Dans mes articles Kiplinger sur la façon d’élaborer un meilleur plan de retraite, je souligne souvent que les propriétaires qui incluent la valeur nette de leur propriété comme actif dans leur plan de retraite peuvent atteindre davantage leurs objectifs de retraite.
Le nombre de retraités qui profitent d’un prêt hypothécaire de conversion sur valeur domiciliaire (HECM) n’a cependant jamais égalé les attentes des experts en retraite.
Il ne s’agit pas de la conception ou du prix du produit, mais plutôt, à mon avis, des limites de la façon dont les performances d’un HECM sont présentées et des défis liés à l’intégration d’un HECM dans un régime de retraite plus large.
Cet article et le suivant expliquent comment nous abordons ces deux problèmes. La réponse n’est pas radicale : traiter les HECM comme une classe d’actifs importante dans une solution globale de retraite tout en respectant les règles réglementaires applicables.
Une analyse HECM est similaire à celle appliquée aux autres avoirs de retraite
Voici les questions auxquelles nous devons répondre pour tout actif, avec des questions supplémentaires lors de l’utilisation d’un HECM :
- Comment la valeur de l’actif fluctue-t-elle avec le marché ? Pour une HECM, comment augmente ou diminue le prix de marché de votre maison ?
- Comment l’actif génère-t-il des flux de trésorerie et comment est-il imposé ? Pour une HECM, quels sont les coûts d’intérêt liés à l’emprunt de ce flux de trésorerie nécessaire, et comment ce flux de trésorerie est-il imposé ?
- Comment l’épargne liquide augmente-t-elle ou diminue-t-elle pour faire face aux dépenses imprévues ? Pour une HECM, comment évolue la ligne de crédit disponible dans le temps ?
- Dans quelle mesure l’actif laisse-t-il en héritage dans différents scénarios de marché ? Pour une HECM, quelle est la valeur nette de votre maison après remboursement de l’hypothèque à votre décès ?
L’analyse HECM est similaire à celle d’une classe d’actifs d’investissement, la principale différence étant que vous empruntez et payez des intérêts tout en conservant l’actif, plutôt que de vous retirer et de renoncer aux retours potentiels sur investissement.
Le montant emprunté n’est pas imposable et les intérêts payés sont déductibles d’impôt.
De plus, les taux d’intérêt HECM sont ajustables selon une formule peu familière à la plupart des propriétaires. Il s’agit d’un nouveau territoire pour les propriétaires et, souvent, pour leurs conseillers.
Tenir compte de la volatilité des prix de l’immobilier lors de l’évaluation de cet actif
Pour dire une évidence, les prix des logements peuvent varier d’une année à l’autre, même si au cours des dernières générations, ils ont tendance à augmenter. Il existe également des différences régionales à prendre en compte.
La région qui comprend l’Illinois, l’Indiana, le Michigan, l’Ohio et le Wisconsin, par exemple, ainsi que la région de l’Alabama, du Mississippi, du Kentucky et du Tennessee, ont toutes deux connu une croissance des prix inférieure à celle du reste du pays entre 1995 et 2025.
Le message général en matière de planification n’est pas d’essayer de prédire le montant exact des économies ou de l’héritage pour chaque propriétaire, mais de démontrer l’impact possible des hausses et des baisses de prix sur votre propre plan.
À certains moments de la retraite, le prix de votre maison pourrait influer sur la manière dont vous utiliserez une HECM.
Même si la plupart des investisseurs ont une idée générale de la volatilité des rendements du marché boursier, ils sont moins conscients des changements dans les prix de l’immobilier, à moins qu’ils ne cherchent à vendre leur maison.
Dans notre planification de retraite, nous incluons la valeur de la maison, notamment en raison de son impact sur l’héritage qui sera légué.
Vous trouverez ci-dessous l’évolution historique des prix de l’immobilier aux États-Unis au cours des 30 dernières années. À titre de comparaison, le rendement de 4,0 % couramment utilisé dans les illustrations HECM est inclus. Il convient de noter que le taux de rendement composé réellement survenu au cours de cette période était de 4,7 %.
(Crédit image : avec l’aimable autorisation de Jerry Golden)
Même pendant la période entourant la crise financière de 2008 indiquée dans ce graphique, la marge de crédit d’un propriétaire a augmenté plutôt que diminué. Cette fonctionnalité est activée par les conditions HECM et la garantie d’assurance du Département américain du logement et du développement urbain (plus d’informations à ce sujet ci-dessous).
L’essentiel à retenir est que vous souhaiterez tester cet actif comme vous le feriez pour vos comptes d’investissement.
Les tests montreront ce qui se passe lorsque le marché immobilier chute et à quoi pourraient ressembler vos finances sur une période plus longue.
L’assurance HUD réduit le risque de marché pour le bénéficiaire
HUD soutient chaque prêt HECM, garantissant que la famille de l’emprunteur ne devra pas d’argent au décès de l’emprunteur ou de son conjoint survivant éligible, même si le solde impayé du prêt est supérieur à la valeur de la maison. L’assurance HUD couvre toute différence pour le prêteur.
La famille peut soit vendre la maison et rembourser le prêt, en conservant l’excédent de valeur nette, soit rembourser le moindre du solde du prêt ou 95 % de la valeur estimative de la maison pour conserver la maison.
L’assurance permet également aux emprunteurs de continuer à recevoir des avances de prêt programmées ou un accès à une marge de crédit même si le prêteur fait faillite.
Cela peut constituer une protection précieuse dans des marchés immobiliers défavorables.
Considérons maintenant les taux d’intérêt HECM
Le HUD exige que les prêteurs illustrent les taux d’intérêt hypothécaires HECM en supposant un taux d’intérêt constant basé sur les conditions de création de la HECM, même si la plupart des prêts HECM sont réglables et que les taux d’intérêt changent annuellement ou mensuellement.
Une étude que nous avons réalisée a déterminé le taux modulable, avec revalorisation annuelle, pour une HECM souscrite au début d’une période de 30 ans en 1994 :
(Crédit image : avec l’aimable autorisation de Jerry Golden)
A noter que le taux variable d’un HECM souscrit il y a 30 ans a été généralement inférieur au taux fixe illustré pour ce même crédit immobilier. Cela a plusieurs effets.
Même si un taux inférieur produit un solde de prêt plus petit, il réduit également le montant de la marge de crédit au fil du temps.
Plus important encore, les taux ajustables sont un meilleur indicateur de la manière dont vos résultats apparaîtront, reflétant à la fois les taux d’intérêt fluctuants ainsi que le plafond et le plancher dans la conception HECM.
L’impact des taux historiques sur les résultats HECM
Compte tenu du contexte ci-dessus concernant les prix historiques des logements et les taux ajustables, la prochaine étape consiste à mesurer l’impact global sur les résultats de HECM.
Bien qu’il existe des modèles de prêts pratiquement illimités, nous avons pris l’exemple d’un homme de 65 ans possédant une maison d’une valeur d’un million de dollars et sans hypothèque.
Ses objectifs étaient de compléter ses revenus jusqu’à l’âge de 85 ans, de créer une épargne liquide stable et croissante pour les soins de longue durée et les dépenses imprévues et de laisser un héritage substantiel.
Comme le montre le tableau ci-dessous, même au cours de la période volatile de 2008-2009, notre propriétaire a été en mesure d’atteindre ses objectifs à long terme en matière de revenu, d’épargne liquide et d’héritage.
(Crédit image : avec l’aimable autorisation de Jerry Golden)
Bien que similaire au marché immobilier en général, le plan reflète la baisse des prix post-crise financière tout en offrant au propriétaire un revenu et des économies liquides pour compléter son plan de retraite tout en préservant un héritage substantiel.
Peut-être surtout, même avec des taux d’intérêt et des prix de l’immobilier volatils, le propriétaire a pu vieillir chez lui.
Avantages de combiner HECM avec QLAC
Dans des articles précédents, nous avons parlé de la combinaison d’un HECM avec un QLAC. « QLAC » signifie contrat de rente de longévité qualifié, qui offre un revenu à vie garanti avec la flexibilité de sélectionner la date de début des versements de rente, ainsi que des économies d’impôt associées à la possibilité de reporter certaines distributions minimales requises (RMD).
Ce calculateur QLAC peut vous aider à comprendre comment cela pourrait fonctionner pour vous.
La plupart des analyses des avantages d’un QLAC sur un HECM ont été basées sur une croissance fixe de la propriété et des taux d’intérêt fixes pour les HECM. Mais comme indiqué ci-dessus, les taux historiques montrent une image différente.
Dans notre prochain article, nous montrerons comment l’ajout d’un QLAC au cours des périodes précédentes aurait non seulement résolu le risque de longévité, mais aurait également réduit les risques liés aux fluctuations des prix de l’immobilier et des taux d’intérêt HECM.
Cet article a été écrit et présente les points de vue de notre conseiller collaborateur, et non de la rédaction de Kiplinger. Vous pouvez vérifier les dossiers des conseillers auprès du SECONDE ou avec FINRA.
