L’une des questions les plus fréquemment posées par les clients qui approchent de la retraite est également l’une des plus chargées d’émotion : « Dois-je rembourser mon hypothèque avant d’arrêter de travailler ?
La réponse honnête est : parfois.
Ce n’est pas une échappatoire. C’est la seule réponse qui respecte les deux côtés de cette décision.
Rembourser une hypothèque n’est pas seulement un problème mathématique. C’est un problème de trésorerie, un problème fiscal, un problème d’investissement et, pour beaucoup de gens, un problème de tranquillité d’esprit.
L’erreur est de supposer qu’il existe une règle universelle. Il n’y en a pas. La bonne réponse pour un propriétaire titulaire d’une hypothèque à 2,875 %, d’un compte de courtage solide et d’une pension fiable est très différente de celle que rencontre quelqu’un avec un prêt de 6,5 % se dirigeant vers d’importants retraits de l’IRA.
Deux changements récents méritent d’être revisités.
- L’enquête hebdomadaire de Freddie Mac évalue le taux fixe moyen sur 30 ans à 6,51 % fin mai 2026.
- Le plafond de déduction SALT a été augmenté à 40 000 $ en vertu de la One Big Beautiful Bill Act, avec des suppressions progressives commençant au-dessus de 500 000 $ de revenu brut ajusté modifié.
Les deux modifient le calcul pour les retraités d’une manière qui n’était pas envisagée il y a deux ans.
Commencez par où vous en êtes dans votre prêt hypothécaire
Au moment où la plupart des clients posent cette question, ils en sont au dernier quart ou au dernier tiers de leur prêt. Cela compte plus que ce que les gens pensent.
Au début d’un prêt hypothécaire, votre paiement est principalement constitué d’intérêts. Plus tard, tout s’inverse : vous payez bien plus de capital que d’intérêts. Le montant des intérêts que vous éviteriez en remboursant tôt est probablement inférieur à ce que vous attendez.
Voici un exemple concret. Prenez un couple marié avec un prêt hypothécaire initial de 350 000 $ à 6,5 % et 111 000 $ restant dus à la 26e année. Leur paiement annuel s’élève à environ 26 547 $, dont seulement 6 767 $ sont des intérêts. L’intérêt total restant au cours des quatre prochaines années est d’environ 19 670 $.
Comparez cela avec le coût du remboursement du prêt en retirant des comptes de retraite. En supposant une tranche fédérale de 24 % et un impôt d’État de 5 %, ils devraient retirer environ 140 845 $ pour obtenir 111 000 $ après impôts, générant environ 7 042 $ d’impôts d’État et 33 802 $ d’impôts fédéraux.
Cela représente plus de 40 000 $ d’impôts pour éliminer 19 670 $ d’intérêts. Les chiffres ne tiennent pas.
Le changement SALT et pourquoi la charge fiscale de votre État est importante
Pendant des années, le plafond SALT de 10 000 $ a rendu difficile l’établissement de détails pour la plupart des propriétaires. La nouvelle limite de 40 000 $ change cela, en particulier dans les États où les impôts sont plus élevés comme le Connecticut, New York ou la Californie.
Dans notre cabinet, une grande partie des clients viennent du Connecticut, et c’est le genre de question pour laquelle avoir des comptables parmi notre personnel est payant. La réponse dépend du fait que vous détaillez ou non, ce qui dépend de votre situation fiscale complète.
Si vous pouvez désormais les détailler sous le nouveau plafond, vos intérêts hypothécaires auront une plus grande valeur fiscale fédérale. Cela ne signifie pas automatiquement que vous devez conserver l’hypothèque. Cela signifie que vous devez comparer votre taux hypothécaire avec les rendements de vos placements après impôt, et non bruts.
Ne videz pas vos liquidités pour vous sentir libre de vos dettes
C’est là qu’une feuille de calcul peut vous induire en erreur.
Supposons que vous devez 300 000 $ et que vous disposez de 350 000 $ d’économies imposables. Rembourser le prêt peut sembler être la bonne décision. Mais si cela vous laisse 50 000 $ en dehors de vos comptes de retraite, vous avez échangé un risque contre un autre.
Les retraités ont besoin de liquidités accessibles pour les réparations de leur maison, les frais de santé, la planification des soins de longue durée, les factures fiscales et les ralentissements du marché. Si rembourser l’hypothèque signifie retirer plus agressivement des IRA plus tard, vous pourriez vous retrouver avec un revenu imposable plus élevé, des primes Medicare plus élevées et une plus grande partie de votre sécurité sociale soumise à l’impôt.
Une maison payante est réconfortante. Mais vous ne pouvez pas dépenser votre cuisine.
Un cadre pratique pour passer l’appel
Si votre taux hypothécaire est inférieur à 4 %, que vous bénéficiez de la déduction forfaitaire et que votre portefeuille est diversifié, conserver l’hypothèque est souvent plus logique sur le plan financier.
Si votre taux est supérieur à 6 %, vous bénéficiez de peu ou pas d’avantages fiscaux grâce à la déduction des intérêts, et s’il vous reste suffisamment de liquidités après le remboursement, le remboursement devient plus convaincant.
Si vous vous situez quelque part entre les deux, exécutez quatre nombres avant de décider :
- Le coût après impôt de votre prêt hypothécaire (et non le taux indiqué)
- Attentes réalistes de rendement du portefeuille après impôt
- Liquidité restante après le remboursement
- La facture fiscale du retrait des fonds de retraite pour réaliser les bénéfices
Les meilleures décisions en matière de retraite proviennent de la coordination des impôts, des revenus et des investissements. Une décision hypothécaire n’est pas différente.
La vraie réponse n’est pas « toujours payer » ou « toujours rester investi ». C’est le cas : remboursez-le lorsque les chiffres fonctionnent, que vos réserves de liquidités restent saines et que l’avantage de la tranquillité d’esprit vaut vraiment ce à quoi vous pourriez renoncer.
Parfois c’est le cas. Et parfois, la feuille de calcul le montre clairement avant votre instinct.
Cet article a été écrit et présente les points de vue de notre conseiller collaborateur, et non de la rédaction de Kiplinger. Vous pouvez vérifier les dossiers des conseillers auprès du SECONDE ou avec FINRA.
