Qu’est-ce que le report de l’impôt sur les gains en capital?

Imaginez ceci: vous venez de vendre votre propriété de placement pour un profit bien rangé. Vous vous sentez plutôt bien dans votre peau, prêt à célébrer votre avis financier avec des vacances bien méritées. Mais attendez!

Avant de commencer à emballer vos sacs, il y a une petite chose embêtante appelée taxe sur les gains en capital qui pourrait mettre un frein à vos plans et réduira certainement le montant «ramener à la maison» de votre bénéfice.

Pour résoudre ce problème épineux, plongeons dans le monde du report de l’impôt sur les gains en capital – une stratégie puissante qui peut vous aider à maintenir davantage vos bénéfices durement gagnés et potentiellement suralimenter votre portefeuille d’investissement immobilier. Alors, prenez une tasse de café, mettez-vous à l’aise et explorons comment vous pouvez faire attendre son tour pendant que vous continuez à construire votre empire immobilier.

L’ABC des gains en capital: un rafraîchissement rapide

Avant de sauter dans la notation des stratégies de report, assurons-nous que nous sommes tous sur la même longueur d’onde sur ce que sont réellement les gains en capital.

En termes simples, les gains en capital sont les bénéfices que vous réalisez lorsque vous vendez un actif en capital – comme l’immobilier ou les actions – pour plus que ce que vous avez payé. Supposons que vous ayez acheté un charmant petit duplex dans un quartier prometteur pour 200 000 $ il y a cinq ans. Vous avez été un propriétaire diligent, et maintenant la région est en plein essor. Vous décidez de vendre et voilà! Vous obtenez 300 000 $ pour votre propriété. Cette différence de 100 000 $ est votre gain en capital.

Maintenant, le taxer vient, et il est particulièrement intéressé par deux choses: combien de temps vous possédiez l’actif et combien de profit vous avez fait lorsque vous l’avez vendu.

Gains en capital à court terme vs à court terme: une histoire de deux taxes

L’IRS a décidé que tous les gains en capital ne sont pas créés égaux. Cela les divise en deux catégories:

• Gains en capital à court terme. Ceux-ci s’appliquent aux actifs que vous possédez depuis moins d’un an. Ils sont taxés à votre taux d’imposition ordinaire, qui peut atteindre 37% pour les hauts salaires.
• Gains en capital à long terme. Ce sont des gains sur les actifs que vous avez détenus pendant plus d’un an. Les taux d’imposition sont généralement inférieurs, allant de 0% à 20%, selon votre revenu et votre statut de dépôt.

Regardons un exemple: Rencontrez Sarah, une ingénieur logiciel prospère qui plonge ses orteils dans l’investissement immobilier. Elle a acheté un petit condo à Austin pour 150 000 $ et l’a vendu 11 mois plus tard pour 200 000 $, faisant un bénéfice de 50 000 $. Parce qu’elle l’a tenu pendant moins d’un an, cette 50 000 $ est imposée comme un gain en capital à court terme. Si Sarah est dans la tranche d’imposition de 24%, elle doit 12 000 $ en taxes sur son gain.

Mais si Sarah avait conservé le condo pendant un mois de plus, son gain de 50 000 $ aurait été un gain en capital à long terme. En supposant qu’elle tombe dans la tranche d’imposition des gains en capital de 15%, elle ne devait que 7 500 $ en impôts. C’est une différence de 4 500 $ juste pour tenir un peu plus longtemps.

Entrez le héros: les gains en capital Déférer

Maintenant que nous comprenons les bases, parlons de la star de notre émission: le report de l’impôt sur les gains en capital.

Le report de l’impôt sur les gains en capital, c’est comme appuyer sur le bouton de pause sur votre facture fiscale. Au lieu de payer des impôts immédiatement sur vos bénéfices, vous pouvez repousser cette obligation dans le futur. Ce n’est pas l’évasion fiscale – qui est illégale – mais le report d’impôt – qui est parfaitement légitime et même encouragé dans certains cas.

Pourquoi voudriez-vous reporter vos gains en capital? Eh bien, il y a quelques raisons convaincantes:

• Gardez plus d’argent à travailler pour vous. Au lieu d’envoyer un morceau de vos bénéfices à l’IRS, vous pouvez réinvestir cet argent et potentiellement gagner encore plus.
• Profitez de la baisse des taux d’imposition plus tard. Si vous vous attendez à être dans une tranche d’imposition inférieure à l’avenir, le report de vos gains pourrait signifier payer moins en impôts.
• Tirez parti de la valeur de temps de l’argent. Un dollar aujourd’hui vaut plus qu’un dollar demain, donc le report de votre facture fiscale peut être financièrement avantageux.

Il existe plusieurs façons de reporter les impôts sur les gains en capital au cours d’une année donnée. Certains investisseurs choisissent de compenser les gains en capital avec des pertes en capital subies ailleurs dans leur portefeuille d’investissement; La vente de fin d’année de certains investissements est même fondée sur l’idée de «récolte» des pertes d’actions avec la compensation des gains à l’esprit.

D’autres investisseurs choisissent de maximiser leurs ventes au cours des années où ils connaissent leurs revenus, pour une raison ou une autre, seront considérablement inférieurs à la d’habitude; Les revenus supplémentaires des gains en capital présenteront donc un fardeau moindre que d’habitude. Comme pour toute stratégie fiscale, il est sage de consulter un CPA ou un autre professionnel de l’impôt pour vous assurer que vos mathématiques correspondent à l’IRS.

Bien que ces stratégies nécessitent des circonstances spécifiques qui peuvent ou non s’appliquer à tous les contribuables, explorons trois stratégies populaires pour reporter les gains en capital dans l’immobilier qui sont accessibles à quiconque: 1031 échanges, les fiducies statutaires du Delaware (DST) et les zones d’opportunité qualifiées (Qozs).

1031 Échanges: comment construire un portefeuille immobilier

Nommé d’après l’article 1031 de l’Internal Revenue Code, un échange 1031 est comme une astuce magique pour les investisseurs immobiliers. Il vous permet de vendre un immeuble de placement et d’utiliser le produit pour acheter une propriété similaire, tout en reportant des impôts sur les gains en capital. C’est comme faire du commerce dans votre ancienne voiture pour une nouvelle, mais avec l’immobilier (et de bien meilleurs avantages fiscaux).

Voici comment cela pourrait fonctionner: révisons notre amie Sarah. Elle est maintenant une investisseur immobilier chevronné et possède un petit immeuble à Round Rock, au Texas, d’une valeur de 500 000 $ qu’elle a achetée pour 300 000 $ il y a plusieurs années. Elle envisage un complexe plus important à San Antonio, mais hésite à l’évolution du coup de taxe sur les gains en capital de 200 000 $.

Entrez l’échange 1031. Sarah vend son bâtiment actuel et lance immédiatement les 500 000 $ entiers dans le nouveau complexe plus grand. Voilà! Aucun impôt sur les gains en capital n’est dû sur le bénéfice de 200 000 $. Sarah a effectivement « échangé » une propriété contre une autre, reportant sa facture fiscale et améliorant son investissement.

Mais rappelez-vous… il y a des règles d’échange 1031 strictes que vous devez savoir:

• La propriété de remplacement doit être « comme aimable » – généralement, tout immobilier détenu pour l’investissement ou les entreprises est admissible.
• Vous devez identifier les propriétés de remplacement potentielles dans les 45 jours suivant la vente de votre propriété d’origine.
• Vous devez fermer sur la nouvelle propriété dans les 180 jours.
• Vous ne pouvez pas toucher l’argent de la vente – il doit être détenu par un intermédiaire qualifié (QI), un tiers dont l’expérience et l’expertise sont essentielles pour un échange de 1031 réussi.

Manquez ces délais, violez l’une de ces règles, et l’IRS fera frapper à votre porte, tendance à la main pour ces taxes sur les gains en capital.

Delaware Trusts statutaires: propriété fractionnaire, avantages fiscaux complets

Si l’idée de gérer des propriétés plus importantes vous fait éclater dans une sueur froide, ou si vous cherchez à diversifier vos avoirs immobiliers, une fiducie statutaire du Delaware (DST) pourrait être votre nouveau meilleur ami.

Un DST est une entité juridique qui permet à plusieurs investisseurs de posséder des intérêts fractionnaires dans les grandes propriétés de qualité institutionnelle. Considérez-le comme l’équivalent immobilier de l’achat d’actions dans une entreprise, mais avec quelques avantages fiscaux Nifty.

Voici le botteur: en 2004, l’IRS a jugé que les intérêts du DST se qualifient pour 1031 échanges. Cela signifie que vous pouvez vendre vos biens gérés activement, investir dans un DST tout en reportant ces taxes sur les gains en capital.

Voyons comment cela pourrait fonctionner pour notre investisseur intrépide, Sarah: la propriété San Antonio qu’elle a achetée a bien apprécié, mais elle est fatiguée de traiter avec les locataires et les problèmes de maintenance. Elle vend le bâtiment pour 1 million de dollars (avec un gain en capital de 500 000 $) et investit le produit dans un DST qui possède un grand immeuble de bureaux de classe A à Houston.

Les avantages pour Sarah sont nombreux:

• Elle s’en remet en payant des impôts sur son gain de 500 000 $
• Elle diversifie ses participations immobilières
• Elle passe de la gestion active à la gestion passive, libérant son temps
• Elle a accès à un type de propriété qu’elle ne pouvait pas se permettre par elle-même

Il est important de noter que les DST viennent avec leur propre ensemble d’avantages et d’inconvénients. Ils offrent une gestion professionnelle et le potentiel de revenu régulier, mais ils manquent également de liquidité et de contrôle individuel des investisseurs. Comme toujours, il est crucial de faire preuve de diligence raisonnable et de consulter des professionnels financiers et juridiques avant de plonger.

Le pouvoir de report continu

L’un des aspects les plus puissants de ces stratégies de report est la capacité de les utiliser à plusieurs reprises. Chaque fois que vous vendez et réinvestissez en utilisant un échange 1031 ou DST, vous pouvez potentiellement reporter à nouveau vos impôts sur les gains en capital.

Imaginez Sarah continue ce schéma tout au long de sa carrière en investissement, en faisant toujours réaliser ses bénéfices dans de nouvelles propriétés appréciant, espérons-le. Elle pourrait potentiellement construire un portefeuille immobilier substantiel tout en reportant des impôts pendant des décennies.

Et voici le botteur ultime: si Sarah tient ces investissements jusqu’à ce qu’elle décède, ses héritiers peuvent recevoir une « étalon » en base de la juste valeur marchande au moment de sa mort. Cette idée de planification successorale, suffisamment commune pour mériter son propre surnom («Swap Till You Drop Drop»), pourrait potentiellement éliminer complètement la responsabilité de l’impôt sur les gains en capital, pour Sarah et ses héritiers.

Zones d’opportunité qualifiées: les nouveaux enfants sur le bloc

Alors que 1031 échanges sont littéralement un concept centenaire et que les DST existent sous une forme ou une autre depuis les années 1980, il y a un nouvel enfant en ville dans le jeu de report de la taxe sur les gains de capital. La loi sur les réductions d’impôts et les emplois a introduit des zones d’opportunités qualifiées (Qozs) dans le pays en 2017 et, avec eux, la possibilité de reporter une taxe sur les gains en capital tout en évitant entièrement une taxe ultérieure.

Voici comment fonctionne le processus: Mark vient de vendre une propriété et a 1 million de dollars en gains en capital. Au lieu de payer des impôts sur ce gain, il investit le montant total dans un fonds d’opportunité qualifié (QOF) qui développe des propriétés dans un Qoz, une communauté économiquement en détresse identifiée par le gouvernement comme un investissement.

En faisant cela, Mark retire un peu de magie sur deux fronts:

• Il s’enfuit en payant des impôts sur son gain de 1 million de dollars jusqu’au 31 décembre 2026 (ou quand il vend son investissement QOF, selon la première éventualité)
• Mais s’il détient son investissement QOF pendant au moins 10 ans, la vraie magie se produit: il paiera zéro Taxe sur les gains en capital sur toute appréciation de son investissement QOF

C’est comme si le gouvernement vous offrait un allégement fiscal pour aider à revitaliser les communautés. Parlez d’un gagnant-gagnant.

Enveloppement: votre plan d’action

Les stratégies de report des gains en capital comme celles décrites ci-dessus peuvent être des outils puissants dans votre boîte à outils d’investissement immobilier. Ils vous permettent de garder plus de votre argent à travailler pour vous, augmentant potentiellement vos rendements au fil du temps.

Cependant, ces stratégies sont complexes et sont livrées avec des règles strictes et des pièges potentiels, il est donc absolument essentiel que la bonne équipe travaille avec vous pour superviser vos efforts. Avant de se lancer dans toute stratégie de report de l’impôt sur les gains en capital:

• Définissez clairement vos objectifs d’investissement
• Comprendre soigneusement les règles et les exigences
• Consulter les professionnels de la taxe, juridiques et financiers qualifiés
• Considérez vos plans à long terme et vos stratégies de sortie

N’oubliez pas que l’objectif n’est pas seulement de reporter les taxes indéfiniment – c’est pour construire et préserver la richesse d’une manière qui s’aligne sur vos objectifs financiers.

Donc, la prochaine fois que vous confrontez une lourde facture d’impôt sur les gains en capital sur votre investissement immobilier, ne désespérez pas. Avec une planification minutieuse et la bonne stratégie, vous pourriez être en mesure de dire au fisc « pas aujourd’hui! » Et gardez votre empire immobilier en croissance.