Lorsque vous financez votre maison avec une hypothèque, votre prêteur vous obligera probablement à maintenir un compte d’entiercement. Avec cette configuration, une partie de votre paiement hypothécaire mensuel est annulée pour couvrir vos impôts fonciers annuels et vos primes d’assurance habitation.
Les prêteurs veulent protéger leur investissement financier lorsqu’ils vous prêtent de l’argent; Un compte d’entiercement agit comme un compte d’épargne forcé pour s’assurer que ces dépenses de propriété sont payées à temps et en totalité, a déclaré Ed Santiago, directeur de succursale de Fairway Independent Mortgage à Wayne, en Pennsylvanie.
Les prêteurs retiennent un douzième des dépenses annuelles estimées chaque mois pour payer vos impôts et votre assurance. Certains prêteurs ont besoin d’un coussin supplémentaire pouvant aller jusqu’à deux mois de dépenses pour éviter les pénuries de fermeture potentielles. Si vous vous retrouvez avec un dépassement parce que vous obtenez une police d’assurance moins chère ou que vos impôts fonciers diminuent, votre prêteur vous enverra un chèque de remboursement.
Étant donné que les évaluations et les taux d’assurance de la propriété ont tendance à augmenter avec le temps, le montant collecté pour l’entiercement peut fluctuer. Ainsi, bien que vos paiements principaux et intérêts restent les mêmes pour la durée de vie d’une hypothèque à taux fixe, votre paiement mensuel total peut changer d’année en année.
Les propriétaires ont estimé que la piqûre des factures plus élevées de l’impôt sur la propriété et la montée en flèche des primes d’assurance habitation en 2024. Selon les données d’InterContinental Exchange, les primes d’assurance habitation ont augmenté de 14% en moyenne par rapport à l’année précédente, et 2024 factures de taxes immobilières ont bondi de 2,7%.
Règles d’entiercement
Les prêts hypothécaires soutenus par le gouvernement – Federal Housing Administration (FHA), Département des anciens combattants (VA) et des prêts du Département américain de l’Agriculture (USDA) – exigent des comptes d’entiercement quel que soit le montant de l’acompte.
Pour les prêts conventionnels, la plupart des prêteurs ont besoin d’un compte d’entiercement si vous réduisez moins de 20% sur l’achat de la maison. Dans certains cas, cependant, vous pouvez obtenir une dérogation à l’entiercement avec un ratio prêt / valeur de 95% ou moins, une bonne cote de crédit et aucune délinquance ou défaut de paiement hypothécaire récent sur les dérogations à l’entiercement passées. Cependant, vous paierez 0,25% du montant du prêt pour une renonciation à l’entiercement.
Une dérogation n’a de sens que si vous avez un revenu disponible suffisant pour couvrir les paiements d’impôt et d’assurance plus importants (moins fréquents) et la discipline financière pour les suivre indépendamment, dit Santiago. Vérifiez la fréquence à laquelle votre localité perçoit les impôts fonciers – certains ne collectent qu’une ou deux fois par an, ce qui entraîne des factures plus importantes, tandis que d’autres collectent tous les trimestres.
Si vous obtenez une dérogation à l’entiercement, vous pouvez mettre de l’argent pour payer vos factures d’assurance et d’impôt dans un compte d’épargne à haut rendement, ce qui gagne des intérêts sur les fonds. (Mais pour que cela en valait la peine, vos revenus d’intérêt devraient être supérieurs aux frais pour renoncer à l’entiercement.)
De plus, si vous changez de prestation d’assurance habitation ou faites appel à la valeur évaluée de votre maison pour les impôts fonciers, vous ne pouvez pas faire autant de tracas et de paperasse. Mais la plupart des agents de prêt offrent une gestion de compte en ligne, donc la mise à jour de votre compte n’est pas aussi lourde qu’avant, dit Santiago.
Et la flexibilité de la gestion des dépenses d’entiercement par vous-même n’est pas sans risque. Le non-paiement de vos impôts fonciers pourrait entraîner le dépôt d’un privilège fiscal contre votre maison, ce qui entraîne potentiellement une forclusion.
De même, si vous ne payez pas les primes d’assurance de vos propriétaires et que vous laissez la couverture lance, vous enfreignez votre accord pour maintenir l’assurance habitation comme condition de contrat d’une hypothèque. Dans ce cas, votre service de prêt peut exiger une assurance habitation à force, qui est généralement plus coûteuse et moins complète, dit Santiago.
