La forte hausse des taux hypothécaires pourrait freiner les propriétaires plus âgés qui envisagent d’utiliser leur maison comme source essentielle de liquidités pour leur retraite. Alors que le taux hypothécaire fixe moyen sur 30 ans dépasse 7 %, les soi-disant « menottes dorées » des taux bas maintiennent de nombreux retraités coincés dans des maisons qu’ils quitteraient autrement, explique Robert Laura, fondateur de la Retirement Coaches Association. Échanger un taux très bas contre un taux plus élevé peut facilement anéantir les économies réalisées grâce à la réduction des effectifs.
Étant donné que, selon la Réserve fédérale, la richesse immobilière des résidences principales constitue le plus grand actif détenu par les ménages américains, trouver la bonne façon d’extraire la richesse immobilière constitue un défi majeur en matière de finances personnelles pour les Américains vieillissants.
Les menottes en or obligent également les préretraités qui envisagent de vendre leur maison existante d’ici un à cinq ans à envisager de conclure une transaction maintenant, plutôt que d’attendre que les coûts d’emprunt baissent ou d’annuler la vente et de vieillir sur place.
« C’est paralysant », dit Laura. Cela gèle également la mobilité des retraités.
Où vont les taux hypothécaires ?
Espérer simplement des taux plus bas n’est pas vraiment une stratégie. Pourquoi? Les taux hypothécaires ne devraient pas baisser de si tôt, compte tenu de l’inflation persistante, des prix élevés du pétrole et de l’explosion des déficits du gouvernement américain. L’hypothèque à taux fixe sur 30 ans devrait osciller autour de 7 % jusqu’en 2028, selon la Mortgage Bankers Association (MBA). Les dernières prévisions du MBA prévoient un taux hypothécaire de référence de 6,7 % en moyenne en 2027 et 2028.
La plupart des économistes et des cabinets de conseil sont d’accord avec cette perspective « plus élevée pendant plus longtemps ». « Nous ne demandons aucune baisse des taux à court terme », a déclaré Alex Thomas, directeur de recherche macro chez John Burns Research & Consulting.
« Nous prévoyons que les taux resteront à leur niveau actuel au cours des prochaines années. » -Alex Thomas
La hausse des taux d’intérêt nuit à l’accessibilité financière et constitue l’une des principales raisons de la baisse des prix de l’immobilier dans de nombreuses régions. Le prix de vente médian d’une maison existante était de 429 100 $ en août, en baisse de 3,1 % par rapport à 442 800 $ en juin, selon la National Association of Realtors (NAR).
Des coûts d’emprunt plus élevés pourraient peser sur les prix de vente à un moment où les retraités cherchent à vendre leur maison et à réduire leurs dépenses.
Alors, que doit faire un retraité ou un préretraité pour monétiser sa maison ? Soyez créatif, a conseillé Laura. Plusieurs stratégies peuvent contribuer à annuler ou à compenser les pires impacts de l’environnement de hausse des taux. Le profil financier d’un retraité devrait dicter la manière de procéder. Quelqu’un qui est propriétaire de sa maison librement et clairement et qui peut la réduire à une maison qu’il peut payer en espèces est moins touché par des taux plus élevés. En revanche, un propriétaire plus âgé qui vend sa maison actuelle et doit contracter un nouveau prêt hypothécaire, probablement plus coûteux, pour acheter une nouvelle maison, pourrait être confronté à des difficultés financières.
Les propriétaires plus âgés sans hypothèque sont moins touchés par la hausse des taux
Si vous disposez d’une valeur nette suffisante sur votre maison et pouvez acheter votre maison de taille réduite en espèces, il est peu probable que les taux hypothécaires plus élevés d’aujourd’hui interfèrent avec votre quête de réduction de taille ou de déménagement dans un endroit où les coûts de logement sont inférieurs, disent les experts. Le seul problème, c’est si les taux continuent de grimper et si l’accessibilité devient si difficile que les acheteurs se tarissent. Une façon de surmonter cet obstacle est d’accepter un prix légèrement inférieur afin d’élargir le bassin d’acheteurs potentiels qui peuvent se le permettre.
Si vous êtes comme la plupart des propriétaires, vous disposez probablement d’une valeur nette importante sur votre maison, ce qui peut rendre la vente à un prix légèrement inférieur plus facile à avaler financièrement et émotionnellement. Le propriétaire moyen ayant un prêt hypothécaire dispose désormais de 310 000 $ de valeur nette (ce qui signifie que la maison vaut 310 000 $ de plus que ce qui lui est dû), selon le rapport Home Equity Insights de septembre de Cotality. Les acheteurs qui ont acheté en 2020 détiennent environ 86 000 $ de capitaux propres de plus que les acheteurs qui ont acheté en 2023, selon Cotality.
« Une grande partie des baby-boomers sont effectivement propriétaires de leur maison », déclare Selma Hepp, économiste en chef chez Cotality. Selon la Réserve fédérale, près de 71 % des Américains âgés de 65 à 74 ans qui possèdent une maison ne sont pas remboursés de leur hypothèque.
Lorsqu’il s’agit de déménager ou de réduire les effectifs, Hepp affirme que la décision va au-delà des taux d’intérêt. « Il s’agit plutôt de savoir : dois-je déménager immédiatement ? Quelles sont les économies potentielles ou non liées à un déménagement ? Le timing du marché hypothécaire est une proposition très délicate. »
Si vous êtes propriétaire d’une maison disposant de centaines de milliers de dollars de valeur nette de votre maison, obtenir « 10 ou 20 000 $ de moins (sur la vente de votre maison) n’aura pas vraiment d’importance », explique Jeff Ostrowski, analyste du marché immobilier chez Bankrate. Si vous appartenez à cette catégorie, vous aurez probablement de bonnes chances d’acheter une nouvelle maison avec de l’argent liquide et d’avoir de l’argent restant pour compléter votre pécule de retraite.
Les retraités disposant d’une grande valeur nette dans leur maison ont également l’avantage de ne pas avoir à vendre. Ils peuvent simplement attendre quelques années que les taux élevés se dissipent et que les forces du marché deviennent plus favorables, disent les experts.
Comment les propriétaires âgés peuvent-ils faire face à la hausse des taux hypothécaires
C’est un jeu de balle différent pour les propriétaires plus âgés qui ne peuvent pas acheter une maison de taille réduite en espèces et doivent contracter un prêt hypothécaire au double du taux de leur prêt immobilier actuel. Voici quelques stratégies à considérer si vous souhaitez réduire vos effectifs malgré l’obstacle des taux plus élevé.
1. Intégrer les coûts d’intérêts futurs dans le prix de vente
Si vous avez besoin d’un prêt hypothécaire pour votre nouvelle maison, ajoutez les frais d’intérêt supplémentaires que vous devrez payer au cours des deux à trois prochaines années au prix de vente de votre maison existante. « Intégrez les coûts supplémentaires dans votre prix demandé », explique Laura. Si vous vivez dans un marché favorable aux vendeurs en raison d’une pénurie de logements ou d’une forte demande, vous pouvez augmenter le prix de votre maison d’un montant qui couvrira les coûts d’intérêt futurs plus élevés pendant plusieurs années.
Disons que le nouveau prêt hypothécaire vous coûtera 500 $ de plus par mois. Si vous envisagez un prix demandé de 400 000 $ pour votre maison, vous pourriez plutôt inscrire la maison à 412 000 $. Si vous obtenez votre prix, vous pourriez utiliser les 12 000 $ supplémentaires pour couvrir deux années de versements hypothécaires plus élevés, ce qui vous fera gagner du temps jusqu’à ce que vous puissiez refinancer à un taux inférieur, explique Laura.
Laura affirme que les propriétaires plus âgés approchant de la retraite qui tentent d’anticiper le marché hypothécaire et d’attendre des taux plus bas sont confrontés à un autre risque : ils pourraient avoir du mal à obtenir l’approbation d’un prêt hypothécaire s’ils prennent leur retraite et n’ont plus de salaire. « Si vous devez être admissible à un prêt hypothécaire, vous devez en faire la demande pendant que vous travaillez encore », explique Laura.
Faisons le point. Dans un an, le taux hypothécaire à taux fixe sur 30 ans sera de 7,43 %, prédit LongForecast.com. Ainsi, pour une maison au prix médian de 429 100 $ avec une mise de fonds de 20 %, le paiement mensuel dans un an serait de 2 381 $, soit 97 $ de plus qu’au taux actuel de 7 %. Long Forecast, cependant, s’attend à ce que le taux hypothécaire fixe sur 30 ans tombe à 6,88 % en septembre 2028 et à 5,35 % en septembre 2029. À 5,35 %, le paiement mensuel ne serait que de 1 917 $, soit 367 $ de moins qu’à 7 %. Bien entendu, ce sont des prédictions. Personne ne sait vraiment avec certitude où seront les taux hypothécaires à l’avenir.
2. Vendre sur un marché de vendeurs et acheter sur un marché d’acheteurs
Tout comme la vente opportuniste en bourse peut être rentable, la vente sur un marché chaud et l’achat sur un marché immobilier plus froid peuvent également l’être, explique Ostrowski.
« Si vous approchez de la retraite et que vous souhaitez peut-être déménager dans un État (moins cher), il serait certainement judicieux de commencer à penser à vendre dès maintenant », explique Ostrowski. « Mais cela dépend de la région du pays dans laquelle vous vivez. » Il note que les marchés immobiliers dans certaines parties du Nord-Est et du Midwest sont toujours solides, alors que les prix sont plus faibles dans des endroits comme la Floride et le Texas, ce qui vous donne un certain effet de levier (en termes de prix) lorsque vous magasinez pour une maison. « C’est un marché assez favorable car vous passez d’un marché de vendeurs à un marché d’acheteurs », explique Ostrowski.
Pour les propriétaires plus âgés qui prévoient de continuer à travailler pendant, disons, trois ans de plus, mais qui envisagent de déménager à la retraite, il pourrait être financièrement judicieux de vendre dès maintenant sur un marché immobilier solide et de louer pendant quelques années. De cette façon, vous pouvez tirer profit du marché des vendeurs chauds et, espérons-le, acheter sur un marché différent, moins cher, dans un autre État dans quelques années, lorsque les taux seront, espérons-le, plus bas. « Cela pourrait être un très bon compromis, mais c’est une décision individuelle », déclare Ostrowski.
3. Achetez des maisons neuves avec des incitations
Dans de nombreuses régions du pays, les constructeurs d’habitations qui ont construit trop cherchent désormais à réduire leurs stocks. « Dans certaines de ces communautés résidentielles, les constructeurs offrent des incitatifs assez importants », explique Thomas. De nombreux constructeurs « couvrent les frais de clôture, offrent des crédits de conception et probablement, plus important encore, des rachats de taux d’intérêt. Ils rachèteront votre taux hypothécaire afin qu’il soit nettement inférieur aux taux du marché. Et cela peut vraiment faire une différence en termes de votre paiement mensuel.
4. Âge en place si votre maison est adaptée
Une autre option consiste à rénover votre maison existante et à y rester à long terme ou du moins jusqu’à ce que les taux d’intérêt baissent suffisamment pour que les calculs de réduction des effectifs jouent en votre faveur. Dans ce scénario, vous pouvez toujours bénéficier de votre faible taux hypothécaire existant. Vous pouvez également emprunter sur votre maison via une marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) – bien qu’à un taux plus élevé – pour rénover votre maison. Même si le taux HELOC sera probablement plus élevé que celui de votre prêt hypothécaire actuel, vous ne serez pas obligé de financer une nouvelle maison à un taux d’intérêt double de celui dont vous disposez actuellement.
Il y a une grande mise en garde concernant le vieillissement sur place. Si votre maison actuelle n’est pas adaptée aux personnes âgées ou s’il est difficile de la sécuriser à mesure que vous vieillissez, Laura dit que vous feriez probablement mieux de la vendre et de passer à autre chose. (Voici comment savoir si votre maison est prête à vieillir sur place.)
« Dépenser beaucoup d’argent pour un condo de trois étages (avec escaliers) est beaucoup plus difficile que de rénover un ranch d’un étage ou de pouvoir créer une chambre principale au rez-de-chaussée », a déclaré Laura.
Si vous restez sur place et disposez d’un prêt hypothécaire à taux variable qui pourrait être réinitialisé à un taux plus élevé, vous devriez envisager de le refinancer en un prêt hypothécaire à taux fixe. Cette décision bloquera un paiement qui ne changera pas ou n’augmentera pas de manière substantielle à l’avenir et nuira aux flux de trésorerie.
Ce que vous ne voulez pas, c’est dépenser autant pour une rénovation que cela vous mettrait dans une situation financière pire qu’au début, prévient Thomas. « Vous ne voulez pas vous retrouver dans un scénario dans lequel vous dépensez 100 000 $ pour une rénovation de salle de bains et où les prix des maisons baissent sans que vous ne récupériez pas votre argent », explique Thomas. « Il faut faire preuve de prudence dans les calculs. Toutes les rénovations ne sont pas rentables. »
5. Faites attention à ce que vous souhaitez
Ceux qui attendent des taux plus bas risquent d’obtenir ce qu’ils ont demandé, mais à un prix, prévient Thomas. Si les taux baissent beaucoup, cela sera probablement dû à la faiblesse de l’économie et aux pertes d’emplois qui en résulteront, ce qui pourrait rendre plus difficile pour les préretraités ou les retraités de vendre leur maison et de déménager.
« Il faut réfléchir à ce que serait la situation si on constatait une baisse significative des taux hypothécaires », explique Thomas. Il note que des taux hypothécaires extrêmement bas sont devenus disponibles lors des deux derniers ralentissements économiques majeurs aux États-Unis : la grande crise financière de 2008-09 et pendant la pandémie de COVID-19 en 2020-21. « Si les taux descendent à un point tel que vous obtenez un impact significatif sur l’abordabilité, il est probable que l’économie ne se porte pas bien. Et cela a également un impact sur (la capacité de) vendre votre maison. »
En résumé : « Je pense qu’aller de l’avant en supposant que nous sommes dans cet environnement de taux plus élevés pendant plus longtemps est probablement la meilleure voie à suivre », déclare Thomas.
