1. Vendre une maison tôt à cause du changement d’emploi
Question: Je suis marié et j’ai acheté ma maison il y a 14 mois. Mon entreprise déménage et je dois sortir de l’État pour le travail. J’ai l’intention de vendre la maison le mois prochain. Puis-je exclure un gain de la vente à domicile?
Joy Taylor: Généralement, si vous avez possédé et vécu dans votre maison principale pendant au moins deux des cinq années avant la date de vente, jusqu’à 250 000 $ (500 000 $ pour les déclarants conjoints) de votre gain lorsque vous vendez la maison est libre d’impôt, et vous paieriez l’impôt sur les gains en capital sur le gain excédentaire. Dans votre cas, vous ne rencontrez pas les deux périodes de propriété et utilisez des périodes. Cependant, vous n’avez pas de chance. Certaines personnes qui vendent une maison tôt peuvent toujours être admissibles à une partie de l’exclusion, selon les circonstances. Par exemple, les ventes précoces en raison des changements d’emploi, de la maladie ou des circonstances imprévues se qualifient pour l’exclusion partielle. Le pourcentage de l’exclusion de gain de 250 000 $ ou 500 000 $ qui peut être effectuée est égal à la partie de la période de deux ans que vous avez utilisé la maison comme résidence. Vous pouvez utiliser des jours ou des mois pour ce calcul.
Par exemple, dites que vous avez acheté votre maison pour 740 000 $ en avril 2024 et que vous la vendez pour 790 000 $ en juillet 2025 en raison de votre déménagement en dehors de l’État. L’exclusion maximale du gain dans ce cas est de 312 500 $ (500 000 $ x (15/24)). Ainsi, votre gain de 50 000 $ serait entièrement exclu du revenu et serait libre d’impôt.
2. Circonstances imprévues
Question: Est-ce que covide est considéré comme une circonstance imprévue aux fins de l’exclusion de la vente à domicile?
Joy Taylor: Je ne suis pas entièrement certain de ce que vous voulez dire ici. Par exemple, faites-vous référence à un propriétaire qui était malade et à l’hôpital, ou parlez-vous de quelqu’un qui a décidé de déménager temporairement pendant la pandémie? Le code des impôts ne définit pas une circonstance imprévue aux fins de l’exclusion de la vente à domicile, mais les réglementations sous-jacentes fournissent plus de détails. Vous pouvez trouver la section de réglementation applicable ici. Notez que les réglementations ont énoncé des ports et des facteurs sûrs à considérer. Mais ce n’est pas parce qu’un scénario n’est pas répertorié comme un port de sécurité qu’elle ne serait pas autrement considérée comme une circonstance imprévue. L’IRS a rendu des décisions de lettres privées dans divers scénarios au fil des ans, mais je n’en vois pas un lié à Covid. À la fin de la journée, il s’agit d’une analyse des faits et circonstances et d’un jugement.
3. Calcul de la base fiscale dans une maison
Question: Je pense vendre ma maison principale que je possède depuis de nombreuses années. Je sais que j’aurai un gain important qui dépasse l’exclusion de la vente de maisons, donc le calcul de la base fiscale de ma maison est très important pour moi. Pouvez-vous me dire comment comprendre ma base fiscale chez moi?
Joy Taylor: Pour comprendre la base fiscale de votre maison, vous commenceriez par le coût d’origine (y compris l’hypothèque si vous financez l’achat), ajoutez certains frais de règlement et les coûts de clôture, et ajoutez le coût de tous les ajouts et améliorations qui ajoutent à la valeur de votre maison, prolongez sa durée de vie ou adaptez à de nouvelles utilisations.
Publication IRS 523 A quelques exemples d’améliorations qui augmentent votre base fiscale à la maison et celles qui ne le font pas. Des exemples d’articles à gros billets qui augmentent la base comprennent l’ajout d’une pièce, l’installation de nouveaux climatiseurs, la rénovation d’une cuisine, la finition d’un sous-sol ou la mise en place d’un nouvel aménagement paysager ou une piscine. Les améliorations des capitaux plus petits peuvent également augmenter la base. Il s’agit notamment de nouvelles portes et fenêtres, des travaux de conduits et de fournaises, des appareils intégrés et des chauffe-eau. Les réparations, l’entretien et les améliorations nécessaires pour maintenir votre résidence en bon état, mais n’ajoutent pas de valeur ou ne prolonge pas sa durée de vie ne fait généralement pas de montée.
Notez que si vous avez utilisé une chambre ou un autre espace dans votre maison exclusivement ou régulièrement pour les affaires, ou si vous avez loué votre maison dans le passé, vous devez réduire la base fiscale de votre maison par des déductions pour l’amortissement auxquelles vous étiez éligible.
Les propriétaires qui tiennent de bons registres trouveront plus facile de calculer la base fiscale. Il est préférable de conserver tous vos reçus et factures de rénovation dans un seul dossier. Si vous n’avez pas conservé ces dossiers, vous pouvez essayer d’estimer les coûts en examinant les anciens relevés de la carte de la banque ou de la carte de crédit, ou d’appeler l’entreprise qui a initialement fait le remodelage ou a mis dans la mise à niveau.
4. Plus sur la base d’impôt calculant
Le coût des articles suivants peut-il être ajouté sur la base fiscale de ma maison?
- Remplacer les fenêtres par des meilleures ou l’installation de fenêtres ou de puits de lumière éconergétiques en énergie
Joy Taylor – oui ✅ - Remplacer l’allée deux fois sur 35 ans
JT – Oui ✅ - Remplacement de mon chauffe-eau, des fours et de mes systèmes de climatisation par de meilleurs
JT – Oui ✅ - Enlever des arbres qui pourraient s’écraser sur ma maison
JT – probablement - Planter des plantes vivaces, des arbustes et des arbres fruitiers sur ma propriété
JT – probablement - Installation d’un système de gicleurs plus moderne
JT – Oui ✅ - Payer un service de pelouse pour sortir chaque année pour maintenir ma pelouse / arbustes
JT – Non ❌ - Remplacement des tapis
JT – Oui ✅ (si la moquette mur à mur) - Peinture périodique de la maison pour protéger la vie du bois en dessous
JT – Non ❌ - Remplacement du revêtement en cèdre
JT – Oui ✅
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