(Crédit image : Getty Images)
Alors que les investisseurs réévaluent leurs stratégies immobilières dans un environnement de taux d’intérêt plus élevés, certains se tournent vers les droits miniers pétroliers et gaziers comme une alternative totalement passive et fiscalement avantageuse à la possession et à l’exploitation de biens immobiliers.
J’en fais partie. Voici pourquoi.
Le tapis roulant d’échange
Tout investisseur immobilier connaît le cycle :
- Acheter une propriété
- Faites-le fonctionner
- Vendez-le
- Transférez le gain et la récupération de l’amortissement dans une autre propriété via un échange 1031
- Fais-le encore
Cela fonctionne… jusqu’à ce que vous réalisiez que vous êtes sur un tapis roulant depuis 20 ans.
Chaque échange vous remet dans un autre actif opérationnel :
- Plus de locataires
- Plus d’employés
- Plus de vendeurs
- Plus d’appels de capitaux
- Plus de risque
Les propriétés d’exploitation ne sont pas pour les âmes sensibles. Il ne s’agit pas d’un revenu passif ; c’est du travail.
Les droits miniers vous font sortir du tapis roulant.
Ce que tu achètes
Les droits miniers pétroliers et gaziers constituent un titre de propriété sur tout ce qui se trouve sous la surface. Vous en êtes propriétaire de la même manière que vous possédez un morceau de terre – avec un acte enregistré dans le comté.
Les entreprises forent vos minéraux et vous versent une redevance nette, généralement 20 à 25 % de leurs revenus. Ce n’est pas du profit; Ce sont des revenus.
- Pas de frais de fonctionnement
- Pas d’appels de capitaux
- Aucun risque de profit ou de perte
- Pas d’assurance
- Pas de gestion immobilière
Lorsqu’ils forent du pétrole à 100 $, vous obtenez 25 $ le baril sans aucun travail.
Voici ce qui manque à la plupart des gens : lorsqu’ils découvrent plus de production – une nouvelle formation, une nouvelle technique de forage, plus de puits par section – vous obtenez tout cela. S’ils passent d’un puits par 640 acres à quatre ou dix, vous participez à chaque baril. Tout le monde fait le travail. Vous détenez l’acte.
Pourquoi maintenant ?
Trois choses convergent.
Les piles de capitaux sont brisées. Plus de 600 milliards de dollars de dette multifamiliale sont arrivés à échéance entre 2024 et 2025. Les emprunteurs qui ont souscrit à des taux variables de 3 % se tournent vers des devis de refinancement de 7 %. Les valeurs sont en baisse de 20 à 30 % sur les principaux marchés.
Ce que vous échangeriez normalement – l’immobilier d’exploitation – est plus difficile à souscrire aujourd’hui qu’à aucun moment au cours des 15 dernières années.
La production d’énergie atteint des niveaux records. Les États-Unis produisent plus de 13 millions de barils par jour. La demande de gaz naturel s’accélère, sous l’effet d’une infrastructure d’IA, de centres de données et d’un réseau électrique qui n’arrive pas à suivre le rythme.
L’activité de forage qui génère vos chèques de redevances ne ralentit pas.
Le traitement fiscal n’a pas changé. Les droits miniers sont considérés comme des biens de même nature en vertu de l’article 1031. Vous pouvez échanger directement un projet de condo, un actif multifamilial ou tout autre bien immobilier d’investissement contre des minéraux. Reportez le gain, reportez la récupération. alors n’échangez plus jamais.
Cette dernière partie est le point important. Le 1031 est conçu pour vous garder dans le jeu. Les minéraux vous permettent de l’utiliser une dernière fois – et de vous en aller.
Le calcul fiscal
Les revenus de redevances bénéficient de l’allocation d’épuisement en pourcentage – 15 % du revenu brut, déduit du haut, quelle que soit la base de vos coûts. Ce n’est pas une dépréciation. L’amortissement nécessite une base et s’épuise. Ce n’est pas le cas de l’épuisement. Il protège les revenus aussi longtemps que les minéraux sont produits.
Ensuite, il y a la pièce de théâtre. Vous détenez les minéraux. Vous percevez des revenus. À votre décès, vos héritiers bénéficient d’une allocation majorée.
Tous les gains et récupérations que vous avez différés grâce aux échanges sont effacés. Au lieu de cela, ils héritent à la juste valeur marchande et peuvent vendre au pair sans payer d’impôt sur des décennies de gains différés.
Rien de tout cela n’est exonéré d’impôt ; c’est à imposition différée. Mais reportez-vous à votre décès et laissez vos héritiers bénéficier de l’avantage, et le résultat pratique est le même.
Comment ça s’adapte
Je pense à la construction de portefeuille en couches :
- Dette en difficulté pour un rendement actuel élevé
- Immobilier à taux de capitalisation élevé pour l’amortissement
- Projets de développement du taux de rentabilité interne (TRI)
- Des minéraux pour satisfaire les échanges et sortir du tapis roulant
Chaque couche fait un travail différent. Les minéraux sont le point d’ancrage – l’actif que vous ne vendez jamais : un revenu mensuel ; aucune charge d’exploitation ; à l’abri de l’impôt grâce à l’épuisement ; et une base propre pour la prochaine génération.
Vous êtes exposé aux prix des matières premières. Si le pétrole tombe à 60 dollars, vos chèques diminuent. C’est réel. Mais il n’y a pas de service de la dette, pas de coûts de fonctionnement et pas d’appels de capitaux de l’autre côté. L’inconvénient est un chèque plus petit, pas un appel de marge.
Comparez cela avec l’opérateur assis sur une dette relais à taux variable avec un loyer léger de 8 % et un prêteur qui ne prolongera pas. C’est le genre de risque qui anéantit les capitaux propres.
L’essentiel
L’exploitation immobilière crée de la richesse. J’ai passé ma carrière à le faire. Mais le tapis roulant 1031 vous maintient enfermé dans ce cycle, que le marché le récompense ou non.
Les minéraux sont la rampe de sortie :
- Propriété cédée
- Revenu mensuel
- Aucune opération
- Une structure fiscale qui vous permet de différer jusqu’à votre décès et de le transmettre proprement à vos enfants
Dans un marché où les capitaux sont brisés et où la prochaine fenêtre d’achat direct est encore dans des années, ce n’est pas un mauvais endroit où s’asseoir.
Cet article a été écrit et présente les points de vue de notre conseiller collaborateur, et non de la rédaction de Kiplinger. Vous pouvez vérifier les dossiers des conseillers auprès du SECONDE ou avec FINRA.
