Au cours des prochaines années, les générations plus âgées – principalement les baby-boomers – devraient transmettre des dizaines de milliards de dollars à leurs héritiers dans le cadre de ce que l’on appelle familièrement le « Grand transfert de richesse ». Mais les portefeuilles de liquidités et d’actions ne sont pas les seuls actifs à changer de mains.
En fait, un récente enquête Kiplinger a constaté que l’immobilier représente environ un tiers de tout ce que les parents s’attendent à laisser derrière eux.*
Pourtant, à mesure que les maisons sont transmises à la génération suivante, une quantité surprenante d’incertitude entoure ce qui se passera réellement ensuite. La même étude a révélé que 43 % des parents et 33 % des héritiers restent dans l’incertitude quant aux éventuelles factures fiscales.
En apparence, hériter d’une maison s’accompagne d’avantages fiscaux importants conçus pour se protéger contre impôt sur les plus-values — notamment la règle de la « base renforcée ». Assurer cette protection nécessite souvent une valeur de référence précise, que ce soit par le biais d’une évaluation à la date du décès ou d’une évaluation rétrospective.
En comprenant comment les autorités fiscales calculent la valeur réelle d’une propriété, quels sont les pièges cachés et en discutant de l’avenir avec votre famille, vous pouvez préserver à la fois votre héritage financier et leur tranquillité d’esprit.
Comment l’IRS valorise une maison héritée
Lorsqu’on transmet une maison à la génération suivante, un base d’imposition de la maison est généralement réinitialisé à la juste valeur marchande (JVM) de la propriété à la date du décès du propriétaire.
Étant donné que le niveau de référence « s’adapte » à cette nouvelle norme, les héritiers qui vendent la maison peu de temps après en avoir hérité ne doivent généralement que peu ou pas d’impôt fédéral sur les plus-values.
Cependant, que les héritiers vendent immédiatement, louent la propriété ou attendent des années avant de la vendre, il est essentiel de documenter la valeur de la maison à la date du décès pour pouvoir réclamer l’assiette majorée dans les futures déclarations de revenus.
Malheureusement, lorsqu’elles déclarent la valeur d’une propriété dans leurs déclarations de revenus ou dans leurs déclarations de succession, les familles peuvent commettre l’erreur d’utiliser l’un des deux méthodes incorrectes:
- Évaluations de la taxe foncière. Les évaluateurs locaux déterminent les valeurs pour impôt foncier à des fins de gestion, en utilisant souvent des algorithmes automatisés, des plafonds de valorisation ou (au pire) des données obsolètes. Étant donné que ces chiffres sont généralement nettement inférieurs à la valeur marchande réelle, leur utilisation peut réduire la base imposable de votre maison, exposant ainsi vos héritiers à des dépenses inutiles. taux d’imposition des plus-values s’ils finissent par vendre.
- Analyses comparatives de marché (CMA). L’avis d’un agent immobilier ou l’estimation en ligne constitue un point de départ utile pour inscrire une maison, mais il lui manque la méthodologie formelle et standardisée exigée par la loi fiscale fédérale. En conséquence, le chiffre fourni pourrait ne pas résister IRS examen minutieux.
Pour établir une base officielle renforcée pour une propriété que vous envisagez de détenir, de louer ou de conserver à long terme, la « norme de référence » générale de l’IRS exige une évaluation formelle et qualifiée menée par un évaluateur immobilier agréé ou certifié spécialisé dans les évaluations rétroactives « à la date de décès ».
À quoi doit ressembler une évaluation d’une maison héritée ?
(Crédit image : Getty Images)
Du point de vue de l’IRS, une évaluation parfaite a lieu le jour du décès. En réalité, l’administration de la succession, l’homologation et le processus naturel de deuil signifient que des mois, voire des années, peuvent s’écouler avant que quiconque ne s’attaque à la base fiscale.
C’est là qu’intervient une évaluation rétrospective (ou rétroactive).
Les évaluateurs qualifiés peuvent évaluer la maison aujourd’hui et utiliser les données historiques du marché, les ventes comparables antérieures et les registres publics pour déterminer la valeur de la propriété à une date passée spécifique.
Pour que l’IRS accepte le rapport, l’évaluation doit répondre à des critères spécifiques :
- Titres professionnels. Un évaluateur qualifié possédant un titre professionnel reconnu et une expérience immobilière vérifiable. L’évaluation doit également respecter les principes fondamentaux et le contenu des Normes uniformes de pratique de l’évaluation professionnelle (USPAP®).
- Portée détaillée. Le rapport doit inclure des informations spécifiques et importantes, telles que la date d’évaluation exacte, les données localisées du marché jusqu’à cette date et une analyse de l’état physique de la maison à ce moment-là.
- État tel quel. Indique si la propriété était intacte, obsolète ou avait besoin de réparations. Idéalement, la maison ne devrait pas être rénovée, réparée ou rénovée avant que l’évaluateur ne documente son état de base afin de garantir une évaluation précise à la date du décès.
Les évaluations formelles des maisons héritées varient généralement de 500 $ à 1 500 $ et peuvent varier en fonction de facteurs tels que la superficie, la taille ou la complexité de la propriété, selon les guides de coûts de l’industrie. Comparé aux obligations fiscales et aux pénalités potentielles, cela peut représenter un investissement modeste pour protéger votre succession.
Ventes rapides de maisons héritées
Avez-vous toujours besoin d’une évaluation rétrospective ? Non.
Pour les héritiers vendre un bien hérité dans une période de six à 12 mois dans le cadre d’une transaction sur le marché libre et sans lien de dépendance, l’IRS et la cour fiscale américaine acceptent souvent le cours de clôture réel comme une preuve solide de la juste valeur marchande à la date du décès.
- Cela peut rendre inutile une évaluation distincte à la date du décès pour la déclaration fiscale fédérale, à condition que les conditions du marché local soient restées stables et qu’aucune modification importante n’ait été apportée à la propriété pendant cette période.
- Mais si vos héritiers doivent produire une déclaration de droits de succession, les fiscalistes recommandent généralement d’obtenir une évaluation rétrospective formelle pour établir une base renforcée.
- De plus, une évaluation formelle est souvent nécessaire pour compléter les inventaires des tribunaux locaux des successions. Il peut également servir de documentation essentielle et objective pour protéger les héritiers si l’IRS vérifie l’assiette fiscale ou si les bénéficiaires contestent la valeur de l’actif.
Le coût d’une mauvaise évaluation
Si l’IRS vérifie une déclaration de revenus successorale ou personnelle et découvre une base de propriété non vérifiée ou gonflée (entraînant un sous-paiement d’impôt supérieur à 5 000 $), les conséquences financières pour les héritiers peuvent être lourdes.
Au-delà du remboursement de l’impôt initial sur les plus-values, l’IRS impose pénalités liées à l’exactitude:
- Une pénalité substantielle de 20 % pour inexactitudes dans l’évaluation. Appliqué au sous-paiement fiscal si la base déclarée est de 150 % ou plus de la JVM réelle.
- Une pénalité brute de 40 % pour anomalie de valorisation. Doublé si la base réclamée est de 200 % ou plus de la véritable valeur marchande.
- Une pénalité de cohérence de 20%. S’applique automatiquement si une succession plus importante dépose une déclaration de revenus fédérale sur les successions et qu’un héritier réclame une base plus élevée dans sa déclaration de revenus individuelle que celle déclarée par la succession.
- Intérêts composés. S’applique rétroactivement aux arriérés d’impôts et aux pénalités à compter de la date d’échéance initiale de la déclaration de revenus.
Commencer la conversation aujourd’hui
Discuter des projets successoraux peut sembler intimidant. L’enquête Kiplinger montre que parler d’héritage figure parmi les sujets les plus inconfortables pour les parents et les héritiers – plus que la politique et même les souhaits de fin de vie.
Mais aborder la conversation de manière réfléchie aujourd’hui peut aider à dissiper la confusion pendant ce qui sera probablement une période émotionnellement tumultueuse.
Voici quelques étapes à suivre dès maintenant pour faciliter le processus de transmission d’une maison héritée :
- Identifiez un évaluateur certifié. Si vos héritiers envisagent de conserver ou de louer la maison, recherchez des cabinets d’évaluation réputés et certifiés par l’État dans votre région afin que vos héritiers disposent d’un professionnel de confiance à appeler le moment venu.
- Organisez les dossiers du ménage. Conservez un dossier désigné contenant les reçus de rénovation domiciliaire, les documents de clôture et les actes de propriété. Rappelez aux héritiers de conserver des registres des frais d’évaluation et des frais de clôture. Ces documents peuvent aider à prouver la base fiscale de la maison
- Clarifier les impôts. De nombreux héritiers supposent à tort qu’hériter d’une maison entraîne une facture fiscale immédiate et écrasante. Expliquer comment fonctionne la base renforcée – et comment vous les préparez à l’utiliser – peut les aider à comprendre plus clairement la situation financière.
En prenant ces petites mesures aujourd’hui, vous faites bien plus que protéger vos enfants des problèmes fiscaux et des risques de vérification : vous leur donnez l’espace nécessaire pour gérer leur deuil sans le poids de l’incertitude financière.
La planification successorale est en fin de compte un acte de soin, et protéger adéquatement la valeur de votre maison garantit que votre héritage reste le véritable cadeau que vous souhaitiez qu’il soit.
