En tant qu’investisseur immobilier expérimenté qui a été témoin d’innombrables cycles de marché et a navigué dans les subtilités de l’investissement fiscalement avantageux, je peux affirmer en toute confiance que l’investissement immobilier offre des rendements supérieurs à ceux des véhicules d’investissement traditionnels.
Alors que les conseillers financiers recommandent régulièrement des portefeuilles diversifiés d’actions et d’obligations, des recherches révolutionnaires et des décennies d’innovations en matière de politique fiscale ont créé des arguments convaincants en faveur de faire de l’immobilier la pierre angulaire de toute stratégie d’investissement sérieuse.
Les données parlent : la domination historique de l’immobilier
L’analyse la plus complète des rendements des investissements jamais réalisée, intitulée Le taux de rendement de tout, 1870-2015, révolutionne notre compréhension de la performance des classes d’actifs.
Cette étude de la Banque fédérale de réserve de San Francisco a examiné plus de 145 ans de données d’investissement dans les principales classes d’actifs, révélant des résultats qui remettent en question les idées reçues en matière d’allocation de portefeuille.
L’étude a révélé que l’immobilier résidentiel générait des rendements ajustés au risque supérieurs à ceux des actions.
Sur toute la période étudiée, l’immobilier a réalisé des rendements supérieurs à 8 % par an après inflation, dépassant les actions tout en maintenant la volatilité des marchés boursiers à la moitié de celle-ci.
Ce scénario « avoir le gâteau et le manger aussi » représente le Saint Graal de l’investissement : des rendements plus élevés avec un risque moindre.
Même en limitant les données à l’ère moderne, après la Seconde Guerre mondiale, l’immobilier a continué de démontrer sa supériorité. L’immobilier résidentiel a constamment surperformé les obligations et les bons du Trésor avec des marges substantielles, tout en égalant ou dépassant les rendements boursiers.
Cette cohérence à travers différentes périodes économiques souligne la force fondamentale de l’immobilier en tant que véhicule d’investissement.
Les conclusions de l’étude deviennent encore plus convaincantes si l’on considère que les marchés immobiliers restent largement décorrélés à l’échelle mondiale, contrairement aux marchés boursiers de plus en plus interconnectés.
Cette isolation offre une protection supplémentaire du portefeuille en cas de ralentissement des marchés, car les valeurs des propriétés dans les différentes régions géographiques n’évoluent pas de manière synchronisée comme le font généralement les marchés boursiers internationaux.
Le pouvoir de l’effet de levier : amplifier les rendements grâce au financement stratégique
Alors que l’étude de la Fed de San Francisco examine les rendements immobiliers sans effet de levier, le véritable pouvoir de l’investissement immobilier apparaît lorsqu’il intègre un effet de levier stratégique.
Contrairement à l’investissement boursier, où les prêts sur marge comportent des risques et des limites importants, l’immobilier permet aux investisseurs d’amplifier les rendements en toute sécurité grâce au financement hypothécaire.
Prenons l’exemple d’une propriété générant un rendement annuel de 8 %, achetée avec un financement de 75 % à un taux d’intérêt de 6 %. Le retour réel sur le capital investi de l’investisseur atteint environ 14 % par an, dépassant largement ce qui est réalisable sur les marchés traditionnels sans assumer de risque excessif.
Cet avantage de levier reste durable car l’immobilier fournit un flux de trésorerie stable pour assurer le service des dettes tout en prenant de la valeur au fil du temps.
De plus, l’effet de levier immobilier est sans recours dans la plupart des cas, ce qui signifie que les prêteurs ne peuvent revendiquer la propriété eux-mêmes qu’en cas de problèmes, protégeant ainsi les autres actifs des investisseurs.
Cela contraste fortement avec l’investissement sur marge en actions, où les pertes peuvent dépasser les investissements initiaux et déclencher des appels de marge dévastateurs, un phénomène qui peut anéantir même les investisseurs accrédités les plus avisés (et les exemples sont nombreux – comme lorsque Long-Term Capital Management s’est effondré et que Archegos Capital Management du Credit Suisse a fait défaut).
Avantages fiscaux : l’arme secrète de l’investisseur immobilier
Même si les rendements avant impôts favorisent l’immobilier, la comparaison après impôts révèle un avantage encore plus spectaculaire.
L’immobilier bénéficie de nombreux avantages fiscaux dont ne disposent pas les investisseurs en actions et en obligations, créant des rendements après impôt supérieurs qui s’accumulent au fil du temps.
Les déductions pour amortissement annuel mettent les revenus locatifs à l’abri de l’impôt, fournissant ainsi des flux de trésorerie non imposables pendant la propriété.
Cette dépense fantôme réduit le revenu imposable sans nécessiter de véritables dépenses en espèces, créant ainsi un avantage immédiat par rapport aux actions versant des dividendes qui génèrent un revenu entièrement imposable.
Le traitement des plus-values offre des taux d’imposition avantageux lors de la vente, mais le véritable avantage fiscal de l’immobilier réside dans des stratégies inaccessibles aux investisseurs traditionnels.
Ces traitements préférentiels transforment de bons rendements avant impôts en une accumulation exceptionnelle de richesse après impôts.
L’échange 1031 : reporter les impôts à l’infini
L’outil le plus puissant en matière d’investissement immobilier reste l’échange de type article 1031, qui permet aux investisseurs de reporter indéfiniment l’impôt sur les plus-values en réinvestissant le produit de la vente dans des propriétés de remplacement.
Cette stratégie, souvent appelée « différer jusqu’à votre mort » ou « échanger jusqu’à ce que vous tombiez », permet aux investisseurs de composer leurs rendements sans frein fiscal, potentiellement sur plusieurs décennies.
Prenons l’exemple d’un investisseur qui achète une propriété de 200 000 $ qui s’apprécie jusqu’à 400 000 $ sur 10 ans. Plutôt que de vendre et de payer 40 000 $ d’impôts sur les plus-values (en supposant un taux de 20 %), un échange 1031 permet à la totalité des 400 000 $ d’acheter une propriété de remplacement.
Sur plusieurs cycles de change, ce report d’impôt crée une accumulation exponentielle de richesse qui est impossible avec l’investissement traditionnel.
Les mathématiques sont convaincantes. Un investisseur exécutant 1 031 échanges tous les sept ans sur une période de 30 ans peut accumuler environ 40 % de richesse en plus qu’une personne payant des impôts sur chaque transaction.
Cet avantage s’accroît avec le temps, créant une richesse générationnelle qui dépasse de loin ce qui est réalisable grâce à l’investissement traditionnel en actions d’achat et de conservation.
De multiples échanges amplifient cet avantage. Les investisseurs avertis effectuent souvent trois à cinq échanges au cours de leur carrière d’investisseur, passant à chaque fois à des propriétés plus grandes et plus précieuses tout en reportant des obligations fiscales substantielles.
La disposition de base majorée signifie que les héritiers héritent de ces propriétés à la juste valeur marchande, éliminant ainsi définitivement le passif d’impôt différé.
Zones d’opportunités qualifiées : accélération des rendements après impôt
La loi sur les réductions d’impôts et l’emploi (TCJA) de 2017 a créé des zones d’opportunités qualifiées (QOZ), offrant des avantages supplémentaires aux investisseurs immobiliers désireux d’investir dans des zones désignées en difficulté économique.
Ces zones offrent deux avantages fiscaux distincts qui renforcent encore l’attrait de l’immobilier.
Premièrement, les investisseurs peuvent reporter l’impôt sur les plus-values de toute source en investissant les produits dans des propriétés QOZ, offrant ainsi une flexibilité au-delà des échanges 1031 traditionnels. (La loi actuelle reporte ces impôts sur les plus-values jusqu’au 31 décembre 2026, bien que la législation proposée puisse prolonger ce délai.)
De plus, et c’est encore plus important, toute appréciation au sein de l’investissement QOZ lui-même devient s’il est détenu pendant 10 ans.
Ces avantages s’ajoutent aux avantages immobiliers traditionnels, créant un potentiel de rendement après impôt sans précédent. Un investisseur peut reporter 100 000 $ de gains boursiers en achetant un bien immobilier QOZ, puis éliminer entièrement les impôts sur toute plus-value immobilière grâce à la disposition sur 10 ans.
Performance ajustée au risque : la véritable mesure du succès en matière d’investissement
Des rendements supérieurs ne signifient pas grand-chose sans tenir compte du risque, alors que l’immobilier présente des avantages supplémentaires par rapport aux investissements traditionnels.
L’immobilier offre de multiples sources de revenus – revenus de location, plus-values, avantages fiscaux et remboursement du principal via les paiements des locataires – créant une diversification au sein d’une seule classe d’actifs.
La volatilité des marchés affecte moins dramatiquement l’immobilier que les actions. Alors que les cours des actions peuvent fluctuer de 20 à 30 % par an, les valeurs immobilières évoluent généralement plus progressivement, offrant ainsi une stabilité nécessaire à la constitution d’un patrimoine à long terme.
Cette stabilité s’avère particulièrement précieuse pour les investisseurs approchant de la retraite qui ne peuvent se permettre une volatilité importante de leur portefeuille.
L’immobilier offre également une protection contre l’inflation qui n’est pas disponible dans les obligations ou les investissements à revenu fixe. À mesure que les coûts augmentent, les revenus locatifs et la valeur des propriétés augmentent généralement proportionnellement, maintenant ainsi le pouvoir d’achat au fil du temps.
Cette couverture contre l’inflation devient de plus en plus précieuse lorsque les investissements « sûrs » traditionnels ne parviennent pas à préserver la richesse. (Il y a une discussion plus longue à avoir sur la question de savoir si les bons du Trésor américain constituent toujours un investissement « sûr » alors que la dette nationale dépasse les 37 000 milliards de dollars… mais cela fera l’objet d’un autre article.)
Stratégie de mise en œuvre : Construire un portefeuille centré sur l’immobilier
Un investissement immobilier réussi nécessite une mise en œuvre systématique plutôt que des achats immobiliers sporadiques. Commencez par des immeubles locatifs de qualité investissement sur des marchés stables avec une forte demande locative et des modèles d’appréciation constants.
Concentrez-vous sur les propriétés générant un flux de trésorerie positif dès le premier jour tout en offrant un potentiel d’appréciation.
Pour les investisseurs qualifiés cherchant à démarrer ou à élargir leur portefeuille immobilier, les fiducies statutaires du Delaware (DST) constituent un excellent point d’entrée dans les propriétés de qualité institutionnelle.
Les DST permettent aux investisseurs d’acquérir une propriété fractionnée d’actifs immobiliers commerciaux de haute qualité, tels que des immeubles de bureaux de classe A, des centres commerciaux ou des complexes multifamiliaux, dont l’achat individuel nécessiterait généralement des millions de dollars.
Ces investissements gérés par des professionnels donnent accès à des propriétés haut de gamme avec des opérateurs expérimentés assumant les responsabilités de gestion quotidiennes.
Il est important de noter que les intérêts DST sont considérés comme des propriétés de remplacement pour les bourses 1031, permettant aux investisseurs de différer leurs gains en capital tout en passant de la gestion immobilière pratique à la propriété immobilière passive.
Augmentez progressivement le portefeuille grâce à des acquisitions stratégiques, en utilisant à la fois les flux de trésorerie et le refinancement périodique pour financer l’expansion. Exécutez 1 031 échanges lorsque les propriétés atteignent le moment optimal de vente, généralement tous les sept à 10 ans, afin de reporter les impôts et d’améliorer les avoirs.
Envisagez une diversification entre les types de propriétés et les marchés géographiques pour minimiser les risques tout en maximisant le potentiel de rendement.
Les locations unifamiliales, les petites propriétés multifamiliales et l’immobilier commercial offrent chacun des avantages uniques en fonction des conditions du marché et de l’expertise des investisseurs, et tous peuvent être acquis individuellement ou dans le cadre d’un investissement DST.
Conclusion : des arguments factuels en faveur de la supériorité immobilière
La combinaison de rendements historiques supérieurs, d’opportunités d’effet de levier favorables, d’avantages fiscaux exceptionnels et d’une volatilité plus faible constitue un argument convaincant en faveur de stratégies d’investissement centrées sur l’immobilier.
La recherche universitaire confirme la surperformance historique de l’immobilier tout en démontrant des caractéristiques de risque plus faibles par rapport aux investissements traditionnels.
L’utilisation stratégique des bourses 1031 amplifie ces avantages en éliminant le fardeau fiscal sur plusieurs cycles d’investissement, permettant ainsi une accumulation de richesse impossible avec les approches traditionnelles.
Les DST peuvent améliorer encore davantage les rendements, en permettant aux investisseurs d’améliorer la qualité de leurs avoirs tout en limitant la gestion immobilière quotidienne.
Les QOZ offrent une accélération supplémentaire aux investisseurs désireux de cibler des zones géographiques spécifiques.
Même si les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs, les facteurs fondamentaux de la supériorité de l’immobilier – offre limitée, demande constante, disponibilité de l’effet de levier et traitement fiscal préférentiel – restent intacts.
Ces avantages structurels suggèrent que la surperformance de l’immobilier continuera de profiter aux investisseurs avertis qui comprennent comment exploiter ces puissants outils de création de richesse.
Les données sont claires : l’investissement immobilier, amélioré par une planification fiscale stratégique via 1031 bourses, des fiducies statutaires du Delaware et des investissements dans des zones d’opportunité, offre des rendements ajustés au risque supérieurs à ceux des alternatives d’investissement traditionnelles.
Les investisseurs qui recherchent une accumulation optimale de patrimoine à long terme devraient sérieusement envisager de faire de l’immobilier le fondement de leur stratégie d’investissement.
Cet article a été écrit et présente les points de vue de notre conseiller collaborateur, et non de la rédaction de Kiplinger. Vous pouvez vérifier les dossiers des conseillers auprès du SECONDE ou avec FINRA.
