Sur le marché boursier 1031 d’aujourd’hui, les investisseurs entendent de plus en plus d’arguments de vente astucieux de la part des conseillers en investissement enregistrés (RIA) : évitez les commissions initiales sur les fiducies statutaires du Delaware (DST) et payez à la place des frais annuels de 1 % sur les actifs sous gestion (AUM).
En tant que PDG de Kay Properties and Investments, qui fournit des conseils objectifs et spécialisés à 1031 investisseurs en bourse, je trouve cela alarmant.
Des coûts initiaux réduits, l’alignement des intérêts et le confort d’une relation « fiduciaire » semblent attrayants à première vue. Mais lorsque l’on applique la logique immobilière de base, les calculs racontent une histoire très différente.
Les DST sont des investissements immobiliers, alors traitez-les de cette façon
Un DST n’est pas un portefeuille d’actions. Il s’agit d’une forme de propriété immobilière reconnue par l’IRS comme étant de même nature aux fins d’un échange 1031. Les investisseurs dans les DST achètent en réalité des propriétés de qualité institutionnelle telles que des immeubles d’habitation, des installations industrielles et des immeubles de bureaux médicaux.
La question clé que les investisseurs devraient se poser est la suivante : « Quelle est ma période de détention prévue ? »
La plupart des DST sont structurés avec une période de détention prévue de cinq à dix ans, même si leur durée peut être plus longue en fonction des conditions du marché.
Une comparaison simple : biens locatifs et frais RIA permanents
Imaginez que vous avez acheté un immeuble locatif ou un immeuble commercial. Seriez-vous d’accord de verser à votre courtier ou agent immobilier 1 % de la valeur de votre propriété chaque année… indéfiniment ?
Très peu probable.
Au lieu de cela, le modèle standard dans l’immobilier a toujours été une commission unique d’environ 5 à 6 %. Pourquoi? Car avec le temps, une structure de frais récurrents devient considérablement plus chère qu’une structure de frais ponctuels. Ce modèle réduirait considérablement les rendements potentiels de votre achat immobilier.
La même logique s’applique aux DST. Les investissements DST traditionnels suivent une structure de frais uniques (généralement autour de 5 %, entièrement divulgués dans le mémorandum de placement privé, ou PPM).
Dans le modèle RIA AUM, les investisseurs paient environ 1 % par an, chaque année. À première vue, 1 % peut sembler minime, mais avec le temps, cela se traduit par un coût total nettement plus élevé.
Étude de cas : Un investissement DST en 2008 (détention de 12 ans)
Pour illustrer cela, regardons un exemple réel du premier investissement DST que j’ai personnellement réalisé : un appartement communautaire DST à l’extérieur de Seattle, acheté en 2008 avec une période de détention d’environ 12 ans.
Comparaison des frais sur 12 ans : le modèle RIA AUM (1 % par an) aurait entraîné environ 12 % des frais totaux (1 % x 12 ans), tandis que la structure DST traditionnelle aurait été d’environ 5 % (unique).
Le résultat final : le modèle RIA aurait entraîné des frais plus du double par rapport à la commission traditionnelle de type immobilier. Ce n’est pas théorique : il s’agit de calculs du monde réel basés sur un investissement réel.
L’effet cumulatif sur les délais typiques de l’heure d’été
Considérez les périodes typiques de retenue de l’heure d’été : sur cinq ans, les frais annuels RIA de 1 % totalisent 5 %, ce qui est comparable aux frais uniques traditionnels d’environ 5 %. À 10 ans, les frais de la RIA s’élèvent à 10 %, soit deux fois plus cher. À 15 ans, cela représente 15 %, soit trois fois plus cher.
Conclusion : Plus la période de détention est longue, plus le modèle d’actifs sous gestion « fiduciaire » de la RIA joue contre l’investisseur.
Comment les frais RIA détruisent les flux de trésorerie mensuels pour 1031 investisseurs
Au-delà du total des frais, il existe un impact très réel et immédiat que les investisseurs négligent souvent : le revenu mensuel. Pourquoi les investisseurs choisissent-ils les DST dans une bourse 1031 ? Reporter l’impôt sur les plus-values, éliminer les problèmes de gestion et générer un revenu passif mensuel constant via le dépôt direct ACH.
Le problème de la structure des frais de la RIA : les RIA structurent généralement leurs frais de 1 % de l’actif sous gestion en demandant au sponsor de la DST de les payer à partir des flux de trésorerie de la propriété avant que l’investisseur ne reçoive les distributions.
Exemple hypothétique : pour un investissement DST de 1 million de dollars avec un rendement annuel de 6 %, la structure DST traditionnelle générerait 60 000 $ par an (5 000 $/mois). Dans le modèle RIA AUM, après les frais annuels de 10 000 $, l’investisseur reçoit 50 000 $ par an (environ 4 167 $/mois). Cela représente une différence de 10 000 $ de moins par an et d’environ 833 $ de moins par mois.
Impact : Le modèle RIA réduit le potentiel de revenu mensuel de l’investisseur d’environ 20 %. Cela soulève une bonne question : en quoi s’agit-il d’une approche fiduciaire des échanges 1031 ?
Une préoccupation encore plus grande : les structures de REIT perpétuelles non négociées
De nombreux RIA recommandent non seulement des DST avec des frais annuels récurrents, mais positionnent également les clients dans des DST qui incluent des structures UPREIT obligatoires se transformant en REIT à vie perpétuelle non négociés.
Les principaux risques des REIT perpétuels : ils n’ont souvent aucun événement de liquidité défini, peuvent durer 20 ans ou plus et continuent de facturer environ 1 % par an.
Le calcul sur 20 ans : 20 ans × 1 % = 20 % du total des frais et potentiellement plus sur des périodes plus longues. Cela crée une situation dans laquelle le RIA continue de percevoir des frais indéfiniment tandis que l’investisseur continue de payer des frais indéfiniment.
Une question légitime sur les conseils fiduciaires
Les RIA mettent souvent l’accent sur leur obligation fiduciaire : agir dans le meilleur intérêt du client. Les investisseurs devraient se poser cette simple question : « Comment est-il dans mon intérêt de payer 10 %, 15 %, voire 20 % et plus de frais totaux au fil du temps, tout en recevant moins de revenus mensuels, alors que des investissements DST comparables sont disponibles avec une structure de frais uniques ? »
Le calcul est simple. Le modèle RIA consistant à facturer aux investisseurs une DST de 1 % par an est généralement la structure de frais la plus coûteuse pour les investisseurs et réduit généralement leur flux de trésorerie mensuel de 20 %.
Ce sur quoi les investisseurs 1031 doivent se concentrer
Lors de l’évaluation des investissements DST dans une bourse 1031, les investisseurs doivent se concentrer sur :
- Coût total sur la période de conservation prévue (pas seulement le coût initial)
- Comment les frais s’accumulent au fil du temps (1 % est composé de manière significative)
- Impact sur la trésorerie mensuelle (les frais RIA réduisent les revenus d’environ 20%)
- Sortie définie vs structure perpétuelle (les REIT perpétuels n’ont pas d’événement de liquidité)
L’essentiel : l’expérience compte plus que jamais
Le véritable pivot de toute cette équation est l’expérience. De nombreux RIA et conseillers financiers proposant aujourd’hui des DST travaillent avec ces investissements depuis une période relativement courte. Les DST ne sont devenus que récemment un produit phare dans les grandes institutions financières.
Les conseillers et les AIR manquent souvent d’expérience approfondie en matière d’exécution de l’heure d’été sur un cycle complet. Ils ne comprennent peut-être pas pleinement les nuances des structures DST, des sponsors et des 721 UPREIT. Le risque pour les investisseurs est qu’ils peuvent, sans le savoir, devenir le terrain d’essai d’un conseiller encore en train d’apprendre le domaine.
Cet article a été écrit et présente les points de vue de notre conseiller collaborateur, et non de la rédaction de Kiplinger. Vous pouvez vérifier les dossiers des conseillers auprès du SECONDE ou avec FINRA.
