Au cours des trois ou quatre dernières décennies, de nombreux promoteurs, sponsors, syndicateurs et opérateurs immobiliers à succès ont constitué d’importants portefeuilles d’immobilier commercial en utilisant le capital d’investisseurs fortunés.
Grâce à des acquisitions minutieuses, une expertise en développement, une appréciation du marché et une surveillance opérationnelle, ces sponsors ont amassé des portefeuilles valant des dizaines, voire des centaines de millions de dollars.
Bien que cette réussite soit celle à laquelle aspirent de nombreux entrepreneurs immobiliers, elle crée souvent un ensemble de défis entièrement nouveaux plus tard dans la vie.
Ironiquement, certains des promoteurs, syndicateurs et exploitants immobiliers les plus prospères du secteur se retrouvent finalement confrontés à l’une des décisions les plus difficiles de leur carrière : comment quitter un bien immobilier très apprécié sans créer de conséquences fiscales importantes pour eux-mêmes et leurs investisseurs.
Le défi caché du succès
Pour de nombreux sponsors, des années de succès ont permis de concentrer une partie substantielle de leur valeur nette personnelle et de celle de leurs investisseurs dans un nombre relativement restreint d’actifs. Ce qui a commencé comme une stratégie de création de richesse peut éventuellement devenir un risque de concentration.
Un promoteur immobilier peut constater que la majorité de sa richesse est concentrée dans une poignée de résidences, de centres commerciaux, de propriétés industrielles, d’hôtels ou d’autres actifs immobiliers commerciaux.
De même, nombre de leurs investisseurs pourraient avoir une part importante de leur portefeuille d’investissement liée aux mêmes propriétés.
Cela crée un dilemme. D’une part, les actifs ont extrêmement bien performé et continuent de générer des revenus. D’un autre côté, le sponsor et les investisseurs pourraient être fortement concentrés sur une seule classe d’actifs, une seule région géographique ou une seule stratégie d’investissement.
Ce n’est pas une solution facile
La solution évidente peut paraître simple : vendre les propriétés et diversifier. Malheureusement, c’est rarement aussi simple.
De nombreux actifs se sont considérablement appréciés au fil des décennies de détention. En outre, des années de déductions pour amortissement ont créé d’importantes obligations de récupération d’amortissement.
Pour de nombreux promoteurs immobiliers et leurs investisseurs, une vente pure et simple pourrait déclencher des impôts sur les plus-values et des taxes de récupération des amortissements qui, en fonction de leur situation fiscale et de leur état de résidence, pourraient consommer 30 à 40 % ou plus du produit de leurs capitaux propres.
Face à cette réalité, de nombreux sponsors commencent à envisager une 1031 échange. Cependant, cet échange introduit souvent un autre défi.
Le problème du vieillissement des promoteurs immobiliers
Lorsque ces propriétés ont été initialement acquises, le sponsor était peut-être âgé d’une trentaine ou d’une quarantaine d’années. Aujourd’hui, bon nombre de ces mêmes sponsors sont dans la soixantaine, la soixantaine ou plus.
La question devient : veulent-ils vraiment continuer à exploiter, gérer et superviser de grands portefeuilles immobiliers pendant encore une ou deux décennies ?
Beaucoup ne souhaitent plus les responsabilités quotidiennes liées à la propriété immobilière active. La location, la surveillance de la gestion immobilière, les négociations avec les prêteurs, les projets d’investissement, les problèmes de locataires et les défis opérationnels peuvent devenir de plus en plus fastidieux.
Dans le même temps, vendre et payer les impôts n’est peut-être pas une option intéressante.
En conséquence, de nombreux sponsors se retrouvent pris entre deux résultats indésirables :
- Continuer à posséder et à gérer des actifs de plus en plus exigeants
- Vendre et contracter des dettes fiscales importantes
Le défi des dépenses en capital
Ajoutant à la complexité, de nombreux actifs détenus de longue date nécessitent finalement d’importantes dépenses en capital : les toits doivent être remplacés, les parkings refaits, les systèmes mécaniques améliorés, les intérieurs rénovés et les normes de marque maintenues.
Pour les sponsors vieillissants, rédiger d’importants chèques de dépenses en capital tout en gérant simultanément des projets complexes peut devenir de moins en moins attrayant. Les actifs qui généraient autrefois de la richesse pourraient désormais nécessiter un réinvestissement substantiel simplement pour maintenir leur compétitivité.
Une étude de cas concret
Kay Properties, dont je suis le PDG, a récemment travaillé avec un grand opérateur immobilier confronté à cette situation. Pendant plusieurs décennies, ce client avait développé et acquis avec succès un portefeuille d’environ 20 hôtels dans tout le Midwest.
Le portefeuille avait été construit grâce au capital d’investisseurs fortunés et avait généré une richesse importante tant pour le sponsor que pour ses investisseurs.
Cependant, le temps avait changé la donne. Le sponsor était très âgé et nombre de ses investisseurs étaient également proches de la retraite ou déjà retraités. Le portefeuille s’était considérablement apprécié, rendant une vente pure et simple très peu attrayante en raison des plus-values substantielles et des taxes de récupération des amortissements qui en résulteraient.
Dans le même temps, un autre problème majeur se profilait. Les hôtels approchaient du point où ils devraient mettre en œuvre des plans d’amélioration immobilière (PIP) pour conserver leurs marques et drapeaux hôteliers nationaux.
Selon la propriété, ces PIP ont été estimés entre 1 et 4 millions de dollars par hôtel. Dans une vingtaine d’hôtels, l’injection de capitaux requise représentait un énorme engagement financier.
Le sponsor a finalement chargé son directeur financier d’identifier une solution qui répondrait aux défis suivants :
- Éviter une charge fiscale importante
- Réduire le risque de concentration
- Élimine le besoin d’une gestion active
- Répondre aux préoccupations liées au vieillissement de la propriété
- Évitez les besoins massifs en dépenses d’investissement à venir
- Continuer à générer des revenus potentiels pour les investisseurs
Explorer les options
Après des discussions approfondies avec l’équipe de Kay Properties, ainsi qu’avec le directeur financier et le conseiller juridique du sponsor, le groupe a déterminé que la vente du portefeuille à un grand acheteur institutionnel et la réalisation d’un échange 1031 dans un portefeuille diversifié de Fiducie statutaire du Delaware Les investissements (DST) offraient une solution convaincante.
À la suite de la vente, environ 65 millions de dollars de capitaux propres de la bourse 1031 ont été échangés contre un portefeuille d’environ 30 investissements DST différents provenant de plusieurs sociétés sponsors de DST.
Plutôt que de rester concentrés sur une seule classe d’actifs – les hôtels – le sponsor et les investisseurs ont pu se diversifier dans plusieurs secteurs immobiliers, notamment :
- Appartements multifamiliaux
- Propriétés industrielles
- Immobilier médical
- Propriétés commerciales
- Logement étudiant
- Autres actifs immobiliers commerciaux de qualité institutionnelle
Le résultat a été une exposition à des milliers d’unités et de propriétés sous-jacentes sur de nombreux marchés et classes d’actifs.
Résoudre plusieurs problèmes avec une seule stratégie
Cette stratégie d’investissement de DST répondait simultanément à plusieurs préoccupations majeures.
Premièrement, il a considérablement réduit le risque de concentration en passant d’un portefeuille entièrement concentré dans des hôtels dans une zone géographique limitée à un portefeuille largement diversifié couvrant plusieurs secteurs immobiliers.
Deuxièmement, cela a permis au sponsor et aux investisseurs de reporter un montant très important d’impôts sur les plus-values et de récupération de l’amortissement via le processus d’échange 1031.
Troisièmement, cela a éliminé le fardeau de la gestion immobilière active que le promoteur supportait depuis de nombreuses années. En tant que propriétaires passifs des structures DST, le promoteur n’avait plus la responsabilité des opérations quotidiennes, de la location, de la supervision de la maintenance ou de la gestion des projets d’investissement – ces responsabilités incombaient désormais aux sociétés sponsors de DST.
Quatrièmement, il a répondu aux besoins imminents en dépenses d’investissement associés aux plans d’amélioration immobilière du portefeuille hôtelier.
Enfin, le portefeuille DST offrait la possibilité de distributions mensuelles continues de flux de trésorerie provenant d’une collection diversifiée d’actifs immobiliers de qualité institutionnelle.
La situation dans son ensemble
À mesure que le secteur immobilier continue de mûrir, de plus en plus de promoteurs immobiliers sont susceptibles d’être confrontés au même casse-tête en matière de stratégie de sortie.
Le défi ne consiste pas simplement à vendre des actifs. Il s’agit d’équilibrer les impôts, la diversification, la planification successorale, les relations avec les investisseurs, les responsabilités opérationnelles et les considérations liées au style de vie.
Pour de nombreux promoteurs immobiliers vieillissants et leurs investisseurs, la question n’est plus de savoir comment créer de la richesse grâce à l’immobilier, mais comment préserver cette richesse, la diversifier, simplifier la propriété et passer au prochain chapitre de la vie sans sacrifier inutilement une partie importante de leurs capitaux propres aux impôts.
Bien que chaque situation soit unique et nécessite une analyse juridique et fiscale minutieuse, les investissements DST sont apparus comme une solution viable qui pourrait aider à répondre à ces objectifs concurrents pour certains grands investisseurs poursuivant une stratégie d’échange 1031.
Cet article a été écrit et présente les points de vue de notre conseiller collaborateur, et non de la rédaction de Kiplinger. Vous pouvez vérifier les dossiers des conseillers auprès du SECONDE ou avec FINRA.
