C’est la nature humaine. Vous visitez une charmante ville côtière ou un village pittoresque au bord d’un lac et, sur le chemin du retour, vous vous tournez vers votre conjoint et lui dites : « J’adore cet endroit. Allons acheter un logement. Nous pouvons le louer. Cela aidera à payer les factures à la retraite.
Le rêve se heurte alors à la réalité financière : comment réunirez-vous l’argent nécessaire pour un acompte ?
Que vous souhaitiez acheter un seul immeuble de rapport ou que vous rêviez de posséder plusieurs logements locatifs, trouver le capital initial peut être délicat. Alors que l’administration Trump a lancé l’idée de retraits 401(k) sans pénalité pour les acomptes, cette proposition n’incluait pas les résidences secondaires ni les immeubles de placement, et le président Donald Trump a depuis déclaré qu’il ne la soutenait pas. Néanmoins, n’excluez pas votre compte de retraite comme source de capital de démarrage si vous envisagez d’ajouter des biens immobiliers à votre plan de retraite.
Le plan de jeu ? Utilisez votre investissement initial 401(k) comme élément de base. « Laissez l’immobilier financer l’expansion (et l’acquisition d’autres propriétés) à l’avenir », déclare Ryan Shuchman, associé principal chez Cornerstone Financial Services. Par exemple, votre valeur nette de sueur peut améliorer une propriété et augmenter ses revenus locatifs et sa valeur au fil du temps, vous permettant d’emprunter sur la valeur nette de votre maison que vous avez constituée et de financer l’achat d’une deuxième propriété. « Vous créez de l’équité grâce à toutes ces activités, et cela devient un effet cumulatif », explique Shuchman.
Façons de créer un patrimoine immobilier
Acheter une propriété pour diversifier votre portefeuille de retraite est une chose, mais comment construire cet empire immobilier ? Il existe plusieurs façons de tirer parti de votre achat initial.
Bénéficiez d’avantages fiscaux. Si votre revenu est de 500 000 $ ou moins et que vous cherchez à libérer de l’argent de votre résidence principale pour acheter un bien locatif, vous pouvez profiter de la déduction temporaire de 40 000 $ pour les taxes foncières nationales et locales (SALT) mise en place en 2025 par le « One Big Beautiful Bill » de Trump. Les économies d’impôt peuvent servir à verser une mise de fonds ou à rénover une propriété existante. Autre plus : les immeubles de placement ne sont pas soumis au nouveau plafond SALT (qui expire fin 2028) car les taxes foncières sont traitées comme une dépense professionnelle. « Il n’y a aucune limite au montant (de taxe foncière) que vous pouvez déduire », a déclaré Shuchman.
Bénéficiez du « bonus d’amortissement ». Le projet de loi fiscale de Trump pour 2025 a rétabli le bonus d’amortissement de 100 % pour les biens éligibles mis en service après le 19 janvier 2025. Cela pourrait changer la donne. Cela signifie qu’un investisseur immobilier peut immédiatement amortir jusqu’à 100 % des coûts, tels que les mises à jour ou les améliorations d’un immeuble locatif ou d’investissement (l’immobilier à usage personnel ne s’applique pas), plutôt que d’étaler les économies d’impôt sur plusieurs années. Le bien (excluant la structure du bâtiment) doit avoir une durée de vie amortissable de 20 ans ou moins.
Résultat : les investisseurs immobiliers qui dépensent de l’argent en appareils électroménagers, en certains revêtements de sol et finitions intérieures, en aménagement paysager et en systèmes CVC peuvent amortir instantanément le montant total. Ces déductions la même année peuvent améliorer les flux de trésorerie et compenser les revenus de location au moment des impôts. Supposons que vous investissiez 25 000 $ dans des améliorations immobilières admissibles le 31 janvier 2026 pour votre location à court terme qui génère 25 000 $ de revenus locatifs imposables chaque année. Vous pourriez potentiellement éliminer tous ces revenus locatifs imposables cette année.
« L’argent libéré pourrait ensuite être utilisé pour acheter une autre propriété et construire un empire », explique Shuchman.
Transformez la déduction des intérêts hypothécaires en un avantage. Les déductions d’intérêts sur les prêts hypothécaires et sur la valeur domiciliaire peuvent également être un puissant levier pour les investisseurs immobiliers. Les propriétaires mariés qui détaillent leurs déclarations peuvent déduire les intérêts sur les hypothèques et les marges de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) jusqu’à 750 000 $. Pour déduire les intérêts HELOC, les fonds empruntés doivent être utilisés pour acheter, construire ou améliorer considérablement une maison.
Ces économies d’impôts peuvent également être utilisées pour alimenter des acquisitions en réinvestissant les liquidités libérées dans de nouvelles propriétés. Les investisseurs immobiliers avisés peuvent également utiliser stratégiquement le capital d’un HELOC et les déductions d’intérêts qui en résultent pour améliorer les propriétés qu’ils possèdent déjà afin d’augmenter les revenus locatifs futurs.
Par exemple, vous pouvez acheter un immeuble à rénover et le rénover, augmentant ainsi la valeur nette de la maison. «Vous pouvez utiliser cette valeur nette comme mise de fonds pour une autre maison de location», explique Shuchman. Exécutez ensuite la même stratégie pour votre prochain investissement immobilier. « C’est probablement le modèle le plus puissant à suivre en matière d’immobilier », ajoute Shuchman.
Bénéficiez d’un 1031 échange. Cette règle de l’IRS vous permet de vendre un immeuble de placement, de réinvestir tous les bénéfices dans un autre immeuble de placement et de reporter les plus-values de vente. Cela signifie que vous n’avez pas à payer d’impôts sur le gain de vente, ce qui vous permet de conserver plus d’argent pour investir dans votre prochaine propriété. « Cela vous permet d’augmenter le nombre de propriétés que vous possédez en passant d’une maison unifamiliale à une propriété multifamiliale, ou d’échanger contre de meilleures propriétés », a déclaré Shuchman. Suivre la route 1031 comporte des risques, notamment l’identification d’une propriété de remplacement dans les 45 jours et la clôture de la propriété dans les 180 jours.
Si vous êtes riche en 401(k), vous n’êtes pas seul
Il n’est pas étonnant que les Américains soient tentés de puiser dans leur 401(k). Il y avait 654 000 millionnaires 401(k) dans les plans Fidelity Investment à la fin du troisième trimestre 2025, dernières données disponibles. Les générations plus âgées ont des soldes 401(k) moyens plus élevés que les jeunes épargnants.
Mais le temps investi est également important. Les participants au plan qui ont régulièrement cotisé au plan 401(k) de leur employeur pendant 15 années consécutives avaient un solde moyen de 613 200 $, selon les données de Fidelity jusqu’en septembre 2025.
Pour de nombreux Américains, il y a une grosse somme d’argent sur leurs comptes de retraite.
La question est de savoir s’il est financièrement judicieux de puiser dans un compte de retraite pour financer l’achat d’un bien immobilier physique. Nous ne parlons pas de vider chaque centime de votre 401(k). Mais plutôt en prenant une petite part du solde de votre compte de retraite (disons 10 % à 15 %) et en regroupant les 85 % à 90 % restants dans un 401(k) bien diversifié, afin de ne pas mettre en danger votre retraite.
Les inconvénients de l’encaissement de l’épargne-retraite pour l’immobilier
Avant d’appuyer sur la gâchette et d’essayer de bâtir un empire immobilier, soyez conscient des risques.
N’oubliez pas que les régimes de retraite en milieu de travail comme les 401(k) et les comptes de retraite individuels (IRA) ont été conçus à l’origine pour une chose et une seule : épargner pour la retraite.
Un retrait forfaitaire peut avoir un impact négatif sur la préparation à la retraite.
D’une part, l’argent retiré d’un 401(k) ou d’un IRA ne bénéficie pas d’une capitalisation future.
Vous paierez également des impôts fédéraux (et des prélèvements étatiques dans la plupart des États) à votre taux d’imposition sur le revenu habituel sur toute distribution provenant d’un compte de retraite financé avec des dollars avant impôts (comme un 401(k) traditionnel ou un IRA traditionnel). Cette décision pourrait également augmenter vos revenus et vous pousser dans une tranche d’imposition plus élevée (un exemple de la « règle du 1 $ de plus »).
Si vous avez besoin de lever 100 000 $ d’un 401(k) traditionnel pour acheter un immeuble de placement et que vous êtes dans la tranche d’imposition de 22 %, vous devrez retirer 128 205 $ une fois les impôts pris en compte. (Si vous avez moins de 59 ans et demi, vous paierez également une pénalité de 10 %.)
« La première chose que vous voulez faire si vous envisagez d’exploiter votre 401(k) est de faire attention aux impôts », explique Shuchman.
Le solde du compte plus petit résultant d’un retrait important 401(k) pourrait également augmenter les chances de survivre à votre argent.
Tous les conseillers financiers ne pensent donc pas que c’est une bonne idée d’utiliser un 401(k) pour acheter un immeuble de placement. « Mon conseil général est de ne pas le faire », déclare Steven Conners, fondateur et président de Conners Wealth Management.
L’hésitation de Conners, cependant, concerne davantage les évaluations immobilières coûteuses d’aujourd’hui et les taux hypothécaires élevés. « L’immobilier a été un investissement plus difficile au cours des deux dernières années », explique Conners.
Lorsqu’il peut être logique d’utiliser un 401(k) pour acheter un bien immobilier
Les planificateurs financiers prônent toujours les vertus de la diversification. Ajouter un peu de biens immobiliers à un portefeuille de retraite reste un investissement, un moyen de diversification. Vous posséderez un véritable atout que vous pourrez toucher et ressentir. De plus, le prix de votre propriété ne chutera probablement pas comme celui du Dow Jones Industrial Average ou d’un titre technologique en vogue lors d’une journée de forte baisse à Wall Street.
Diversifier les fonds de retraite des actifs traditionnels tels que les actions et les obligations ne pose pas de problème en soi, déclare Rob Leiphart, vice-président de la planification financière chez RB Capital Management.
« Les actions et les obligations sont-elles la seule classe d’actifs que (les retraités) devraient envisager ? La réponse courte est non », déclare Leiphart.
L’immobilier est connu pour son potentiel générateur de revenus. Trouver des sources de revenus stables pour payer les factures lorsque le salaire régulier s’arrête devrait figurer en tête de la liste des choses à faire des retraités. La sécurité sociale est une source de revenu garanti. Il en va de même pour une rente ou une pension professionnelle. Effectuer un retrait fixe chaque mois ou trimestre de votre compte d’épargne-retraite fait également partie de l’équation du revenu. Un bien immobilier locatif, comme un chalet au bord d’un lac ou une escapade à la plage, peut également générer un revenu supplémentaire.
Shuchman affirme que recourir à un 401(k) pour financer un achat immobilier peut être une stratégie viable pour certaines personnes, en particulier celles dont les soldes de compte sont plus importants.
Mais tout comme un portefeuille de retraite doit viser un rendement solide qui crée de la richesse au fil du temps, un immeuble locatif devrait le faire aussi. Shuchman dit qu’il aime voir un rendement sur les biens locatifs d’environ 10 %.
Et même si retirer de l’argent d’un 401(k) pour acheter un bien immobilier n’est pas un scénario idéal, cela peut fonctionner si le compte a un solde important et que le retrait ne videra pas le compte. « Si vous avez 1 million de dollars dans votre 401(k) et que vous en retirez 100 000 $, soit 10 %, je pense que c’est probablement une règle empirique prudente. » Limiter le montant de votre retrait atténuera les effets négatifs d’une diminution de l’argent accumulé au fil du temps.
Prendre un prêt sur votre 401(k) est une autre stratégie à considérer. Mais le maximum que vous pouvez emprunter est de 50 % du solde de votre compte 401(k) acquis, ou 50 000 $, selon le montant le moins élevé, selon l’IRS. Le plus gros avantage d’un prêt 401(k) est que vous vous remboursez avec des intérêts. Une approche hybride consistant à prélever une distribution sur votre compte de retraite et un prêt 401(k) pourrait également fonctionner.
Alors, devriez-vous acheter cette propriété ?
Si la complexité et le risque liés à la constitution d’un portefeuille immobilier sont intimidants, il existe une voie médiane. Shuchman aime l’idée d’acheter une résidence secondaire dans le double but de l’utiliser pendant la retraite et de la louer pour couvrir les frais de propriété.
« Cet (investissement immobilier) peut faire partie de votre plan de retraite, mais aussi quelque chose dont vous allez profiter personnellement », explique Shuchman.
