Aujourd’hui est le jour où vous vendez l’immeuble que vous possédez depuis 20 ans.
- Tu as réparé les toilettes
- Vous avez répondu aux appels de 2 heures du matin concernant une canalisation éclatée et un locataire en lock-out sous la pluie
- Vous avez géré vous-même les projections
- Vous avez recherché le loyer alors qu’il ne s’est pas présenté la première fois
La vente est clôturée. Les bénéfices atterrissent chez un intermédiaire qualifié. Maintenant, quelqu’un vous tend une brochure brillante pour quelque chose appelé un Fiducie statutaire du Delaware (DST) et vous indique qu’il peut s’agir de votre propriété de remplacement.
Avant d’examiner le rendement, le sponsor ou l’immobilier, vous devez savoir une chose : qu’achetez-vous réellement ?
Une DST n’est pas un fonds, ni une société de placement immobilier (FPI) et non un partenariat. La fiducie possède soit une seule propriété, soit un portefeuille de propriétés. Vous achetez une participation bénéficiaire fractionnaire dans cette fiducie. C’est de l’immobilier. Vous ne l’exécutez plus.
Les intérêts DST sont une sécurité, mais lorsqu’ils sont correctement structurés, l’IRS vous traitera comme si vous possédiez directement le bien immobilier, du moins à des fins fiscales. C’est ce qui lui permet de servir de bien de remplacement dans un 1031 échange.
Le cadre vient de Décision sur les revenus de l’IRS 2004-86. Cela ne rend pas chaque DST automatiquement éligible. La confiance et votre échange doivent toujours suivre les règles.
Ce que achète votre million de dollars
Prenez une propriété multifamiliale de 100 millions de dollars sans dette. Investissez 1 million de dollars et vous détenez une participation bénéficiaire de 1 % dans la fiducie. C’est assez simple.
Maintenant, mettez une hypothèque de 50 millions de dollars sur cette même propriété. Cela vaut toujours 100 millions de dollars, mais les capitaux propres en dessous viennent de tomber à 50 millions de dollars. Votre 1 million de dollars achète désormais 2 % de ces capitaux propres, et environ 2 % de l’hypothèque, soit environ 1 million de dollars de dette, vous sont également alloués à des fins fiscales.
Additionnez-le : votre investissement de 1 million de dollars plus 1 million de dollars de dette allouée vous donne environ 2 millions de dollars de valeur de propriété de remplacement.
Vous ne signez pas pour cette hypothèque. Vous ne le garantissez pas personnellement. La dette est sans recours pour vous, donc si la propriété échoue, la créance du prêteur ne porte généralement que sur la propriété elle-même, et non sur votre compte bancaire, ni sur vos autres biens immobiliers, ni sur votre épargne-retraite.
Mais ne confondez pas le non-recours avec l’inoffensif. Les charges d’intérêts grugent toujours les flux de trésorerie. Les conditions du prêt déterminent toujours le moment où le sponsor peut vendre. Si la propriété perd de la valeur, vos capitaux propres en pâtissent avant le prêteur.
Comment fonctionne l’échange
Vos fonds d’échange passent de l’intermédiaire qualifié directement au DST. Vous identifiez les intérêts DST comme propriété de remplacement et clôturez dans les mêmes fenêtres que celles qui s’appliquent à tout échange différé.
Le L’IRS explique cette propriété de remplacement doit généralement être identifiée dans les 45 jours et fermée dans les 180 jours, ou avant la date limite de déclaration de revenus si cela arrive en premier, extensions incluses.
L’impôt est différé et non effacé. Retirez de l’argent ou remplacez moins de valeur de propriété ou de dette, et une partie du gain pourrait devenir imposable.
Comment les revenus vous parviennent
La propriété perçoit un loyer. Elle paie ses factures : dépenses de fonctionnement, service de la dette, réserves. Ce qui reste peut vous être distribué, généralement tous les mois, comme un chèque du propriétaire, sans l’appel téléphonique qui l’accompagnait.
Si la DST verse une distribution annuelle de 5 %, un investissement de 1 million de dollars recevrait 50 000 $ par an, si la distribution est versée comme prévu. Ces 5 % sont un taux cible, pas une garantie, et ce n’est pas la même chose qu’un rendement total.
Vous obtiendrez également une déclaration fiscale pour votre part des revenus, des dépenses et de l’amortissement de la propriété. Ce qui atterrit sur votre compte et ce que vous déclarez à l’IRS ne seront pas toujours le même numéro.
Ce que tu gagnes
Plus de toilettes. Fini les appels téléphoniques à 2 heures du matin. Plus de visites, plus de course au loyer, plus de stationnement dans l’allée d’une quincaillerie un vendredi soir parce qu’un locataire vient d’appeler. C’est désormais un sponsor et un gestionnaire de patrimoine professionnel qui gère le bâtiment, pas vous.
Votre million de dollars permet également d’acquérir une participation dans une propriété de 100 millions de dollars, un type que vous ne pourriez probablement pas acheter ou gérer vous-même. Vous n’avez pas non plus à vous démener pour trouver votre propre propriété de remplacement dans un délai de 45 jours. La propriété est déjà achetée, financée et exploitée. Il vous suffit de l’identifier et de clôturer, souvent en quelques jours et non en semaines.
Réparti sur plusieurs DST, ce même million de dollars peut vous placer dans différents types de propriétés et dans différentes régions du pays, au lieu de vous déplacer dans le seul immeuble que vous possédiez auparavant.
Vous abandonnez le contrôle
Le sponsor décide qui loue l’espace, comment il est financé, ce qui entre dans les réserves et quand le bâtiment sera finalement vendu. Vous n’obtenez pas de vote. Ce n’est pas une note de bas de page. C’est l’affaire. Vous avez échangé les décisions contre la liberté de devoir les prendre.
Ce manque de contrôle va au-delà du vote. Les options du sponsor sont également limitées. Si le bâtiment a besoin d’un nouveau toit ou si le prêt arrive à échéance au pire moment possible, la marge de manœuvre pourrait être inférieure à celle d’un bien dont vous êtes directement propriétaire.
Comment tu sors
Un intérêt DST n’est pas liquide. Il n’existe aucun marché sur lequel vous pouvez l’inscrire un mardi et le vendre le vendredi. Une vente secondaire, si vous en trouvez une, pourrait bénéficier d’une réelle remise. La plupart des investisseurs récupèrent leur argent uniquement lorsque le sponsor vend la propriété – selon le calendrier du sponsor, pas le vôtre.
Lorsque cette vente a lieu, vous recevez votre part des bénéfices. Le gain que vous avez différé peut devenir imposable à moins que vous ne l’échangez 1031 contre un autre bien éligible.
Qu’est-ce qu’un DST en anglais simple
Revenons à aujourd’hui. L’immeuble est vendu, les toilettes et les appels de 2h du matin derrière vous. À la place : une participation bénéficiaire fractionnaire dans une fiducie qui possède des biens immobiliers, porte sa propre dette et pourrait vous verser un revenu pendant que quelqu’un d’autre le gère.
Cela ne vous dit pas si ce DST particulier est bon, mauvais ou approprié. Il vous indique ce que vous achetez. Si un DST vous convient est une décision distincte, mais vous ne devriez pas juger l’argumentaire de vente avant d’en comprendre les mécanismes.
Si vous envisagez un échange 1031 et souhaitez obtenir de l’aide pour comparer la structure, l’effet de levier et les conditions de sortie, un échange payant uniquement Conseiller DST peut vous aider à évaluer les options disponibles sans commissions incitatives.
Cet article a été écrit et présente les points de vue de notre conseiller collaborateur, et non de la rédaction de Kiplinger. Vous pouvez vérifier les dossiers des conseillers auprès du SECONDE ou avec FINRA.
