Lorsque vous déménagez – qu’il s’agisse d’une rénovation, d’un déménagement pour le travail ou d’un héritage d’une propriété familiale – vous vous retrouvez souvent face à une décision apparemment complexe : devez-vous conserver la maison et la louer ou la vendre et déménager ?
Fondamentalement, la décision de louer ou de vendre se résume à un compromis fondamental.
- La location de la propriété offre un potentiel de revenus continus et une exposition continue à une appréciation à long terme. Il pourrait également offrir de la flexibilité, qu’il s’agisse d’une future résidence, d’un logement pour les membres de la famille ou d’un bien hérité.
- La vente de la maison offre des liquidités immédiates, simplifie votre vie financière et vous permet de redéployer le capital plus efficacement.
Aucune des deux approches n’est intrinsèquement supérieure ; la bonne décision dépend des compromis qui correspondent à votre plan financier plus large.
Un point de départ logique consiste à évaluer le rendement potentiel de la propriété, mais cela nécessite de définir correctement le rendement. De nombreux propriétaires se concentrent sur les revenus locatifs bruts et concluent rapidement que la propriété présente un flux de trésorerie positif.
En réalité, ce qui compte, c’est le rendement locatif net après prise en compte de tous les frais d’exploitation, y compris l’inoccupation, l’entretien, les taxes foncières, les assurances et les frais de gestion le cas échéant. Une fois ces coûts inclus, le rendement attendu est souvent nettement inférieur aux hypothèses initiales.
Prenons une illustration simple. Une maison évaluée à 600 000 $ pourrait être louée à 2 500 $ par mois, générant 30 000 $ de revenu brut par an. Après avoir pris en compte l’inoccupation, les réparations, les assurances, les impôts fonciers et les coûts de gestion potentiels, le flux de trésorerie net pourrait se situer entre 16 000 $ et 18 000 $ par an, ce qui implique un rendement net d’environ 3 %.
En revanche, vendre la propriété et investir 600 000 $ dans un portefeuille diversifié gagnant 5 % par an rapporterait environ 30 000 $ par an avant impôts.
Cette comparaison ne vise pas à suggérer qu’un résultat est intrinsèquement meilleur, mais plutôt à souligner que les biens locatifs doivent être évalués comme un rendement net du capital, et non simplement comme un flux de revenus.
Regardez tout l’impact financier
Au-delà du rendement, le risque et la concentration du portefeuille méritent une attention particulière. De nombreux propriétaires qui conservent une ancienne résidence tout en en achetant une nouvelle se retrouvent avec une partie importante de leur valeur nette immobilisée dans l’immobilier résidentiel, souvent au sein d’un seul marché géographique.
La vente réduit cette concentration et convertit un actif illiquide en capital liquide qui peut être diversifié ou utilisé pour financer d’autres priorités financières. La location préserve l’exposition à l’immobilier, qui peut constituer une couverture contre l’inflation et un potentiel d’appréciation à long terme, mais elle limite également la liquidité et la flexibilité.
Les impôts sont un autre domaine dans lequel la décision devient plus nuancée, et de nombreux propriétaires sous-estiment les implications à long terme.
L’un des avantages fiscaux les plus précieux dont disposent les propriétaires est l’exclusion des gains en capital en vertu de l’article 121 de l’Internal Revenue Code. Si vous remplissez les conditions de propriété et d’utilisation – généralement, après avoir vécu dans la maison comme résidence principale pendant au moins deux des cinq dernières années – vous pouvez exclure jusqu’à 250 000 $ de gain si vous êtes célibataire ou 500 000 $ si vous êtes marié et que vous déclarez conjointement.
Cet avantage peut réduire ou éliminer considérablement le coût fiscal de la vente.
Cette exclusion est liée au timing. De nombreux propriétaires disposent d’une fenêtre limitée après leur déménagement pendant laquelle ils peuvent louer la propriété et toujours bénéficier de l’exclusion s’ils vendent au cours de la période rétrospective applicable de cinq ans.
Cela crée une stratégie hybride viable dans certains cas : louer la maison temporairement tout en conservant la possibilité de vendre de manière fiscalement avantageuse.
À propos de l’amortissement
Une fois qu’une maison est convertie en location, la dépréciation devient un facteur clé. L’IRS permet généralement d’amortir la partie construction d’un bien locatif sur 27,5 ans, créant ainsi des déductions annuelles pouvant réduire le revenu imposable.
Même si cela peut constituer un avantage fiscal important à court terme, cela entraîne également un coût futur. Lorsque la propriété est finalement vendue, la partie du gain attribuable à la dépréciation est soumise à ce que l’on appelle le gain non récupéré en vertu de l’article 1250, qui est imposé à des taux allant jusqu’à 25 %.
Un exemple simple illustre ce propos. Supposons que 400 000 $ de la valeur d’une maison soient attribués au bâtiment et que la propriété soit louée pour cinq ans. L’amortissement linéaire sur cette période totaliserait environ 72 700 $.
Au moment de la vente, ce montant est généralement assujetti à un taux d’impôt allant jusqu’à 25 %, ce qui entraîne un impôt fédéral potentiel d’environ 18 000 $ sur cette seule partie.
Peut-être plus important encore, ce gain lié à la dépréciation ne peut généralement pas être exclu de l’exclusion liée à la vente d’une maison, même si d’autres parties du gain sont admissibles. Pour de nombreux propriétaires, cela crée une facture fiscale inattendue qui annule certains des avantages perçus de la location.
Un autre domaine mal compris
Les pertes de loyers sont un autre domaine souvent mal compris. Même si les amortissements et autres dépenses peuvent créer des pertes fiscales sur le papier, l’immobilier locatif est généralement considéré comme une activité passive à des fins fiscales. En conséquence, ces pertes ne peuvent généralement pas compenser les salaires ou autres revenus actifs.
Il existe une exception limitée qui pourrait permettre jusqu’à 25 000 $ de pertes locatives pour compenser le revenu ordinaire de certains contribuables qui participent activement à la propriété, mais cet avantage disparaît progressivement à mesure que le revenu augmente.
Les pertes qui ne peuvent pas être utilisées actuellement sont généralement reportées, ce qui signifie que l’avantage fiscal pourrait être retardé plutôt qu’éliminé.
Considérez la situation dans son ensemble
Même si les considérations financières et fiscales sont au cœur de la décision, ne négligez pas la composante style de vie. Même avec une gestion professionnelle, le propriétaire reste responsable des décisions clés, de la surveillance et des conséquences financières des inoccupations et des réparations.
Les flux de trésorerie ne sont pas garantis et les dépenses ont tendance à être imprévisibles plutôt que fluides. Une façon utile d’encadrer cette considération est de vous demander si vous êtes à l’aise d’assumer ce qui est en fait un rôle à temps partiel en tant que propriétaire immobilier, en particulier si vous approchez ou êtes déjà à la retraite.
Compte tenu de l’éventail de facteurs impliqués, un cadre décisionnel structuré peut contribuer à apporter de la clarté. Les questions les plus importantes ont tendance à être simples :
- Avez-vous besoin du produit d’une vente pour financer votre prochain objectif financier, comme acheter une nouvelle maison ou renforcer votre bilan ?
- Êtes-vous prêt à assumer les responsabilités de propriétaire et de gestion d’un bien locatif, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un tiers ?
- Quel est le rendement net réaliste après toutes dépenses, plutôt que la projection optimiste basée sur le loyer brut ?
- Quelle est l’importance de la simplicité et de la flexibilité à cette étape de votre vie ?
La location et la vente peuvent être des décisions appropriées et financièrement judicieuses lorsqu’elles s’alignent sur des objectifs plus larges.
- La location peut générer des revenus et un potentiel d’appréciation à long terme, mais elle introduit une complexité, une variabilité et des considérations fiscales futures qui sont souvent sous-estimées.
- Vendre offre une liquidité immédiate, une simplicité et la possibilité de bénéficier d’un traitement fiscal avantageux, mais cela signifie renoncer à une exposition immobilière future et à des revenus locatifs potentiels.
Cet article a été écrit et présente les points de vue de notre conseiller collaborateur, et non de la rédaction de Kiplinger. Vous pouvez vérifier les dossiers des conseillers auprès du SECONDE ou avec FINRA.
