Imaginez que vous jouez à un jeu de monopole à enjeux élevés, mais au lieu de rouler des dés et de déplacer des pièces en plastique, vous avez affaire à des investissements immobiliers et à des reports fiscaux. Bienvenue dans le monde des fiducies statutaires du Delaware (DST) en 1031 échanges.
Les lecteurs réguliers de cet espace sauront que nous considérons déjà un échange 1031 dans un DST comme un outil puissant pour construire une richesse différée d’impôt, et nous passons beaucoup de temps à parler des pros. Mais bien que ces véhicules d’investissement puissent être des outils puissants pour les investisseurs immobiliers, ils ne sont pas sans inconvénients. Un bon investisseur immobilier comprendra à la fois les avantages et les inconvénients des DST avant de sauter dans l’extrémité profonde de la piscine. Alors, plongeons dans les risques et défis potentiels, avec des exemples du monde réel pour vous aider à naviguer dans ce paysage complexe.
Les DST sont devenus de plus en plus populaires parmi les investisseurs immobiliers qui cherchent à reporter les impôts sur les gains en capital grâce à 1031 échanges. Ils offrent des prestations attrayantes telles que le revenu passif, la gestion professionnelle et la capacité d’investir dans des propriétés de qualité institutionnelle. Cependant, comme les sirènes mythiques attirant les marins avec leurs chansons enchanteresses, les DST ont des risques que les investisseurs doivent être conscients avant de franchir le pas.
Risque n ° 1: Aucune garantie dans le jeu immobilier
Tout comme un quart-arrière vedette ne peut pas garantir une victoire du Super Bowl, les DST ne peuvent pas promettre des retours infaillibles. Le marché immobilier est aussi imprévisible qu’un jeu de hasard, sous réserve de fluctuations économiques, de locataires inconstants et de défis imprévus.
Exemple: En 2008, de nombreux investisseurs du DST ont appris cette leçon à la dure lorsque le marché immobilier s’est écrasé. Les propriétés qui semblaient être des paris sûrs ont soudainement perdu une valeur significative, laissant aux investisseurs des rendements diminués et, dans certains cas, des pertes substantielles.
D’un autre côté, toute forme d’investissement s’accompagne d’un risque de perte; Les investisseurs expérimentés, y compris ceux qui investissent principalement dans l’immobilier, savent diversifier leurs investissements pour minimiser ce risque. Un événement générationnel comme le crash de 2008 n’a fait aucun prisonnier, pour être clair, mais les investisseurs en actions et obligataires peuvent également attester des pertes importantes pendant cette période. Le plan d’investissement de personne ne devrait être basé sur les craintes d’une crise une fois dans une décennie.
Risque n ° 2: conduite arrière dans votre investissement
Investir dans un DST, c’est comme être un passager dans une voiture – vous êtes parti pour le trajet, mais vous n’êtes pas au volant. En tant qu’investisseur, vous ne détiez pas le titre sur la propriété; Au lieu de cela, vous possédez des « intérêts bénéfiques » dans la fiducie. Le sponsor contrôle la gestion et la vente de la propriété, ce qui peut être frustrant pour les investisseurs pratiques habitués à appeler les coups de feu.
Exemple: disons que vous faites partie d’un DST qui possède un centre commercial. Vous remarquez que les affaires du locataire ancre sont en difficulté et croyez qu’il est temps de trouver un remplaçant. Cependant, en tant qu’investisseur DST, vous ne pouvez pas prendre cette décision – vous êtes à la merci du jugement du sponsor, pour le meilleur ou pour le pire.
D’un autre côté, votre équipe financière, si elle fait son travail, recherchera votre sponsor pour vous assurer que vous atteignez votre wagon à une star qui a de l’expérience à travers de bons marchés et de mauvais. Comme auparavant, rien ne comporte avec des garanties, mais tout comme un investissement dans un stock de premier ordre présentera beaucoup moins de risques qu’un stock de centime, de sorte que le choix d’un sponsor DST expérimenté et compétent augmentera vos chances de succès.
Risque n ° 3: piégé dans une capsule de temps d’investissement
Investir dans un DST, c’est comme mettre votre argent dans une capsule temporelle – ce n’est pas facile à récupérer avant l’heure désignée. Les intérêts DST sont notoirement illiquides, sans marché secondaire actif pour vendre votre participation. Ce manque de flexibilité peut être problématique si vous avez soudainement besoin d’accéder à votre capital.
Exemple: Imaginez investir 500 000 $ dans un DST avec une période de détention projetée de sept à 10 ans. Deux ans, vous êtes confronté à une urgence médicale inattendue nécessitant des fonds importants. Malheureusement, votre investissement DST est essentiellement verrouillé, vous laissant dans une obligation financière.
D’un autre côté, une équipe financière avertie ne vous permettra pas de verrouiller votre dernier dollar d’investissement disponible dans un investissement non liquide. Comme pour tout investissement, la première étape consiste à vous assurer d’avoir un fonds d’urgence suffisant dans un compte liquide afin que les urgences de la vie (et elles se produiront) ne vous présentent pas des obstacles insurmontables.
Risque n ° 4: décès par mille coupures de papier (ou frais)
Bien que les DST puissent offrir des retours attrayants, ils sont souvent livrés avec un smorgasbord de frais qui peuvent manger dans vos bénéfices. Ceux-ci peuvent inclure des frais d’acquisition, des frais de gestion des actifs, des frais de disposition et plus encore. Il est crucial de peser ces coûts par rapport à vos économies d’impôt potentielles.
Exemple: disons que vous investissez dans un DST qui projette un rendement annuel de 8%. Cependant, après la prise en compte de divers frais totalisant 2% par an, votre rendement réel tombe à 6%. Sur une période d’investissement de 10 ans, cette différence de 2% pourrait représenter des dizaines de milliers de dollars de bénéfices perdus.
D’un autre côté, la bonne équipe financière (ressentez-vous un thème ici?) Pourra vous aider à analyser tous les aspects d’un accord potentiel, y compris (et peut-être en particulier) la structure des coûts. Chaque sponsor DST est dans l’entreprise pour gagner de l’argent, bien sûr, et des frais raisonnables font partie du package; Pourtant, vous cherchez à améliorer les résultats, pas ceux du sponsor.
Risque n ° 5: Le Taxman Coth (peut-être)
Les DST sont structurés en fonction de la décision des revenus de l’IRS 2004-86, qui permet aux DST de se qualifier pour 1031 échanges. Cependant, l’IRS pourrait théoriquement modifier sa position ou sa règle défavorablement sur une offre DST spécifique, entraînant potentiellement des passifs fiscaux inattendus.
Exemple: Imaginez que vous investissez dans un DST, reportant 200 000 $ en taxes sur les gains en capital. Cinq ans plus tard, l’IRS émet une nouvelle décision qui disqualifie votre structure DST spécifique à partir de l’admissibilité aux échanges de 1031. Soudain, vous êtes à la hauteur de cette facture fiscale de 200 000 $, plus les intérêts et les pénalités.
D’un autre côté – oui, c’est une autre raison de s’assurer que vous avez les bonnes personnes dans votre équipe, pour s’assurer que les chances de l’effondrement potentiel de l’accord sont minces. Un DST correctement structuré devrait bien tenir sous les auspices des règles actuelles de l’IRS, et votre équipe est là pour vous assurer qu’il n’y a pas de surprises désagréables.
Risque n ° 6: les «sept péchés mortels» des DST
Pour maintenir leur statut d’impôt, les DST doivent respecter sept règles strictes, souvent appelées «sept péchés mortels». Ces restrictions limitent la capacité de la fiducie à s’adapter à l’évolution des conditions du marché, ce qui a un impact sur les performances.
Exemple: Votre DST possède un immeuble de bureaux avec un locataire majeur dont le bail est à l’expiration. En raison des «sept péchés mortels», le DST ne peut pas renégocier les conditions de location ou sécuriser un nouveau locataire sans risquer son statut fiscal. Cette inflexibilité pourrait entraîner une vacance importante et une perte de revenus.
D’un autre côté, la qualité des locataires et la durée des termes de location doivent vous être connues avant d’entrer dans le DST. Aucun investissement n’est sans risque, bien sûr, et cela est certainement vrai pour les DST, mais un DST correctement structuré est mis en place avec la connaissance que la structure est illiquide par conception et dans l’attente qu’elle prospérera dans les années qui suivent.
Conclusion: la connaissance est le pouvoir
Bien que ces risques puissent sembler intimidants, ils ne devraient pas nécessairement vous effrayer des investissements du DST. Comme toute stratégie d’investissement, les DST ont leurs avantages et leurs inconvénients. La clé est de les approcher avec des yeux grands ouverts, armés de connaissances et d’attentes réalistes.
Avant de plonger dans un investissement DST, consultez des professionnels expérimentés qui peuvent vous aider à naviguer dans les complexités et à déterminer si c’est la bonne décision pour vos objectifs financiers. N’oubliez pas que dans le monde de l’investissement immobilier, la fortune favorise la préparation.
