La valeur nette d’une maison correspond à la valeur d’une maison aujourd’hui, moins ce qui reste à payer sur l’hypothèque. Une maison de 600 000 $ avec 100 000 $ restant à payer comporte 500 000 $ en équité.
Des années de hausse de la valeur des propriétés signifient que certains propriétaires ont beaucoup plus de patrimoine immobilisé dans leur maison que dans leur épargne-retraite. Le problème est que la valeur nette de votre propriété n’est pas un argent que vous pouvez facilement dépenser.
Ce guide explique comment les retraités peuvent utiliser ces capitaux propres, les options disponibles et les éléments à considérer avant de transformer leur patrimoine immobilier en revenu de retraite.
Si vous vendez votre maison
La vente efface entièrement la dette, mais elle rapporte souvent moins que ce à quoi les propriétaires s’attendent, car l’estimation de l’inscription ne tient pas compte du frais de vente.
Alex Byder, fondateur de Acheteur de maison BDachète des biens résidentiels directement auprès des vendeurs et constate régulièrement cet écart. « Presque tous les vendeurs que je rencontre se sont appuyés sur un numéro qu’ils ont vu en ligne », dit-il, « et ce numéro n’a rien soustrait. Réduisez 10 % de l’estimation de l’annonce avant de planifier quoi que ce soit autour de lui.
« Sur une vente de 650 000 $, cela représente 32 000 $ de commission, environ 12 000 $ d’articles d’inspection et 4 000 $ de frais de port par mois pour chaque mois de présence. Soixante jours sur le marché est normal, alors prévoyez un budget. »
La même arithmétique détermine si la réduction des effectifs libère beaucoup d’argent. Une maison plus petite située dans un endroit plus récent ou plus pratique peut coûter presque autant, tandis que les frais de vente absorbent une partie de la différence.
Si vous empruntez sur votre maison
Emprunter permet aux retraités d’accéder à des capitaux propres sans vendre. Il existe trois options principales :
- Un prêt sur valeur domiciliaire prévoit une somme forfaitaire avec des mensualités fixes. Cela convient à une dépense connue, comme l’aménagement d’une salle de bain.
- Une marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) fournit un montant qui peut être tiré en cas de besoin. Les intérêts ne sont facturés que sur ce qui est utilisé.
- Une hypothèque inversée ne nécessite aucun versement mensuel. Des intérêts sont ajoutés au solde et la dette est réglée lorsque la maison est vendue ou que le propriétaire décède. Il est disponible à partir de 62 ans, la version la plus courante étant assurée par la Federal Housing Administration (FHA).
Le timing compte cependant. Les retraités peuvent avoir du mal à se qualifier pour les prêts traditionnels, tout en ouvrant un hypothèque inversée plus tôt peut offrir des avantages que l’attente n’apporte pas.
Pourquoi les retraités peuvent avoir du mal à emprunter sur leur maison
Avoir des capitaux propres importants ne facilite pas automatiquement l’emprunt. Les prêteurs sont davantage intéressés par les revenus disponibles pour rembourser le prêt.
Les banques approuvent prêts sur valeur domiciliaire et HELOC en partie en comparant le revenu mensuel aux remboursements mensuels de la dette, connu sous le nom de ratio dette/revenu.
Les capitaux propres ne comptent pas comme un revenu. Prenons l’exemple d’un propriétaire disposant de 700 000 $ de valeur nette, sans hypothèque, de 3 200 $ par mois de sécurité sociale et d’une pension, et de 900 000 $ d’épargne-retraite. Ils peuvent être en sécurité financière mais avoir encore un revenu mensuel admissible relativement faible.
Une solution pour contourner ce problème est l’épuisement des actifs.
Le prêteur traite l’épargne-retraite comme si elle était versée mensuellement, divisant souvent le solde sur 360 mois. Un solde de 900 000 $ pourrait donc ajouter 2 500 $ par mois de revenu admissible.
Tous les prêteurs ne proposent pas cela. Les coopératives de crédit et les petites banques locales peuvent bénéficier de plus de flexibilité que les grandes banques soumises à des règles de prêt plus strictes.
Pourquoi une marge de crédit hypothécaire inversée fonctionne différemment
S’il est difficile d’obtenir un prêt sur valeur domiciliaire ou HELOC, une hypothèque inversée offre une autre façon d’emprunter. Elle peut être établie sous forme de marge de crédit plutôt que sous forme de montant forfaitaire.
Le propriétaire utilise le montant approuvé uniquement en cas de besoin, tandis que la partie inutilisée augmente au taux d’intérêt du prêt majoré d’un demi pour cent.
Quelqu’un qui ouvre une ligne à 62 ans avec 200 000 $ disponibles et n’y touche pas aurait environ 514 000 $ disponibles à 77 ans, soit une croissance annuelle de 6,5 %.
Quelqu’un qui attend jusqu’à 77 ans reçoit un montant calculé de toutes pièces en fonction de son âge, de ses tarifs et de la valeur de sa maison. Cet écart est le coût de l’attente. (Note de l’éditeur : pourriez-vous clarifier pourquoi les règles sont différentes pour une personne plus âgée ?)
Une ligne de crédit hypothécaire inversée peut également être plus fiable qu’une HELOC. Les banques peuvent geler ou réduire les HELOC, tandis qu’une ligne de crédit hypothécaire inversée ne peut pas être réduite en raison des conditions du marché, car le Présentation du Congressional Research Service explique.
Comment une hypothèque inversée peut protéger l’épargne-retraite
Une ligne de crédit hypothécaire inversée peut également aider les retraités à éviter de vendre leurs investissements lorsque les marchés chutent.
Vendre après une récession signifie vendre plus d’actions pour récolter le même montant de liquidités, laissant ainsi moins d’actifs investis lorsque le marché se redresse. Les planificateurs appellent cela risque de séquence de retours.
Barry Sacks, avocat fiscaliste, et Stephen Sacks, professeur émérite d’économie à l’Université du Connecticut, ont examiné cette stratégie dans le cadre de l’étude Journal de planification financière. Ils ont constaté que l’ouverture précoce d’une ligne de crédit et son utilisation sélective donnaient à l’épargne-retraite de meilleures chances de durer 30 ans que de conserver la maison en dernier recours.
Supposons qu’un portefeuille d’un million de dollars chute de 22 % à 780 000 $ et que le retraité ait besoin de 50 000 $. Le retirer des investissements signifie vendre 6,4% du portefeuille réduit. Le retirer de la ligne de crédit permet à ces investissements de rester en place et potentiellement de se rétablir.
Notez que l’argent emprunté n’est pas considéré comme un revenu, ce qui peut avoir une importance lorsque les retraits de retraite augmenteraient autrement le revenu suffisamment haut pour déclencher des primes Medicare plus élevées.
Combien coûte un prêt hypothécaire inversé et quand cela a du sens
Les prêts hypothécaires inversés sont coûteux à mettre en place. Dès le départ primes d’assurance hypothécaire du gouvernement coûte 2 % (ndlr : cela devrait-il être « jusqu’à 2,5 % » ?) de la valeur de la maison, jusqu’à la limite de prêt de la FHA. Sur une maison de 600 000 $, cela représente 12 000 $ avant les frais du prêteur, l’évaluation et les frais juridiques. Les primes mensuelles d’assurance hypothécaire coûtent alors un demi pour cent par an sur le montant emprunté.
En échange, la dette ne peut pas dépasser le prix de vente de la maison, la ligne de crédit inutilisée ne cesse de croître et aucun remboursement mensuel du prêt n’est requis.
Une hypothèque inversée n’a pas de sens pour tout le monde. Une personne qui envisage de vendre d’ici cinq ans environ ne sera peut-être pas en mesure de justifier le coût initial, tandis que l’utilisation d’un bien pour un achat forfaitaire facultatif peut s’avérer coûteuse.
Si vous pouvez facilement prétendre à un HÉLOC et n’ont besoin que d’un accès occasionnel à de l’argent, cette option moins coûteuse peut s’avérer plus logique.
Que faire cette année
Toute personne âgée entre 60 et 65 ans disposant de capitaux propres importants et d’épargnes modestes peut commencer à comparer ces options avant d’avoir besoin d’argent.
Obtenez un prix HELOC pendant que les revenus peuvent encore soutenir l’application. Demandez-vous ensuite ce que pourrait valoir une ligne de crédit hypothécaire inversée ouverte à 62 ans par rapport à une ouverture à 75 ans.
La décision qui protège une retraite est rarement prise lorsque l’argent vient à manquer. Il est généralement réalisé des années plus tôt.
Cet article a été écrit et présente les points de vue de notre conseiller collaborateur, et non de la rédaction de Kiplinger. Vous pouvez vérifier les dossiers des conseillers auprès du SECONDE ou avec FINRA.
