« Barry », un lecteur de Reno, Nevada, « perdait ses cheveux à cause de ça », a-t-il déclaré lors d’un appel téléphonique décrivant le désordre dans lequel lui et son ancienne fiancée se trouvent.
« Il y a cinq ans, alors que nous envisageions de nous marier, Christy et moi avons acheté une maison avec un terrain à la campagne. Mais j’avoue que j’étais un imbécile et j’ai continué à retarder le mariage jusqu’à ce qu’elle en ait assez de mes excuses, alors nous avons rompu. Nos deux noms sont sur les actes, mais seul mon nom est sur le prêt, et elle ne veut pas se mettre d’accord sur un prix de vente.
« J’ai payé pour une évaluation et j’ai reçu un prix demandé bien plus élevé que celui que Christy avait obtenu d’un établissement de crédit. J’ai ensuite parlé avec un avocat qui m’a dit que les tribunaux ne s’impliqueraient généralement pas dans des situations comme celle-ci impliquant des couples non mariés. Pourquoi, M. Beaver, répondre à ces deux questions ? «
Barry avait besoin de comprendre pourquoi le mariage résout ces problèmes.
La propriété et le prêt sont complètement distincts
Sans accord écrit sur la manière dont la propriété sera traitée en cas de rupture, si un seul partenaire signe l’hypothèque, ce partenaire est seul légalement responsable de la totalité du prêt. Cela est vrai même si les deux acceptent verbalement de partager les paiements et le font. C’est également vrai même si les deux noms figurent sur l’acte.
Pendant ce temps, l’associé au prêt a des droits de propriété complets, sans obligation d’effectuer des paiements, car son nom figure sur l’acte. Le « véritable amour » crée souvent la pire inadéquation possible entre droits et responsabilités.
Ne vous tournez pas vers les tribunaux pour obtenir de l’aide
Contrairement aux couples mariés qui disposent de tribunaux de divorce pour partager les biens, dans la plupart des juridictions, ce n’est pas le cas des couples non mariés. Je ne peux pas commencer à compter le nombre de fois où j’ai entendu : « J’ai l’impression de me noyer », lorsque la personne bénéficiant du prêt se rend compte qu’elle :
- Impossible de forcer leur ex à refinancer
- Je ne peux pas les forcer à vendre
- Je ne peux pas les forcer à déménager
Leur seule option est de retenir les services d’un avocat et d’intenter une action en partage, moyennant des frais juridiques considérables.
Le nec plus ultra pour se venger ?
Personne ne veut se sentir utilisé ou induit en erreur, donc quiconque s’engage dans le mariage et continue ensuite à repousser la date peut avoir un certain karma à venir.
Lorsque les deux noms figurent sur le titre de propriété, les deux parties doivent convenir de vendre la propriété. Cela donne à un partenaire la possibilité de bloquer la vente simplement en étant déraisonnable.
Christy peut rester dans la maison et même cesser de payer la moitié du paiement hypothécaire. À moins que Barry n’effectue le paiement intégral, son crédit serait menacé, alors qu’aucun dommage ne serait causé au sien.
Cela dit, si les deux cessaient d’effectuer leurs paiements, cela entraînerait une saisie. La propriété serait reprise par l’institution prêteuse, qui pourrait négocier un contrat de location avec l’occupante – Christy – ou simplement l’expulser.
Pour aller plus loin, d’après mon expérience, les couples non mariés ne réfléchissent jamais à ce qui se passe si l’un d’eux décède. Voici ce qui peut en résulter :
- Sans testament ni fiducie, le partenaire survivant ne peut rien hériter
- La famille du conjoint décédé peut hériter de sa part de la maison
- Le survivant peut soudainement devenir copropriétaire de la maison avec la famille du partenaire décédé
- Le prêteur peut exiger un refinancement auquel le survivant n’aura pas droit et perdra la maison.
Le prix demandé peut être un énorme combat
Se mettre d’accord sur un prix demandé peut créer une autre lutte, comme Barry l’apprend.
J’ai demandé à l’évaluateur immobilier Atom Levi, d’AL Appraisal Co. à Sacramento, en Californie, qui possède à la fois les désignations professionnelles d’évaluation MAI et SRA, d’expliquer la différence entre les prix demandés.
« Ils servent à des fins différentes », m’a-t-il dit. « L’évaluation d’un prêteur est conservatrice, destinée à protéger sa garantie et répond à une question : « Cette propriété est-elle une garantie sûre pour notre prêt ?
« Les prêteurs utilisent souvent des modèles d’évaluation automatisés (AVM) ou des évaluations de bureau lorsque cela est possible. Ceux-ci s’appuient sur des données publiques, qui peuvent manquer des nuances telles que des mises à niveau, des points de vue ou des tendances micro-marchés.
« Cependant, une évaluation privée (celle que Barry a obtenue) est conçue pour nous dire : « Quelle est réellement la valeur de la propriété sur le marché actuel ? » Les évaluateurs indépendants travaillent pour le propriétaire, et non pour le prêteur, en effectuant une analyse plus approfondie avec une inspection physique, en vérifiant la superficie en pieds carrés, en évaluant les ventes comparables et en considérant plus en profondeur les tendances du quartier. »
Comment ne pas devenir un « Barry »
Acheter une maison ensemble avant le mariage peut sembler romantique, mais ce n’est pas le cas. Il s’agit d’un partenariat commercial et sans protection juridique, les conséquences peuvent être financièrement dévastatrices.
Tout couple envisageant cette danse autour des mines terrestres a besoin soit :
J’ai conseillé à Barry de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier, sinon il ne se réveillera peut-être jamais du cauchemar qu’il s’est créé en étant un imbécile avoué.
Cet article a été écrit et présente les points de vue de notre conseiller collaborateur, et non de la rédaction de Kiplinger. Vous pouvez vérifier les dossiers des conseillers auprès du SECONDE ou avec FINRA.
