Top 10 des mythes d’environ 1031 échanges, démystifié

Dans le monde de l’investissement immobilier, peu de sujets sont aussi mal compris que les règles d’échange 1031.

Nommé d’après l’article 1031 de l’Internal Revenue Code, cette puissante stratégie de différence fiscale a fait l’objet de plus de mythes que Bigfoot et le monstre Loch Ness combiné. Aujourd’hui, nous allons plonger dans les eaux troubles de 1031 échangent des idées fausses et émerger avec clarté, humour et, espérons-le, une meilleure compréhension de cet outil inestimable.

1. ‘Un échange 1031 n’est qu’un moyen pour les riches d’éviter de payer des taxes’

Ah, l’échappatoire fiscale classique pour la riche idée fausse. S’il est vrai que de nombreux individus à haute teneur en naissance utilisent 1031 échanges, ils ne sont pas exclusifs à l’ensemble du country club. En réalité, 1031 échanges sont disponibles pour quiconque possède des investissements ou des biens commerciaux. Que vous soyez un propriétaire à petit temps avec une seule maison de location ou un magnat de l’immobilier d’entreprise, l’échange 1031 ne fait pas de discrimination. Il s’agit moins d’éviter les taxes et de reporter les taxes pour réinvestir dans de nouvelles propriétés. Considérez-le comme la manière du gouvernement de dire: « Continuez à développer votre empire immobilier, et nous parlerons des impôts plus tard. »

2. «Vous pouvez échanger n’importe quel type de propriété dans un échange 1031»

Si seulement c’était aussi simple. Malheureusement, vous ne pouvez pas échanger votre collection de bébés de bonnet rares pour un condo en bord de mer et vous attendre à ce que l’IRS vous donne un coup de pouce. 1031 Les échanges sont spécifiquement pour les biens immobiliers utilisés à des fins d’investissement ou d’entreprise.

Votre résidence principale? Désolé, c’est un non-go. Votre collection de voitures vintage? Non. Votre crypto-monnaie? Pas une chance. La clé ici est l’immobilier « tout comme ». Mais ne vous inquiétez pas, la définition de «genre comme» est plus large que vous ne le pensez. Vous pouvez échanger une ferme contre un immeuble de bureaux ou un complexe d’appartements contre des terres brutes. N’oubliez pas: Si ce n’est pas l’immobilier, il n’est pas éligible pour un échange 1031.

3. ‘Un échange 1031 signifie que je n’aurai jamais à payer d’impôts sur mes gains immobiliers’

Ce ne serait pas bien? Malheureusement, un échange 1031 n’est pas un acte magique de disapparition fiscale; Cela ressemble plus à un très long match de « Kick the Can Down the Road ». Vous reportez des taxes, pas les éliminer. Finalement, lorsque vous vendez une propriété sans faire un autre échange de 1031, l’oncle Sam viendra frapper pour sa part. Mais voici la doublure argentée: si vous continuez à échanger des propriétés jusqu’à ce que vous décédez, vos héritiers peuvent hériter de la propriété sur une base en marche, évitant potentiellement une partie importante de ces taxes différées (et peut-être même près de 100% d’entre elles). C’est comme le long jeu ultime en monopole, mais avec de l’argent réel.

4. ‘J’ai 45 jours pour identifier une propriété de remplacement et 180 jours pour conclure l’accord: c’est beaucoup de temps’ ‘

Oh, doux enfant d’été. Si vous pensez que 45 jours, c’est long dans le monde de l’immobilier, vous êtes dans un réveil brutal. La période d’identification de 45 jours et la période de clôture de 180 jours sont fixées par l’IRS, et il n’attend personne. Vacances, week-ends, mariage à destination de votre cousin – aucun de ces éléments ne prolongera votre date limite. Ces contraintes de temps peuvent être plus serrées que le jean skinny après le dîner de Thanksgiving.

Conseil de pro: commencez à chercher des propriétés de remplacement avant même de fermer la vente de votre propriété abandonnée. La gestion du temps est essentielle, sauf si vous appréciez les rushs d’adrénaline sur le thème de l’immobilier.

5. ‘Je peux utiliser le produit de la vente de ma propriété comme je veux avant de réinvestir’

Si vous vous envisagez de vous prélasser sur une plage, en sirotant une piña colada achetée avec le produit de votre vente de propriétés pendant que vous recherchez avec désinvolture une propriété de remplacement, détrompez-vous. L’une des règles cardinales d’un échange 1031 est que vous ne touchez jamais, jamais l’argent de la vente. Il doit aller directement à un intermédiaire qualifié. Si vous envisagez ces fonds, votre échange pourrait être disqualifié plus rapidement que vous ne pouvez dire «événement imposable». L’intermédiaire conservera les fonds et les utilisera pour acheter la propriété de remplacement en votre nom. Considérez cela comme une ceinture de chasteté financière, si vous voulez.

6. «Une échange 1031 est trop compliquée pour l’investisseur moyen»

S’il est vrai qu’un échange 1031 n’est pas aussi simple qu’une transaction d’achat et de vendu standard, ce n’est pas non plus la physique quantique. Oui, il y a des règles à suivre et des délais à respecter, mais avec la bonne équipe de professionnels – un agent immobilier compétent, un conseiller fiscal avisé et un intermédiaire qualifié – vous pouvez naviguer avec succès dans le processus. C’est comme assembler les meubles IKEA: il peut sembler intimidant au début, mais avec les bonnes instructions et les bons outils, vous aurez cette bibliothèque Billy (ou dans ce cas, un échange de 1031 réussi) assemblé en un rien de temps.

7. ‘Je peux échanger ma propriété contre une valeur moindre et empocher la différence’

Bien essayé, mais l’IRS est toujours une longueur d’avance. Si vous échangez votre propriété contre une valeur moindre, la différence (connue sous le nom de Boot) sera imposable. L’objectif d’un échange 1031 est de reporter 100% de la taxe, ce qui signifie réinvestir tous les capitaux propres de votre propriété abandonnée dans votre propriété de remplacement. Si vous cherchez à encaisser, un échange 1031 n’est peut-être pas la meilleure stratégie pour vous.

N’oubliez pas que c’est « différer » pas « disparaît » en ce qui concerne les impôts dans un échange 1031.

8. ‘Je peux faire un échange 1031 sur mes propriétés flip’

Les maisons de retournement peuvent créer une excellente télévision, mais cela ne fait pas une excellente stratégie d’échange 1031. Les propriétés détenues principalement pour la revente (c’est-à-dire les propriétés de fixation et de flip) ne sont pas admissibles à 1031 échanges. L’IRS les considère comme des stocks, pas des propriétés d’investissement. Pour être admissible à un échange 1031, vous devez généralement tenir la propriété pendant au moins un an et une journée, et elle devrait générer des revenus de location. Donc, si vous êtes un flipper en série, vous devrez peut-être retourner votre stratégie pour profiter de 1031 échanges.

9. ‘Un échange 1031 ne vaut la peine que pour les propriétés de grande valeur’ ​​’

S’il est vrai que plus la propriété est précieuse, plus le report fiscal potentiel, ne réduit pas la puissance de 1031 échanges contre des investissements plus modestes. Même si vous avez affaire à des propriétés de la fourchette de 200 000 $ à 500 000 $, les économies d’impôt peuvent être importantes. De plus, 1031 échanges vous permettent de consolider plusieurs propriétés plus petites en une seule propriété, ou vice versa. C’est comme jouer du monopole réel, mais au lieu de petites maisons vertes, vous avez affaire à l’immobilier réel. Et soyons honnêtes, c’est beaucoup plus excitant.

10. ‘Une fois que j’ai commencé un échange 1031, je suis déterminé à le terminer’

N’ayez crainte, engagement-phobes. Le démarrage d’un échange 1031 ne signifie pas que vous êtes enfermé. Si vous ne trouvez pas de propriété de remplacement appropriée, ou si les conditions du marché changent et que vous décidez qu’il est préférable de payer la taxe, vous pouvez toujours reculer. Oui, vous finirez par payer la taxe sur les gains en capital que vous auriez dû de toute façon, mais vous n’êtes pas obligé de terminer l’échange. C’est comme un contrat de travail immobilier – vous avez une stratégie de sortie si les choses ne fonctionnent pas. Et bien sûr, il existe une meilleure façon de « échouer » à un échange de 1031 tout en préservant tous ces allégements fiscaux … en terminant l’échange avec une fiducie statutaire du Delaware, ou DST. Vous gardez non seulement les allégements fiscaux intacts, mais vous améliorez également presque certainement la qualité de votre portefeuille immobilier et adoptez une approche sans intervention de votre investissement.

En conclusion, alors que 1031 échanges peuvent sembler aussi complexes qu’un cube de Rubik, la compréhension de ces idées fausses courantes peut vous aider à aborder ce puissant outil d’investissement en toute confiance. N’oubliez pas que la connaissance est le pouvoir, surtout en ce qui concerne l’investissement immobilier.

Avec une prise ferme sur les principes fondamentaux et une coterie bien cueillie des conseillers financiers, y compris un intermédiaire qualifié à vos côtés, vous pouvez utiliser la section 1031 de l’Internal Revenue Code à votre avantage, au lieu de l’oncle Sam.