Le président Donald Trump a annoncé sur Truth Social que son administration prévoyait d’interdire aux grands investisseurs institutionnels d’acheter des maisons unifamiliales, une mesure qui, selon lui, vise à contribuer à faire baisser les prix de l’immobilier et à élargir les opportunités pour les acheteurs ordinaires. Dans son message du 7 janvier, Trump a présenté la proposition comme faisant partie d’un effort plus large visant à restaurer le « rêve américain » de l’accession à la propriété.
L’annonce n’inclut pas de détails sur la manière dont une telle interdiction serait mise en œuvre, mais Trump a déclaré qu’il avait l’intention de « (appeler) le Congrès à la codifier » dans la loi et qu’il prendrait des mesures « immédiatement ». Le président a déclaré qu’il prévoyait de discuter de cette idée et d’autres initiatives en matière de politique du logement lors de la réunion annuelle du Forum économique mondial à Davos, en Suisse, qui se tiendra du 19 au 23 janvier.
Alors, quel impact aurait cette interdiction, et pourquoi est-elle imposée maintenant ?
Qui compte comme « grand investisseur institutionnel » dans le logement unifamilial
Dans le débat sur le logement unifamilial, un « grand investisseur institutionnel » désigne généralement une entreprise (souvent un groupe de capital-investissement ou une REIT cotée en bourse) qui possède et gère un large portefeuille de maisons unifamiliales locatives (SFR) à grande échelle – et non un propriétaire familial avec une poignée de propriétés.
Les chercheurs et les décideurs politiques n’utilisent pas toujours le même seuil, mais une définition courante du terme « grand » est celle des propriétaires possédant 100 maisons unifamiliales ou plus, les plus grands acteurs en possédant des dizaines de milliers dans plusieurs zones métropolitaines. Les noms les plus connus de cette catégorie incluent Blackstone, ainsi que Invitation Homes (INVH), American Homes 4 Rent (AMH) et Progress Residential (propriété de la société de capital-investissement Pretium). Ces entreprises gèrent leurs opérations comme les grandes sociétés de gestion immobilière.
Ils achètent des maisons sur des marchés cibles, les rénovent, puis les louent et les gèrent à l’aide de systèmes centralisés. Ces grandes entreprises possèdent des centaines de milliers de locations unifamiliales. Les grands investisseurs possèdent collectivement environ 450 000 maisons unifamiliales dans tout le pays, selon un rapport de 2024 du Government Accountability Office (GAO) des États-Unis.
La croissance rapide du secteur remonte aux conséquences du krach immobilier de 2007 à 2009, lorsque les saisies et les ventes en difficulté ont créé une opportunité pour les acheteurs bien financés d’acquérir des maisons en gros et de les convertir en locations. Le GAO note que les investisseurs institutionnels se sont tournés de manière agressive vers la location de maisons unifamiliales après le ralentissement de l’immobilier, constituant d’importants portefeuilles de logements gérés sous une structure de société unique. L’un des exemples les plus marquants est Invitation Homes, qui est née d’une plateforme soutenue par Blackstone et est ensuite devenue une entreprise publique.
Quelle part du marché immobilier ils contrôlent réellement
(Crédit image : Getty Images)
Par rapport à la taille du marché immobilier américain, les investisseurs institutionnels représentent une petite part du total de la propriété unifamiliale. Des recherches, notamment celles du GAO, du Brookings et de l’Urban Institute, montrent que les entreprises généralement définies comme des propriétaires institutionnels contrôlent environ 3 % du parc locatif unifamilial du pays. Cela signifie que la grande majorité des maisons unifamiliales restent entre les mains de propriétaires individuels ou de petits propriétaires plutôt que de grandes sociétés d’investissement.
Alors, pourquoi cette idée vient-elle maintenant de Trump ? Même si les investisseurs institutionnels ne possèdent qu’une petite part des logements, l’activité d’achat des investisseurs a été plus visible ces dernières années. Les investisseurs (de toute taille) représentaient environ 30 % de tous les achats de maisons unifamiliales aux États-Unis au cours des trois premiers trimestres de 2025, la part la plus élevée jamais enregistrée, selon Cotality. Cela s’est produit alors que de nombreux acheteurs potentiels qui voulaient vivre dans ces maisons, sans les utiliser comme investissements, ont été marginalisés par les prix élevés et les taux hypothécaires élevés.
Cependant, une grande partie de ces achats provenait de petits investisseurs et de propriétaires familiaux, et non des plus grands acteurs, et les entreprises institutionnelles restent minoritaires dans la propriété totale.
Dans certaines villes et régions où la croissance de l’emploi et la demande de logements sont fortes, la part institutionnelle des logements locatifs peut dépasser la moyenne nationale, donnant à ces entreprises une empreinte locale plus prononcée même si leur propriété nationale globale reste modeste.
Comment le comportement d’achat d’une maison a changé récemment
L’achat institutionnel de maisons unifamiliales a fortement reculé par rapport aux sommets de l’ère pandémique. Les grands investisseurs institutionnels ont acheté environ 0,3 % de toutes les maisons américaines vendues en 2024, soit une baisse d’environ 90 % par rapport à 2022 et au niveau le plus bas depuis plus d’une décennie, selon les données publiées par Blackstone.
Cette tendance reflète à la fois un ralentissement plus généralisé du marché immobilier et un recul des acheteurs bien financés, la hausse des prix et le resserrement des rendements ayant rendu les achats importants moins attrayants.
Ce changement signifie également que certains des plus grands acteurs étaient des vendeurs nets en 2024, un changement notable par rapport aux années précédentes, lorsque les entreprises étaient principalement des acheteurs. En d’autres termes, les grands propriétaires institutionnels ont vendu plus de logements qu’ils n’en ont acquis l’an dernier, ce qui suggère que les grands investisseurs n’élargissent plus leurs portefeuilles au même rythme.
Avantages et inconvénients d’une interdiction
Les partisans du type d’interdiction suggéré par Trump affirment que limiter les grands investisseurs institutionnels pourrait réduire la concurrence pour les logements d’entrée de gamme, donnant ainsi aux primo-accédants une meilleure chance d’être compétitifs sur des marchés tendus. Dans de nombreuses régions métropolitaines, les investisseurs disposant de grosses liquidités peuvent agir plus rapidement que les acheteurs individuels qui dépendent du financement hypothécaire, ce qui rend plus difficile pour les particuliers et les familles d’obtenir un logement abordable.
Les critiques rétorquent que les investisseurs institutionnels représentent déjà une part relativement faible du total des propriétaires de maisons unifamiliales, ce qui signifie qu’une interdiction ne pourrait avoir qu’un effet modeste sur les prix globaux ou la disponibilité, selon MarketWatch.
Les économistes pointent fréquemment la pénurie chronique de logements, et non la propriété par les investisseurs, comme le principal moteur des prix élevés des logements, en particulier dans les régions à croissance rapide où les nouvelles constructions n’ont pas suivi le rythme de la demande.
Des questions pratiques se posent également quant à la manière dont une telle interdiction serait mise en œuvre et appliquée. Les restrictions nécessiteraient probablement une action du Congrès, et définir quels acheteurs sont qualifiés de « grands investisseurs institutionnels » pourrait s’avérer complexe. Sans une autorité législative claire et des mécanismes d’application clairs, la mise en œuvre de restrictions pourrait être difficile à appliquer de manière cohérente dans les différents États et marchés.
Les marchés financiers ont réagi rapidement après l’annonce, les actions des principales sociétés d’investissement immobilier reculant alors que les investisseurs réagissaient à la possibilité de restrictions sur l’achat de logements institutionnels. L’action de Blackstone a chuté jusqu’à 9,3 % avant de rebondir légèrement, et les actions immobilières liées se sont également négociées à la baisse à la suite de la nouvelle, selon la couverture du marché de Bloomberg.
Facteurs déterminant l’abordabilité du logement
Au-delà de l’activité des investisseurs, l’abordabilité du logement est influencée par des pressions structurelles plus importantes, notamment des années de sous-construction, un zonage restrictif dans de nombreuses communautés, des coûts de construction élevés et des taux hypothécaires toujours élevés.
Les économistes du logement ont constamment souligné une pénurie de nouvelles constructions de logements depuis des décennies, ce qui a laissé de nombreux marchés sous-approvisionnés alors que la croissance démographique et le nombre croissant de personnes formant leur propre ménage ont dépassé le rythme de la construction de logements.
Jusqu’à ce que l’offre de logements augmente, les problèmes d’accessibilité persisteront probablement, quel que soit l’acheteur, ce qui explique pourquoi les décideurs politiques continuent de se concentrer sur la réforme du zonage, les incitations à la construction, les taux hypothécaires et les coûts d’emprunt parallèlement à l’activité des investisseurs.
Que surveiller ensuite
Les détails sur la manière dont une interdiction serait mise en œuvre restent limités, aucun texte législatif ou réglementaire officiel n’ayant été publié jusqu’à présent. Toute restriction nécessiterait probablement une action du Congrès, un processus et un calendrier qui pourraient être influencés par les priorités des législateurs et les prochaines élections de mi-mandat.
Trump a déclaré qu’il envisageait de présenter plus en détail la proposition lors du Forum économique mondial de Davos et de pousser le Congrès à codifier la politique, ouvrant ainsi la voie à un débat plus détaillé dans les semaines à venir.
Pour les acheteurs qui attendent sur la touche, il est peu probable que cette annonce modifie de sitôt l’accessibilité financière ou la concurrence. Le processus législatif pourrait prendre un certain temps et tout impact sur le marché serait probablement progressif.
Les acheteurs potentiels seraient peut-être mieux servis en se concentrant sur ce qu’ils peuvent contrôler maintenant, comme la surveillance des taux hypothécaires, le renforcement de leur crédit, la constitution d’une épargne pour un acompte et le suivi des stocks locaux, plutôt que d’attendre d’éventuels changements de politique.
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