En raison de la popularité accrue entre les investisseurs pour participer à un échange de 1031 dans une fiducie statutaire du Delaware (DST) qui a une stratégie de sortie d’échange de 721, il y a eu un plus grand nombre de nouveaux entrants dans l’espace. Ce niveau accru d’options rend encore plus difficile pour les investisseurs de décider lequel du DST et des offres de hauts d’échange de 721 qui en résultent est la plus appropriée pour leur situation particulière.
Chez Kay Properties, nous aidons 1031 investisseurs en échange à évaluer le DST, UPREIT (Umbrella Partnership Real Estate Investment Trust) et 721 offres d’échange pendant près de deux décennies et ont aidé des milliers d’investisseurs à l’échelle nationale grâce à ce processus en plus de 9 000 investissements d’échange DST et 721.
Voici quelques-uns de nos principaux éléments que les investisseurs doivent considérer au sujet de la FPI (Real Estate Investment Trust) dans lequel ils seront finalement investis lors de l’évaluation d’un DST avec une stratégie de sortie d’échange de 721:
1. Évaluer les niveaux de la dette du FPI.
Certains FPI ont la possibilité de tirer parti de leurs propriétés jusqu’à un niveau de dette en capital-investissement de 300%. Ce niveau élevé de dette augmente considérablement la volatilité du FPI et pourrait s’avérer désastreux pour les investisseurs du DST qui se retrouvent à l’intérieur du RPE via un échange 721.
S’il est vrai que de nombreux FPI planent autour d’un ratio de prêt-à-valeur (LTV) de 50%, qui semble conservateur pour de nombreux investisseurs (et les employés de REIT et les conseillers en investissement / planificateurs financiers qui les vendent de manière fortement déclarée qu’il s’agit d’un effet de levier très conservateur), il est également vrai que le levier de toute nature a un effet multiples sur les actions d’investisseurs.
Par exemple, dans un FPI LTV à 50%, si les valeurs des propriétés devaient augmenter de 10%, les capitaux propres de la FPI ont augmenté de 20%. Cependant, en face, si la valeur des propriétés devait baisser de 10%, les capitaux propres des investisseurs dans le RPE ont diminué de 20%, passant les investisseurs d’un LTV de 50% à un LTV de 70%.
Je pense que vous pouvez voir mon point de vue sur la façon dont la dette amplifie les gains et amplifie inversement les pertes.
Pour découvrir la quantité de dette que la «destination finale» du DST (l’échange de hauts 721 dans le REIT) peut prendre, il suffit de revoir le prospectus du REIT ou le mémorandum de placement privé et la recherche dans le PDF pour «levier, le financement ou la dette».
Pour les investisseurs qui préfèrent éviter les risques associés aux FPI à effet de levier, il existe des véhicules alternatifs 721 disponibles qui sont principalement sans dette, avec un ratio de prêt / valeur (LTV) de 0%.
Avec ces DST et leurs stratégies de sortie de véhicules d’échanges sans dette (entièrement entièrement), les investisseurs sont capables de «Swan» – bien dormir la nuit – sachant qu’ils n’ont pas une exposition à de grandes dettes et que la grande majorité des propriétés du 721 REIT ne sont pas lourdes. Oui, la hausse n’est peut-être pas aussi élevée que celles qui sont fortement exploitées, cependant, inversement, l’inconvénient n’est pas aussi impactant que pour les FPI qui sont exploités.
2. Évaluer l’exposition du RPE à la dette flottante (intérêt variable).
Un autre facteur important pour les investisseurs à considérer dans une transaction 721 REIT est de savoir si la FPI dans laquelle ils transfèrent porte une dette à taux flottante (par opposition à la dette à taux fixe).
Beaucoup de DST qui incluent une stratégie de FPI de 721 échanges ont une grande partie de leur dette en circulation qui est un taux flottant. Cette dette à taux variable crée une couche accrue de risque accru à mesure que les taux d’intérêt augmentent. De nombreuses grandes sociétés immobilières, sponsors institutionnels et FPI ont perdu leurs bâtiments à cause de la forclusion en raison de la dette à taux variable au fil des ans.
Par conséquent, chaque investisseur devrait examiner les rapports de 10-K et 10-Q (annuels et trimestriels) du REIT pour voir à quel point la dette en circulation du RPE est un taux flottant.
Nos analystes de Kay Properties ont récemment examiné quatre FPI différents disponibles pour les investisseurs DST via la Bourse 721 et ont noté que chacun avait de grandes quantités de dette à taux flottante sur ses bâtiments – à partir de 26,6% de la dette en circulation jusqu’à 83,2%. Au fur et à mesure que les taux ont augmenté, le coût de la durée de cette dette à taux flottante augmente considérablement et crée une pression sur le RPE et sa capacité à servir cette dette et à fournir une distribution saine aux investisseurs.
De nombreux investisseurs se souviennent des hypothèques à taux réglable (ARM) qui ont causé tant de propriétaires en difficulté dans la grande crise financière de 2008 et 2009. Ces armes sont très similaires aux prêts à taux flottants utilisés par de nombreux REIT d’échange 721. À mesure que les taux d’intérêt augmentent, le taux d’intérêt sur le prêt en cours – ce qui augmente le risque et la volatilité pour l’investisseur, qu’il s’agisse d’un propriétaire ou d’un FPI.
3. Évaluer le pourcentage de santé des dividendes du REIT.
Les fonds ajustés des opérations (AFFO) mesurent la performance financière d’un FPI, en particulier dans sa capacité à émettre des dividendes à ses actionnaires. Si un FPI a un pourcentage de santé de dividende de moins de 100%, cela signifie que les gestionnaires ne couvrent pas leur dividende à partir d’activités de fonctionnement (c’est-à-dire le loyer des bâtiments). Ils paient plutôt une partie de leur dividende par l’emprunt (augmentant le niveau de la dette que le RPE doit) et / ou leur produit de réinvestissement de distribution.
Lorsque les fonds ajustés d’un FPI entre les opérations / le ratio de distribution dépassent 100%, cela indique que le RPE génère plus AFFO qu’il ne distribuait en dividendes. Cela suggère que la FPI maintient ou augmente ou augmente ses paiements de dividendes sans compter sur l’emprunt ou la vente d’actifs pour les financer. En d’autres termes, la FPI est en position forte pour soutenir ses paiements de dividendes, qui peuvent être un signe positif de santé financière et de durabilité.
Encore une fois, les investisseurs doivent évaluer et considérer les rapports les plus récents de 10 K et 10-Q de chaque véhicule REIT de DST. Un certain nombre de DST et 721 FPI sur le marché ne couvrent pas entièrement leur dividende – avec des pourcentages de santé de dividendes d’environ 40% à 90%. Plus un FPI est proche de 100% des signaux pour les investisseurs que l’équipe de gestion du FPI se concentre sur la fourniture d’un flux de revenus prévisible et durable sous forme de dividendes à ses investisseurs.
Lorsqu’un FPI verse un dividende des emprunts, il signale aux investisseurs que l’équipe de gestion du REIT donne un coup de pied à la boîte et s’appuyant sur le potentiel d’une croissance future des loyers dans le portefeuille pour obtenir une couverture de dividende durable. Il s’agit d’un plan qui peut ou non fonctionner à la fin, selon l’économie et les performances du niveau de la propriété. Les investisseurs qui se concentrent particulièrement sur «mon DST et 721 REIT qui en résultent pourront me verser un dividende mensuel régulier et cohérent?» sont invités à considérer fortement le ratio AFFO et Dividende du REIT.
Les conseils professionnels peuvent aider
Les éléments ci-dessus ne sont que quelques-uns des facteurs importants à considérer lorsqu’ils décident de la DST avec une stratégie de sortie d’échange 721 dans laquelle investir. Notre expérience de travail avec les investisseurs et ces types de DST, de FPI, 1031 échanges et 721 échanges pendant près de deux décennies (ainsi que des conseils personnels dans les investisseurs à travers le pays.
Comme toujours, nous encourageons les investisseurs à lire chacun des mémorandums de placement privé (PPM) du DST pour une discussion complète du plan d’affaires et des facteurs de risque, puis au-delà de celle de lire le prospectus FINAT final (le programme dans lequel ils finiront par 721) ainsi que ses rapports trimestriels et annuels pour comprendre les niveaux de la dette, la structure de la dette (variable / flottante vs taux fixe) et les pourcentages de santé de dividende. Pour les investisseurs qui ont besoin d’aide, nous avons des membres de l’équipe à travers le pays et avons aidé des milliers d’investisseurs à participer à plus de 9 000 de ces DST, REIT, 1031 Exchange et 721 investissements d’échange, et le cas échéant, nous aimerions partager ce que nous avons appris avec vous.
