1. Taxes si vous vendez un bien locatif
Question: Je suis propriétaire d’un condo que je loue à des locataires depuis plus de 20 ans. Je prévois de vendre le condo cette année. Vais-je bénéficier de l’exclusion pour la vente d’une maison ?
Joy Taylor : Malheureusement, il ne semble pas que vous puissiez bénéficier de cette pause. Les propriétaires qui possèdent et utilisent leur maison comme résidence principale pendant au moins deux années sur cinq avant de la vendre peuvent exclure 250 000 $ du gain lors de la vente. L’exclusion des gains est de 500 000 $ pour les couples mariés qui produisent une déclaration conjointe.
Étant donné que vous êtes propriétaire du condo en tant que bien locatif et non comme résidence principale, vous ne seriez pas admissible à l’exclusion des gains liés à la vente d’une maison. Le gain ou la perte lors de la vente serait généralement qualifié de gain ou de perte en capital. Et comme vous êtes propriétaire du condo depuis plus d’un an, cela est considéré comme un gain ou une perte en capital à long terme.
Le gain en capital sera généralement imposé à 0 %, 15 % ou 20 %, plus l’impôt sur le revenu net de placement (NIIT) de 3,8 % pour les personnes aux revenus plus élevés. Toutefois, une règle particulière s’applique aux plus-values réalisées sur la vente d’un bien locatif pour lequel vous avez bénéficié de déductions pour amortissement.
Lorsque des biens immobiliers amortissables détenus depuis plus d’un an sont vendus avec profit, la loi fiscale fédérale exige que l’amortissement précédemment déduit soit récupéré dans le revenu et imposé au taux maximum de 25 %. Ceci est connu sous le nom de gain non récupéré au titre de la section 1250, le numéro de la section du code fiscal fédéral.
2. Héritage des biens locatifs et impôts
Question: Je suis propriétaire d’un bien locatif. Quand je mourrai, je prévois de le léguer à mon enfant. Bénéficie-t-il d’une majoration de propriété à mon décès ? Aussi, qu’arrive-t-il à la dépréciation que j’avais précédemment déduite sur le bien ?
Joy Taylor : La réponse à votre première question est oui, votre bénéficiaire bénéficierait d’une assiette fiscale majorée sur le bien locatif à votre décès. Cela signifie que la part de votre enfant dans les biens hérités correspondrait à sa juste valeur marchande à la date de votre décès.
Je n’ai jamais examiné la question de la dépréciation auparavant, mais j’ai l’impression que votre dépréciation disparaît essentiellement à votre décès. Là encore, votre bénéficiaire bénéficie d’une assiette fiscale majorée sur la propriété. S’il décide de continuer à louer le bien, il l’amortira sur 27,5 ans, à compter de l’année où il en a hérité et en utilisant l’assiette fiscale majorée.
3. L’impôt sur les revenus nets de placement pour les propriétaires
Question: Je suis propriétaire d’un triplex et je loue les trois appartements de l’immeuble. Je pense vendre la propriété d’ici environ un an. Je sais que je paierai un impôt sur les plus-values sur la vente. Dois-je également payer l’impôt sur les revenus nets de placement de 3,8 % ?
Joy Taylor : Peut être. L’impôt supplémentaire sur le revenu net de placement (NII) de 3,8 % s’applique aux déclarants uniques dont le revenu brut ajusté (AGI) modifié est supérieur à 200 000 $ et aux déclarants conjoints avec un AGI modifié supérieur à 250 000 $. Le seuil AGI modifié est de 125 000 $ pour les personnes mariées produisant des déclarations de revenus distinctes. Ces montants AGI modifiés ne sont pas indexés sur l’inflation, ce qui conduit un plus grand nombre de déclarants à payer l’impôt NII chaque année.
L’impôt NII, qui s’ajoute à l’impôt sur le revenu ordinaire, est dû sur le plus petit des montants suivants : NII ou excédent de l’AGI modifié par rapport aux montants seuils. Le NII comprend les dividendes, les plus-values, les intérêts imposables, les rentes, les redevances, les loyers passifs et certains revenus provenant d’autres activités passives.
4. Vendre une location dans laquelle vous viviez auparavant
Question: Je suis propriétaire d’une maison dans laquelle j’ai vécu de 2014 à 2017. Je me suis ensuite marié et j’ai emménagé dans la nouvelle maison de ma femme. J’ai loué mon ancienne maison de 2017 à aujourd’hui. Je compte le vendre cette année. Comment puis-je établir ma base fiscale aux fins de déterminer le gain ou la perte lors de la vente ?
Joy Taylor : Votre assiette fiscale dans la maison de location est la suivante : (1) le moindre du coût initial ou de la juste valeur marchande de la maison au moment où vous avez commencé à la louer, plus (2) le coût des améliorations apportées à la maison, moins (3) l’amortissement de la maison. La publication IRS 544, Ventes et autres cessions d’actifs, contient plus d’informations.
5. Vendre un duplex
Question: Ma femme et moi possédons un duplex. Nous vivons dans le logement à l’étage et un locataire habite dans le logement en bas. Les logements de l’étage et du rez-de-chaussée ont chacun des adresses distinctes. Nous envisageons désormais de vendre le full duplex. Pouvons-nous bénéficier de l’exclusion totale de 500 000 $ pour la vente d’une maison lorsque nous vendons ?
Joy Taylor : L’exclusion de gain allant jusqu’à 500 000 $ s’applique uniquement à la partie de votre duplex que vous avez utilisée à des fins résidentielles (et non à des fins de location ou d’affaires). Vous trouverez ci-dessous le texte pertinent de la publication IRS 523, Vendre votre maison :
« Vous ne pouvez généralement pas exclure un gain sur la partie distincte de votre propriété utilisée à des fins commerciales ou pour produire un revenu de location. Exemples : (1) une ferme en activité sur laquelle était située votre maison, (2) un duplex dans lequel vous viviez dans un logement et louiez l’autre, ou (3) un immeuble de magasin avec un appartement à l’étage dans lequel vous viviez. »
« (Une) répartition du gain est requise. À cette fin, vous devez répartir la base de la propriété et le montant réalisé entre les parties résidentielle et non résidentielle de la propriété en utilisant la même méthode de répartition que celle que vous avez utilisée pour déterminer les ajustements d’amortissement. Déclarez la vente de l’entreprise ou de la partie locative sur le formulaire (IRS) 4797. «
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