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Un client a vendu pour 2,5 millions de dollars une propriété qu’il possédait depuis plus de 30 ans. Leur base était suffisamment basse pour que la facture fiscale estimée s’élève à un peu plus de 800 000 $. Avant de parler d’autre chose, ils ont posé la question que la plupart des gens se posent : « Dois-je faire un 1031 échange? »
Cela ressemble à une question fiscale. Ce n’est pas le cas. C’est une décision de portefeuille.
La bifurcation sur la route
À haut niveau, ils avaient deux voies :
- Payer environ 800 000 $ d’impôts et investir le reste là où ils le souhaitent
- Reportez les impôts et réinvestissez la totalité des 2,5 millions de dollars dans l’immobilier via un échange 1031
Sur le papier, la deuxième option semble meilleure. Plus de capital reste investi. Pas de impact fiscal immédiat. Mais cela ne fonctionne que si l’investissement qui en résulte est réellement judicieux.
Nous avons donc interrompu la discussion sur la fiscalité et j’ai posé une question différente : « Qu’essayez-vous d’accomplir à partir d’ici ? »
Qu’est-ce qui avait changé ?
Pendant des années, ce client était un propriétaire pratique. Ils s’occupaient des locataires, de l’entretien, du financement – tout ce qui vient avec l’immobilier direct. Mais au moment de la vente, leurs priorités étaient différentes.
Ils ne voulaient pas qu’une autre propriété soit gérée. Ils ne voulaient pas être liés à un seul endroit. Ils aimaient toujours l’immobilier – mais pas la façon dont ils l’avaient possédé.
Cette distinction était importante, car un échange 1031 ne se limite pas reporter les impôts — cela vous engage dans un autre investissement immobilier.
Un échange 1031 typique
La plupart des investisseurs ne pensent pas à un échange 1031 de cette façon. Ils pensent : évitez la taxe, trouvez un remplaçant et passez à autre chose.
En réalité, la structure introduit une contrainte. Une fois la vente clôturée, la fenêtre d’identification de 45 jours commence. Cette chronologie a tendance à déterminer le comportement.
Les gens ne choisissent pas toujours la meilleure option. Ils choisissent ce qui leur convient. Cela pourrait être :
- Une autre propriété qu’ils peuvent fermer rapidement
- Quelque chose de familier
- Une structure qui résout l’échange sans tenir pleinement compte du résultat à long terme
L’accent n’est plus « Que dois-je posséder ? » à « Comment puis-je terminer cela ? »
Une approche différente
Dans ce cas, le client souhaitait toujours une exposition immobilière, mais pas une propriété directe. Ainsi, au lieu de remplacer une propriété par une autre, ils ont utilisé l’échange 1031 pour passer à une structure plus passive.
Cela signifiait s’orienter vers des biens immobiliers gérés par des professionnels plutôt que de les exploiter eux-mêmes. Pour eux, cela résolvait deux problèmes à la fois :
- Il a reporté les impôts
- Cela a supprimé le fardeau quotidien de la propriété
C’est là que des structures comme Fiducies statutaires du Delaware (DST) sont souvent utilisés. Ils permettent aux investisseurs de participer à l’immobilier institutionnel sans le gérer directement et s’inscrivent dans le cadre 1031.
Mais ce n’était toujours pas une image complète.
Que se passe-t-il après?
Un échange 1031 répond à la question fiscale. Cela ne répond pas à la question à long terme.
Au fil du temps, la pensée de ce client a encore évolué. Ils n’essayaient pas seulement de simplifier la propriété, ils essayaient de se diversifier au-delà d’une seule classe d’actifs.
C’est là qu’entre en jeu la prochaine phase de la stratégie.
Certains investisseurs finissent par passer de la propriété directe ou fractionnée à des portefeuilles immobiliers plus larges par le biais de structures telles qu’un 721 échange. Au lieu de posséder des propriétés individuelles, ils possèdent des intérêts dans des biens immobiliers diversifiés au niveau du portefeuille.
Ce n’est pas quelque chose que vous devez décider dès le premier jour. Mais cela fait partie de l’arc pour les investisseurs qui souhaitent passer d’une propriété concentrée à quelque chose de plus diversifié et liquide au fil du temps.
Les compromis sont réels
Aucune de ces voies n’est parfaite. Demeurer dans l’immobilier, que ce soit directement ou via une structure, c’est :
- Moins de liquidité que les investissements traditionnels
- Moins de contrôle, surtout dans les structures passives
- Engager du capital sur une période plus longue
En revanche, payer l’impôt vous donne de la flexibilité mais réduit le montant que vous investissez.
Il n’existe pas de « meilleure » option universelle. Il n’y a que l’option qui correspond à ce que vous essayez de faire ensuite.
La décision que la plupart des gens sautent
Lorsque nous avons pris du recul, le client a réalisé quelque chose de simple : il n’avait pas réellement besoin de décider s’il devait d’abord effectuer un échange 1031.
Ils devaient décider :
- Voulaient-ils toujours une exposition immobilière ?
- Si oui, sous quelle forme ?
- Et comment ce capital doit-il s’intégrer au reste de leur portefeuille ?
Une fois ces réponses claires, le chemin a suivi. Dans leur cas, ils ont utilisé l’échange 1031, mais pas de la manière initialement prévue.
Il ne s’agissait pas de remplacer une propriété. Il s’agissait d’un repositionnement.
Qu’est-ce que cela signifie pour vous
Si vous faites face à un gain important, il est facile de se concentrer sur le impôt. Mais ce n’est qu’une partie de la décision.
La question la plus importante est de savoir ce que vous souhaitez posséder une fois la transaction terminée – et comment ce choix affecte votre flexibilité, votre risque et votre portefeuille global.
Un échange 1031 peut être un outil efficace. Il est également possible de prendre du recul et de repenser entièrement votre approche.
La clé est de comprendre que vous ne résolvez pas seulement les impôts. Vous décidez de la suite.
Pour les conseillers et les investisseurs qui réfléchissent à cette décision, le défi consiste moins à identifier les outils qu’à les séquencer correctement. La différence entre une structure 1031, une DST ou une structure 721 n’est pas seulement technique : c’est la façon dont chacune s’intègre dans le portefeuille plus large et le plan à long terme.
Cet article a été écrit et présente les points de vue de notre conseiller collaborateur, et non de la rédaction de Kiplinger. Vous pouvez vérifier les dossiers des conseillers auprès du SECONDE ou avec FINRA.
