Il y a une conversation qui revient plus souvent que vous ne le pensez dans le secteur des prêts hypothécaires.
Prenons l’exemple d’un couple de retraités, financièrement à l’aise, sans dettes importantes, possédant une maison en totalité et des comptes de courtage et de retraite qui accumulent de la richesse depuis 30 ans.
Ils veulent acheter un logement en Floride, se rapprocher de leurs petits-enfants ou réduire leurs effectifs et libérer des capitaux propres. Ils demandent une approbation préalable pour acheter une maison avec financement – et sont refusés par le prêteur.
Le problème n’est pas leur cote de crédit, ni leur capacité à payer les paiements. C’est leur revenu. Il ne répond pas au seuil recherché par le prêteur.
Cette expérience est plus courante que la plupart des gens ne le pensent, et elle indique quelque chose qui mérite d’être compris avant de vous retrouver dans la même situation.
Les lignes directrices hypothécaires traditionnelles n’ont pas été conçues pour la plupart des retraités
Aux États-Unis, l’admissibilité à un prêt hypothécaire repose sur une seule question centrale : quel est le montant des revenus vérifiables perçus chaque mois ?
Cette question avait du sens lorsque l’emprunteur dominant était un employé salarié dans la trentaine ou la quarantaine, avec des fiches de paie, des W-2 et un joli ratio dette/revenu (DTI). L’ensemble du cadre de souscription, du calcul du DTI aux exigences en matière de documentation des revenus en passant par la logique d’approbation, a été calibré autour de cette personne.
La retraite change complètement la donne. La sécurité sociale compte. Le revenu de pension compte. Les distributions minimales requises (RMD) d’un compte IRA, à condition qu’elles aient déjà commencé, comptent.
Mais un compte de courtage avec 900 000 $ ? C’est négligeable. Une maison payée d’une valeur de 700 000 $ ? Cela ne peut pas être considéré comme un revenu.
Dans le cadre d’une souscription conventionnelle, la valeur de la maison ne sert pas à financer un prêt hypothécaire.
Selon une étude du Center for Retirement Research du Boston College, les taux de rejet augmentent régulièrement avec l’âge. Les emprunteurs âgés de 60 à 69 ans sont 1,54 % plus susceptibles de se voir refuser que les demandeurs plus jeunes. Au-delà de 70 ans, cet écart atteint 2,7 %.
La richesse n’est pas le problème. L’inadéquation entre l’endroit où se trouve cette richesse et ce que recherchent les prêteurs est grande.
L’épuisement des actifs comme solution de contournement
Une méthodologie appelée « épuisement des actifs » – vous pourriez aussi l’entendre appelée « qualification basée sur les actifs » ou « dissipation des actifs » – existe spécifiquement pour combler cet écart. Cela existe depuis un certain temps et la plupart des prêteurs en sont conscients.
Le problème est que tous ne le proposent pas, et parmi ceux qui le proposent, la version disponible via les canaux conventionnels ne produit souvent pas suffisamment de revenus éligibles pour avoir de l’importance. Cette distinction mérite d’être comprise avant de commencer vos achats.
Voici l’idée de base. Un prêteur totalise vos actifs liquides éligibles (chèques, épargne, comptes de courtage imposables et comptes de retraite après une remise standard pour les impôts et le risque de marché) et effectue un calcul.
Selon les normes hypothécaires conventionnelles, le total est divisé sur la durée restante du prêt pour produire un revenu mensuel synthétique. Ce nombre entre dans le calcul du DTI aux côtés du revenu documenté que vous recevez déjà. Si le calcul fonctionne, vous êtes admissible.
Pour donner quelques chiffres : disons qu’un retraité a 2 millions de dollars sur un compte de courtage et souhaite acheter une maison à Boca Raton, en Floride. Selon les directives conventionnelles d’épuisement des actifs, ces 2 millions de dollars sont actualisés d’environ 30 %, puis répartis sur 360 mois, produisant environ 3 900 $ par mois de revenu mensuel admissible.
Combiné avec la sécurité sociale, cela pourrait ne pas suffire pour avoir droit à une maison au prix qu’ils envisagent sur ce marché.
Les mêmes 2 millions de dollars gérés dans un cadre non QM, ou prêt hypothécaire non qualifié, dans lequel les prêteurs peuvent diviser par aussi peu que 60 mois au lieu de 360, produisent plus de 23 000 $ par mois de revenu admissible.
C’est une tout autre conversation. Au lieu d’être inéligible à l’achat d’une maison, l’acheteur peut facilement se qualifier pour acheter une maison d’une valeur supérieure à 1 million de dollars. C’est en grande partie pourquoi la sélection des prêteurs est importante. Même si les actifs n’ont pas changé, le calcul modifie la qualification.
Ce qui est éligible est essentiel. Les comptes liquides et accessibles le font généralement. Ce n’est pas le cas d’une maison payée, car la valeur nette n’est pas un revenu tant que vous n’y avez pas recours.
Les actifs commerciaux, les investissements illiquides et tout ce qui est donné en garantie sont généralement exclus. La réduction appliquée aux comptes de retraite varie selon le prêteur, la plupart prenant entre 30 % et 40 % de réduction pour tenir compte de l’impôt à payer et du moment du retrait.
Que faire avant de postuler
La plupart des grandes banques et des prêteurs conventionnels n’offrent pas de qualification basée sur les actifs, ou en proposent une version étroite qui ne convient pas bien à la plupart des profils de retraités.
Le cadre de Fannie Mae et Freddie Mac pour l’épuisement des actifs divise les actifs éligibles sur 360 mois, quelle que soit la durée réelle du prêt.
Pour la plupart des retraités, le revenu mensuel généré par le processus est trop compressé pour faire avancer les choses vers un prêt à l’achat. Si vous travaillez avec un prêteur dont la seule option est une souscription conforme, vous entendrez peut-être « non » alors qu’un autre prêteur aurait répondu « oui ».
Les prêteurs de portefeuille, c’est-à-dire les institutions qui détiennent des prêts dans leurs propres livres plutôt que de les vendre sur le marché secondaire, peuvent offrir une qualification basée sur les actifs, mais ils ont tendance à proposer des taux plus élevés que les prêteurs opérant dans le secteur de gros non-QM.
Les prêteurs non-QM établissent leurs propres directives de souscription plutôt que de suivre le cadre de Fannie ou Freddie, et comme ils distribuent via des canaux de gros, les prix sont généralement plus compétitifs.
Le non-QM n’est pas synonyme de risque élevé. Pour un retraité disposant d’actifs substantiels et d’un crédit irréprochable, c’est souvent le canal qui produit la meilleure combinaison de flexibilité de qualification et de taux.
Le problème est que la plupart des consommateurs n’ont pas d’accès direct à ces prêteurs, et ceux auxquels ils peuvent accéder ont généralement des taux plus élevés.
Travailler avec un courtier hypothécaire plutôt que de s’adresser directement à une banque ou à un prêteur de portefeuille est ici plus important que dans la plupart des situations d’emprunt, car vous avez davantage accès aux prêteurs, et plus d’options signifient souvent des taux plus bas, car les prêteurs se font concurrence pour votre entreprise.
Les courtiers entretiennent des relations de gros avec plusieurs investisseurs et cadres de souscription et peuvent faire correspondre votre profil financier au produit conçu pour lui.
Côté documentation : soyez prêt. Les prêteurs utilisant l’épuisement des actifs souhaitent généralement disposer de deux à trois mois de relevés pour chaque compte éligible, d’une preuve de propriété et, parfois, d’une explication écrite de tout dépôt ou transfert important au cours de la période de relevé récente.
Si vos comptes sont répartis dans quatre ou cinq institutions, commencez tôt à recueillir les relevés.
Une chose mérite d’être dite clairement : la réduction des actifs que vous utilisez pour vous qualifier affecte la situation financière que ces actifs étaient censés soutenir à long terme. Cette décision se situe à l’intersection de la stratégie hypothécaire et de la planification du revenu de retraite.
Une conversation avec un conseiller financier avant de postuler vous aidera à déterminer si la structure est adaptée à votre situation.
La personne à qui vous parlez détermine votre capacité à acheter une maison
Bien faire les choses a moins à voir avec le montant dont vous disposez qu’avec la compréhension, avant d’entrer dans le bureau de quelqu’un, que la voie hypothécaire conventionnelle n’a pas été conçue pour votre profil financier.
Les emprunteurs qui s’y retrouvent sont généralement ceux qui recherchent des prêteurs équipés pour travailler avec eux.
N’oubliez pas qu’un déni n’est pas un verdict.
Cet article a été écrit et présente les points de vue de notre conseiller collaborateur, et non de la rédaction de Kiplinger. Vous pouvez vérifier les dossiers des conseillers auprès du SECONDE ou avec FINRA.
