Marcus avait tout fait correctement.
Il avait acheté un petit centre commercial en 2011, l’avait géré pendant deux récessions, avait survécu à une pandémie qui avait vidé trois de ses cinq baies de locataires et était ressorti de l’autre côté avec une propriété valant près de quatre fois ce qu’il avait payé. Il avait 61 ans, sa femme était prête à voyager et il était fatigué.
Lorsqu’il a finalement vendu, son comptable a levé les yeux sur les chiffres et a prononcé les mots auxquels Marcus s’attendait : « Vous devez faire un 1031 échange« .
Bien sûr qu’il l’a fait. Tout le monde fait un 1031.
Sauf… n’est-ce pas ?
Pourquoi tant d’investisseurs choisissent par défaut un échange 1031
L’échange 1031 est l’un des outils les plus puissants de la boîte à outils de l’investisseur immobilier. Utilisé correctement, il vous permet reporter l’impôt sur les plus-values indéfiniment, composez votre patrimoine au sein de l’investissement et, s’il est bien structuré, transmettez potentiellement un base renforcée à vos héritiers et éliminer entièrement le gain différé.
En tant que stratège en chef des investissements chez Conseillers en patrimoine prévoyantj’ai beaucoup écrit à ce sujet, je l’utilise régulièrement avec mes clients et il fait partie de la conversation de presque tous les investisseurs confrontés à une vente immobilière.
Presque tous les investisseurs.
Le problème n’est pas que les échanges 1031 sont surfaits ; ils ne le sont absolument pas. Le problème est que « vous avez vendu une propriété » est devenu un raccourci automatique pour « vous faites un 1031 », et peu de gens s’arrêtent pour se demander si les calculs et leur vie le soutiennent réellement.
Voici la conversation honnête que davantage d’investisseurs devraient avoir.
La queue fiscale et le chien de l’investissement
Il existe une version de l’échange 1031 qui fonctionne à merveille : vous vendez la propriété A, vous avez identifié une propriété de remplacement solide que vous auriez achetée de toute façon, et l’échange vous permet de le faire avec des dollars avant impôts. C’est le rêve. C’est la brochure.
Voici ce qui arrive plus souvent que les conseillers ne l’admettent : l’investisseur vend la propriété A, le délai d’identification de 45 jours commence à fonctionner et, tout à coup, l’objectif n’est plus de « trouver le meilleur investissement », mais de « trouver celui qui se qualifie avant la fin du temps imparti ». Dans un marché restreint et surévalué, cette pression est dangereuse.
Quand taux d’intérêt sont élevés et que les prix de l’immobilier ne se sont pas complètement ajustés pour refléter cette réalité, les propriétés de remplacement sont coûteuses en termes de flux de trésorerie. Vous achetez peut-être un actif de 2 millions de dollars qui rapporte 4 % par an, dans un monde où Bons du Trésor payer 4,5%. Vous n’achetez pas parce que c’est un excellent investissement. Vous achetez parce que l’alternative consiste à écrire un gros chèque à l’IRS.
C’est la fiscalité qui fait bouger le chien de l’investissement.
La vraie question que Marcus, et tout investisseur dans sa position, devrait se poser : si j’ignore complètement la facture fiscale, est-ce que je voudrais quand même acheter ce produit ?bien de remplacement?
Si la réponse est oui, faites l’échange. Si la réponse est « pas vraiment, mais c’est mieux que de payer des impôts », ralentissez et réfléchissez aux options.
Exécuter les chiffres réels
Disons que la base ajustée de Marcus dans ce centre commercial est de 400 000 $ et qu’il l’a vendu pour 1,5 million de dollars. Son gain en capital est d’environ 1,1 million de dollars. Aux taux combinés fédéraux et étatiques — gains en capital à long terme, impôt sur le revenu net de placement (NIIT) et récupération de l’amortissement – il pourrait faire face à une facture fiscale de l’ordre de 280 000 $ à 350 000 $, selon son état et sa situation de revenus.
Cela semble catastrophique, à moins que vous ne le recadriez.
Il gagnerait entre 1,15 et 1,2 million de dollars après impôts. Investi de manière prudente avec un rendement annuel de 6 %, ces 1,15 millions de dollars deviennent environ 2,06 millions de dollars en 10 ans.
C’est un vrai chiffre. Mais voici ce qui manque à cette comparaison.
Une propriété de remplacement de 1,5 million de dollars générant un revenu annuel de 4 % produit un revenu de 60 000 $ par année avant le service de la dette et les dépenses. Ajoutez à cela une appréciation même modeste – disons 3 % par an, une hypothèse prudente selon les normes immobilières historiques – et cette propriété vaut environ 2 millions de dollars à la fin de la dixième année.
Ajoutez à cela le revenu cumulé et le résultat total est plus proche de 2,6 millions de dollars sur la même période.
En d’autres termes, la trajectoire 1031 place des chiffres plus élevés au fil du temps, car elle maintient l’intégralité du capital avant impôt dans un actif qui s’apprécie plutôt que dans une somme réduite après impôt.
La mise en garde honnête : le passif d’impôt différé ne disparaît pas. Il suit l’actif jusqu’à ce que vous le vendiez, l’échangeiez à nouveau ou mourriez en le détenant. Si Marcus détient la propriété de remplacement jusqu’à son décès, ses héritiers bénéficient d’une majoration et la totalité du gain différé est éliminé pour toujours.
S’il vend sans plan, l’IRS finit par récupérer. Le 1031 est un outil de report et non une solution permanente en soi.
C’est exactement pourquoi le choix d’échanger est tout aussi important que d’échanger du tout.
Le problème du burn-out dont personne ne parle
Il y a aussi une conversation qui n’a presque jamais lieu dans les documents d’échange : Voulez-vous vraiment redevenir propriétaire?
Pour des investisseurs comme Marcus – au milieu de la soixantaine, après deux décennies de gestion de locataires, regardant ses pairs réduire leur vie plutôt que d’élargir leurs portefeuilles – la bourse 1031 traditionnelle peut devenir un piège.
Toi reporter les impôtsbien sûr. Mais vous retardez aussi la sortie. La propriété suivante a ses propres expirations de bail, son propre toit et son propre locataire qui cesse de payer son loyer au huitième mois d’un bail de cinq ans.
C’est là que le Fiducie statutaire du Delaware mérite un examen sérieux, non pas comme une note de bas de page, mais comme la véritable solution.
Un DST permet à Marcus de finaliser son échange 1031 en une participation fractionnée dans un bien immobilier de qualité institutionnelle – une communauté multifamiliale gérée par des professionnels, un portefeuille de cabinets médicaux, une installation industrielle à bail net – sans assumer aucune responsabilité de gestion.
Il possède des biens immobiliers. Un sponsor professionnel le gère. Le report 1031 est entièrement conservé. Les distributions de revenus passifs se poursuivent.
Et voici la partie qui relie les chiffres ensemble. Étant donné que l’intégralité du produit avant impôts est utilisée dans un actif réel qui s’apprécie, et non dans une somme réduite après impôts dans un compte de courtage, Marcus bénéficie pleinement du revenu et de l’appréciation à long terme qui rendent le calcul 1031 convaincant en premier lieu. Il n’a tout simplement pas besoin de déboucher un drain pour le gagner.
Pour l’investisseur qui en a fini avec la gestion active mais pas avec l’immobilier, la DST n’est souvent pas un compromis. C’est la mise à niveau.
La structure nécessite un véritable engagement à long terme – généralement cinq à sept ans – et ne convient pas à quelqu’un qui souhaite disposer de liquidités ou d’un contrôle opérationnel. Mais pour Marcus, qui veut revenu passifune richesse préservée et une sortie légitime du métier de propriétaire foncier sans catastrophe fiscale ? L’heure d’été n’est pas un plan B. Ce pourrait bien être un plan A.
Cela dit, si vous voulez vraiment vous en sortir – propre, simple, liquide – parfois, payer la taxe est la réponse honnête.
L’équation de la planification successorale
Voici l’angle qui change la donne pour de nombreux investisseurs plus âgés – et que la plupart des gens découvrent trop tard.
Lorsque vous décédez en détenant un actif apprécié, vos héritiers reçoivent une majoration du coût égale à la juste valeur marchande à la date de votre décès. Le gain en capital incorporé – la totalité, y compris des décennies de gain différé – disparaît effectivement.
Cela signifie que si Marcus détient sa propriété de remplacement jusqu’à son décès, ses héritiers en hériteront pour 2 millions de dollars (ou quelle que soit sa valeur à ce moment-là), sans gain imposable. L’IRS ne collecte jamais ce que Marcus a passé toute sa carrière d’investisseur à reporter.
Si Marcus a 61 ans et est en bonne santé, ce calcul est très différent de celui d’un investisseur de 74 ans possédant une succession modeste. Pour les investisseurs qui font leur planification successorale parallèlement à leur planification 1031 – et ces deux conversations devraient absolument avoir lieu simultanément – le calcul de la décision change considérablement.
Ce qu’il faut retenir, ce n’est pas que vous devriez prévoir de tenir jusqu’à la mort ; c’est qu’un tableau complet de la décision 1031 doit inclure votre âge, votre plan successoral, votre santé et la situation fiscale de vos héritiers.
C’est une conversation plus importante que ce que la plupart des gens imaginent lorsqu’ils sont assis en face d’un intermédiaire qualifié (QI) signature des documents d’échange.
Les bonnes questions à se poser avant de déposer l’échange 1031
Avant qu’un investisseur n’appuie sur la gâchette d’un échange 1031, voici une courte liste de questions auxquelles il convient de répondre honnêtement :
- Est-ce que j’achète pour reporter les impôts, ou parce que c’est vraiment un bon investissement ? Il y a une différence significative.
- Que dit mon plan successoral sur ce qu’il adviendra de cette propriété après mon départ ? L’augmentation de la base peut modifier toute l’analyse.
- Suis-je réellement prêt à être propriétaire immobilier pendant encore dix ans ? Il existe des alternatives passives si la réponse est incertaine.
- Ai-je effectué une comparaison complète après impôt sur les deux chemins – pas seulement le titre du report, mais ce que fait réellement mon produit net au fil du temps ? Le tableau d’ensemble est souvent différent du seul projet de loi fiscal.
Marcus, pour ce que ça vaut, a fini par faire un 1031, mais pas dans un autre centre commercial. Après s’être assis pour analyser les vrais chiffres et avoir finalement eu la conversation sur la planification successorale qu’il avait reportée depuis des années, il a échangé dans un structure DST passive.
Aucun locataire. Pas de baux. Aucun appel de toit. Et le meilleur dans tout, c’est que sa femme a réservé le voyage.
Ce n’est pas la bonne réponse pour tous les investisseurs. C’était la bonne réponse pour lui, mais seulement parce que quelqu’un avait posé les bonnes questions en premier.
L’échange 1031 est l’un des outils les plus précieux du droit fiscal américain. Utilisez-le quand cela sert vos objectifs.
Assurez-vous simplement de savoir quels sont réellement vos objectifs.
Cet article a été écrit et présente les points de vue de notre conseiller collaborateur, et non de la rédaction de Kiplinger. Vous pouvez vérifier les dossiers des conseillers auprès du SECONDE ou avec FINRA.
