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Sur la liste des choses que j’espère posséder un jour, un bien locatif pourrait bien être la dernière.
Mes parents possédaient des immeubles locatifs à proximité d’un campus universitaire au début des années 2000 et pendant la crise financière mondiale. Je fais encore des cauchemars à cause des appels de maintenance que le fils le moins bricoleur du monde était chargé de gérer. Je suis sûr que mes cauchemars ne sont rien comparés à ceux de mes parents. D’accord, voilà, mes préjugés ont été exposés.
C’est la question que l’on me pose tout le temps : « Dois-je vendre mon bien locatif ? Plus précisément, « Je suis à la retraite ou je suis à la retraite. Je ne veux pas être propriétaire. Que dois-je faire de ce bien locatif ? »
Sur la plupart des marchés post-COVID, l’appréciation des prix dans le marché immobilier a repoussé cette décision. Récemment, les choses ont commencé à évoluer dans l’autre sens.
Voici le calcul au dos de l’enveloppe que nous utiliserions si nous avions 15 minutes et aucune technologie pour répondre à cette question.
Déterminez le taux plafond
Le taux plafond est essentiellement la version immobilière du rendement: Revenu divisé par la valeur de la propriété.
Là où les choses se compliquent, c’est de déterminer quel est le revenu dans ce calcul. Si vous facturez 5 000 $ de loyer par mois, vous n’obtiendrez pas 5 000 $ par mois. Il faut tenir compte des taxes foncières, des assurances, de l’entretien et éventuellement associations de propriétaires et gestionnaires immobiliers.
Cela suppose qu’il n’y a pas d’hypothèque, ce que nous supposerons pour cette colonne.
Vous prenez cette valeur de revenu net et la divisez par la valeur marchande actuelle. Il s’agit de votre taux plafond. Sur les marchés à coûts élevés ou avec des investissements plus sûrs, les taux de capitalisation sont plus bas. Sur les marchés à bas prix ou pour les propriétés à plus haut risque, ils sont plus élevés.
Vous misez sur une plus-value du capital si votre taux de capitalisation est inférieur.
J’habite dans la région métropolitaine de Washington, DC, et il est courant que je regarde une annexe E, où les revenus et les dépenses sont déclarés, et que je constate qu’une très grande partie des revenus est engloutie par taxes foncières et l’entretien.
Déterminez ce qui est acceptable pour vous
Comme mentionné précédemment, nous nous appuyons fortement sur la technologie pour prendre ces décisions. Pour toute propriété inscrite au bilan, nous pouvons utiliser un menu déroulant pour sélectionner une année pour la vendre et voir si l’indicateur de réussite monte ou descend.
Les chiffres ne disent jamais tout, mais ils sont certainement utiles. Il y a un version gratuite de ce logiciel, vous pouvez essayer.
Si vous ne voulez pas entrer dans les détails, un taux plafond de 5 % est généralement la référence que j’utilise. Il y aura toujours des exceptions aux règles empiriques, mais les chiffres bien au nord ou au sud de 5 % ont tendance à être des signaux d’alarme pour moi.
Si vous êtes bien en dessous de 5 %, vous pariez essentiellement que la propriété s’appréciera considérablement. Si la bourse a historiquement rendu autour de 10 % et que vous comparez l’immobilier résidentiel avec un taux plafond de 5 %, vous auriez besoin d’une appréciation annuelle de 5 % en plus pour correspondre à ces rendements.
Si vous avez un taux plafond de 8 %, vous n’avez besoin que d’environ 2 % pour égaler les rendements. Cela concerne les rendements mais pas les rendements ajustés au risque, ce qui rend la comparaison imparfaite mais utile.
Déterminez l’impact que cela aura sur votre plan financier
Hier, je parlais avec un ami qui tire une grande partie de son revenu mensuel de propriétés locatives. Il y a eu un changement législatif à Philadelphie qui lui a fait perdre environ 40 % de ses revenus locatifs.
Tout ira bien pour lui, mais il y a un impact en aval. Il devra soit gagner plus d’argent ailleurs, soit vendre ces propriétés.
Pour beaucoup de nos clients, il s’agit de maisons qu’ils possèdent depuis 40 ans, et les vendre ne fera ni ne détruira leur situation financière. Mais cela aura un impact significatif sur leur vie et sur leurs impôts.
Commençons par l’impact sur la vie de la personne. Une légère diminution du taux de réussite qui vient vendre une propriété peut signifier deux choses différentes pour deux clients différents.
Pour Mary, dont les enfants vivent partout dans le monde et qui a une longue liste de passe-temps, elle accepterait volontiers cette réduction pour la liberté qu’elle lui apporterait. Pour Sarah, qui est bricoleuse et qui a toujours été intéressée par l’immobilier, elle préfère le garder. Nous avons plus de clients dans la première catégorie.
Les impacts fiscaux ont tendance à être négatifs si vous vendez, mais ce n’est pas une raison suffisante, à elle seule, pour conserver la propriété. Le calcul de l’impôt sur la vente d’un bien locatif est complexe et l’impôt à payer n’est jamais inférieur à ce que vous attendez, principalement en raison de récupération de l’amortissement.
Cette grosse déduction que vous avez dû prendre pendant près de 30 ans est récupérée (taxée) lors de la vente, en plus de gains sur la propriété. Je vous recommanderais d’avoir un CPA ou un agent inscrit (EA) vous donne une estimation avant de prendre des décisions importantes.
Si vous avez lu jusqu’ici, il y a de fortes chances que vous n’aimiez pas être propriétaire. Considérez cette décision comme la sortie d’une relation à long terme dans laquelle vous n’êtes pas heureux.
Malheureusement, rompre n’est pas si simple. Vendre une propriété est une décision importante, qui comporte souvent de nombreuses virgules. Je ferais les calculs et m’assurerais que même si vous savez que vous serez plus heureux après la rupture, tout ira toujours bien financièrement.
Cet article a été écrit et présente les points de vue de notre conseiller collaborateur, et non de la rédaction de Kiplinger. Vous pouvez vérifier les dossiers des conseillers auprès du SECONDE ou avec FINRA.
