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Il y a plus d’une bonne raison pour laquelle les investisseurs américains Portugal dans leur ligne de mire. Les particuliers fortunés et les investisseurs avertis le considèrent comme un point d’entrée en croissance rapide sur le marché européen.
Ils voient des investissements importants de la part de sociétés comme Microsoftqui s’est récemment engagé à investir 10 milliards de dollars dans de nouveaux centres de données d’IA à Sines, indiquant clairement qu’il s’agit d’un point chaud d’investissement en plein essor.
Ils sont également attirés par son style de vie détenduet la stabilité politique et économique qu’elle offre, les considérant comme une voie de fuite potentielle si les perturbations géopolitiques ont un impact supplémentaire sur leur mode de vie dans leur pays.
Ce que les citoyens américains doivent faire pour acheter une propriété
Le Portugal n’a pas de restrictions basées sur la nationalité pour l’achat de propriétés, qu’elles soient résidentielles, commerciales ou de nouvelles constructions, mais il existe de nombreuses autres règles concernant l’achat d’une propriété et la recherche de résidence.
La première étape pour tout citoyen américain souhaitant acheter une propriété est d’obtenir un numéro fiscal portugais, appelé NIF. C’est essentiel pour signer des contrats, ouvrir des comptes bancaires et payer des impôts. Il est également requis lors de l’enregistrement de la propriété.
Les acheteurs non européens auront également besoin d’un représentant fiscal dans le pays pour se conformer aux obligations fiscales locales, telles que les taxes foncières municipales et l’exigence du Portugal concernant un contact local pour les citoyens non européens.
Vous pouvez demander un NIF en ligne ou en personne en prenant rendez-vous à l’avance dans un bureau des impôts local.
Comptes bancaires et représentation légale
Un compte bancaire portugais est indispensable. Sans ce dernier, les acheteurs ne pourront pas payer une caution sur une propriété, des factures de services publics ou des taxes. Bien que des comptes bancaires pour non-résidents soient disponibles, ils seront soumis à des contrôles de conformité. Un compte dans le pays contribuera à simplifier toute bureaucratie que vous pourriez rencontrer.
Il est conseillé de s’assurer les services d’un avocat portugais, bien que cela ne soit pas obligatoire. Ils seront nécessaires pour la vérification des titres de propriété, les recherches dans le registre, la révision des contrats et la signature des actes.
Les avocats doivent également faire preuve de diligence raisonnable, notamment en vérifiant les certificats du cadastre, en s’occupant du registre fiscal, en obtenant un permis d’habitation et en traitant toutes les dettes ou charges associées à l’achat de la propriété.
Le processus d’achat
Les acheteurs doivent suivre ces étapes une fois qu’ils ont ouvert un compte bancaire, obtenu un NIF et engagé un représentant légal :
- Négocier les conditions d’achat d’un bien immobilier
- Demandez à l’avocat local de faire preuve de diligence raisonnable
- Signer un contrat à ordre (CPCV)
- Payer un acompte compris généralement entre 10 % et 30 %
- Enregistrez la propriété lorsque l’acte est terminé
Tout cela peut être fait à distance par procuration.
Notez qu’un CPCV est un contrat contraignant. Si le vendeur se retire, il devra verser une double indemnité à l’acheteur non retenu. Si l’acheteur se désiste, il sera redevable d’un niveau d’indemnisation similaire.
Implications fiscales pour les acheteurs américains
Les acheteurs sont tenus de payer une taxe sur les mutations immobilières appelée IMT. Actuellement, les non-résidents paient un IMT forfaitaire de 7,5 % sur les achats résidentiels, bien que les règles actuelles autorisent des exceptions – par exemple, si l’acheteur devient un résident fiscal portugais dans les deux ans suivant l’achat.
D’autres taxes annuelles, comme la taxe foncière communale (IMI), varient selon les communes. Les conditions hypothécaires pour les non-résidents incluent des taux d’intérêt plus élevés et des critères de prêt plus stricts.
Les citoyens américains détenant des comptes bancaires portugais peuvent également être soumis à des obligations de déclaration aux États-Unis. Les comptes étrangers peuvent devoir être déclarés via un Rapport sur les comptes bancaires étrangers (FBAR) si leur valeur combinée dépasse 10 000 $ à tout moment au cours de l’année.
Les contribuables dont les actifs financiers étrangers dépassent des seuils distincts et plus élevés peuvent également devoir déposer une déclaration. Formulaire IRS 8938 en vertu de la loi sur la conformité fiscale des comptes étrangers.
Compte tenu de la complexité potentielle des implications fiscales pour les citoyens américains, les professionnels conseils fiscaux transfrontaliers est fortement recommandé.
Conditions de marché 2026
Propriétés portugaises restent une proposition d’investissement intéressante, avec des prix augmentant rapidement à mesure que sa popularité augmente. La hausse moyenne nationale s’élève à 19,8%, selon Statistique Portugal (INE)avec des augmentations plus élevées à Lisbonne et à Porto.
Les taux hypothécaires se situent actuellement entre 3 % et 4 %, bien que les taux hypothécaires des non-résidents soient généralement plus élevés. Ceci est atténué dans une certaine mesure par la force relative des dollar américainqui offre toujours un pouvoir d’achat important et un rapport qualité-prix relativement bon.
Le Portugal offre toujours un marché immobilier stable, transparent et accessible. Ses attraits sont clairs, mais les investisseurs américains doivent comprendre les exigences fiscales, juridiques et procédurales qu’ils devront remplir avant de s’engager.
Cet article a été écrit et présente les points de vue de notre conseiller collaborateur, et non de la rédaction de Kiplinger. Vous pouvez vérifier les dossiers des conseillers auprès du SECONDE ou avec FINRA.
