à cinq pâtés de maisons, où l’augmentation du bruit, la demande plus forte d’espaces de stationnement et l’usure accélérée peuvent créer des problèmes pour les propriétaires », explique-t-il. « En dehors de cela, les marchés des villes universitaires ont tendance à fonctionner de manière très similaire à tout autre marché résidentiel établi, avec l’avantage supplémentaire d’un ancrage économique universitaire en place. »
Cela dit, les collèges possèdent généralement de grandes superficies de terrains exonérés d’impôt. Cela oblige souvent les municipalités à prélever des impôts fonciers beaucoup plus élevés sur les propriétaires résidentiels pour financer les services publics, ce qui peut signifier que vos coûts de propriété sont élevés.
De plus, si la valeur de votre maison est liée à celle d’un collège voisin qui ferme ses portes, la valeur de votre propriété pourrait chuter. Ce n’est peut-être pas un gros problème si vous ne souhaitez pas le vendre, mais c’est quelque chose dont il faut être conscient.
Nous décomposons les chiffres pour un pécule de 3,2 millions de dollars
Faisons le calcul pour un couple imaginaire d’une soixantaine d’années, Jenny et Adam. Ils se sont rencontrés alors qu’ils étaient étudiants à l’Université du Michigan à Ann Arbor dans les années 1980 et disposent d’un pécule de 3,2 millions de dollars. Ils veulent prendre leur retraite près de l’Université. Avec ce montant d’épargne, ils ont certainement un pouvoir d’achat décent. Mais la réussite de ces chiffres dépend des prix des maisons à Ann Arbor et de leurs priorités personnelles.
« Un portefeuille de 3,2 millions de dollars pourrait soutenir des niveaux de vie radicalement différents selon les villes », explique Schuiteboer. « Ce qui fait que cette décision fonctionne est en grande partie un facteur de choix de la bonne ville universitaire en termes de impôt foncier taux et coût de possession et d’entretien de la propriété là-bas, entre autres.
Schuiteboer prévient également qu’il est important de prendre en compte l’entretien et assurance habitation lors de l’exécution de vos chiffres. Et, dit-il, préparez-vous à ce que les impôts fonciers soient plus élevés.
« Les retraités sous-estiment souvent les coûts liés à la possession et à la entretenir une maison dans une ville universitaire chère, principalement parce que les taux d’imposition foncière y sont nettement plus élevés qu’ailleurs », dit-il.
Jim DesRocher, fondateur de TrueView Financial, prévient également que même si 3,2 millions de dollars constituent un bon point de départ, « votre solde ne constitue pas votre salaire ».
« Avec un taux de retrait durable de 3 % à 3,5 %, ce portefeuille produit environ 96 000 $ à 112 000 $ par année avant impôts », explique DesRocher. « Si vous déménagez dans une zone où les coûts sont élevés et où les impôts fonciers varient entre 15 000 et 25 000 dollars par an, auxquels s’ajoutent des coûts de propriété élevés, vous avez consommé une part importante de ce revenu avant d’acheter une seule épicerie. »
Le prix moyen d’une maison à Ann Arbor, Michigan, par exemple, est de 531 674 $, selon Zillow, qui estime les taxes foncières pour une maison typique d’Ann Arbor à 7 922 $. Mais si nous appliquons le même taux d’imposition de 1,49 % à une maison d’Ann Arbor d’un million de dollars, cela représente une facture d’impôt foncier annuelle de 14 900 $, ce qui pourrait mettre à rude épreuve un portefeuille produisant entre 96 000 $ et 112 000 $ par an.
La bonne nouvelle est que certains États mettent en œuvre allègement de l’impôt foncier programmes, y compris les exemptions pour les personnes âgées ou les propriétés familiales. C’est un élément à prendre en compte si les taux d’imposition sont élevés dans la ville universitaire que vous étudiez.
Quant à l’entretien, la règle générale est de mettre de côté entre 1 % et 4 % de la valeur de votre maison par an. Les maisons plus anciennes devraient se rapprocher davantage de ce chiffre supérieur, mais pour le bien de notre exemple, disons qu’Adam et Jenny doivent dépenser environ 2 % par an en entretien. Voici comment les chiffres s’additionnent.
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Dépenses annuelles du logement autres que l’hypothèque et l’assurance |
Prix moyen d’une maison 531 674 $ |
Maison à 1 million de dollars |
|---|---|---|
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Taxes foncières |
7 922 $ |
14 900 $ |
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Entretien (2%) |
10 633 $ |
20 000 $ |
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Dépenses totales |
18 555 $ |
34 900 $ |
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Revenu de placement annuel total restant, avant impôt sur le revenu |
93 445 $ |
77 100 $ |
Au total, selon Schuiteboer, « la vraie question dans ce scénario particulier n’est pas de savoir si le couple peut se permettre de déménager, mais si le coût de son logement dans la ville universitaire lui permet d’avoir le type de retraite qu’il souhaite vraiment avoir ».
Lorsque vous effectuez vos propres recherches, assurez-vous de calculer le coût total de possession et de déterminer la marge de manœuvre qu’il offre pour vos dépenses restantes. Si cela signifie lésiner sur voyage et d’autres expériences, cela n’en vaut peut-être pas la peine. Mais si vous pouvez acheter une maison dans une ville qui occupe une place particulière dans votre cœur, vous pourrez peut-être passer au moins une partie de votre retraite à vous prélasser dans la nostalgie et à profiter d’une ville dynamique qui vous aide à rester jeune de cœur.
Les villes universitaires peuvent convenir parfaitement aux retraités
Il est vrai que les villes universitaires peuvent coûter plus cher, tant en termes de prix de l’immobilier qu’en termes d’impôts fonciers, mais elles offrent des avantages qui peuvent conduire à une retraite plus saine et plus heureuse. Par exemple, de nombreux collèges proposent des cours universitaires gratuits ou quasi gratuits pour les personnes âgées.
Si vous êtes un ancien élève, vous pouvez également bénéficier d’un accès gratuit ou réduit aux installations sportives, aux concerts et même aux restaurants du campus. Par exemple, les anciens élèves du Middlebury College peuvent recevoir une carte d’identité donnant accès au centre sportif et à la bibliothèque, ainsi qu’un accès à prix réduit au parcours de golf Ralph Myhre de l’école. Stanford propose un service de conciergerie pour les anciens élèves à la recherche d’une assurance soins de longue durée,
Recherchez en ligne le nom de votre université et les « avantages des anciens élèves » pour savoir ce qui peut être disponible pour vous.
Le paradoxe des soins de santé
De nombreuses villes universitaires, comme Ann Arbor, dans le Michigan, bénéficient d’hôpitaux de recherche universitaires et de spécialistes de pointe. Même si cela signifie que les retraités peuvent avoir accès à d’excellents soins, il existe certains inconvénients potentiels à garder à l’esprit.
Premièrement, les délais d’attente pour consulter un spécialiste peuvent être longs parce que les patients sont attirés par des soins de haute qualité. Et étant donné que la population de la région est plus jeune, il n’y a peut-être pas autant de spécialistes en gériatrie. De plus, les villes universitaires situées dans les zones plus rurales sont souvent confrontées à une pénurie de prestataires médicaux. Par exemple, l’Université Cornell est située dans le comté de Tompkins, à New York, où une évaluation de 2026 a révélé des temps d’attente chroniquement longs et des pénuries de prestataires.
Enfin, les retraités bénéficiant des plans Medicare Advantage, qui peuvent limiter votre choix de prestataires, peuvent avoir des difficultés à trouver un médecin de soins primaires (PCP) dans leur réseau, ou un médecin qui accepte de nouveaux patients.
Une solution consiste à consulter un réseau de médecins dans la ville métropolitaine la plus proche. Par exemple, si vous habitez à Northampton, dans le Massachusetts (près de Smith College, Amherst et UMass Amherst), vous pouvez choisir de vous rendre à Boston pour des rendez-vous médicaux.
Tous ces étudiants créeront-ils du bruit et de la circulation ?
Lorsque vous repensez à vos années d’université, vous vous souvenez peut-être de week-ends animés remplis d’événements sportifs et de bars et de restaurants bondés le soir. À 21 ans, c’est peut-être la quintessence du plaisir. En tant que retraités d’une soixantaine d’années, l’agitation de la vie universitaire pourrait vieillir.
Cependant, Korosec affirme que ce n’est peut-être pas un gros problème.
« Si vous pensez que les villes universitaires sont synonymes de samedis fous pendant la saison de football et la remise des diplômes, vous n’avez raison que six à dix jours par an », dit-il.
Korosec dit qu’il faut s’attendre à des embouteillages le week-end avec les matchs à domicile. Mais pour le reste de l’année, vous pourriez profiter d’un paix et tranquillité.
Schuiteboer ressent la même chose.
« Il y aura toujours des jours dans les villes universitaires où la circulation sera particulièrement dense », dit-il. Mais si vous savez quels jours vous détendre ou peut-être faire un voyage hors de la ville (pensez aux matchs à domicile, à la semaine d’emménagement et au week-end de remise des diplômes), cela n’aura probablement pas d’impact sur votre qualité de vie.
Comme cela fait probablement un moment que vous n’avez pas vécu dans la région, si vous voulez en être vraiment sûr, Korosec conseille : « Promenez-vous dans les quartiers potentiels un mardi d’octobre et un samedi pendant la saison de football et voyez si vous aimeriez y vivre avant de prendre une décision. »
