Si vous êtes un investisseur fortuné bénéficiant d’importantes plus-values latentes, le 30 septembre 2025 pourrait s’avérer être l’une des dates les plus importantes que vous ignoriez.
C’est à ce moment-là que l’IRS et le Département du Trésor ont publié l’avis 2025-50, fournissant les premières orientations concrètes sur le programme de zones d’opportunités permanentes promulgué en juillet dans le cadre du One Big Beautiful Bill Act.
Les gros titres ne racontent qu’une partie de l’histoire. Oui, le programme de zones d’opportunités est désormais permanent. Oui, l’accent est désormais mis désormais sur l’investissement rural.
Cependant, ce qui manque à la plupart des investisseurs, c’est ceci : les directives identifient exactement quels 3 309 secteurs de recensement sont éligibles à des avantages fiscaux considérablement améliorés à partir de maintenant : et il fournit une feuille de route permettant de comprendre quelles zones seront probablement éligibles lorsque la carte entière sera redessinée en 2027.
Pour les investisseurs réalisant des gains en capital substantiels qui cherchent à reporter les impôts et potentiellement à les éliminer complètement en cas d’appréciation future, les 15 prochains mois représentent un point d’inflexion stratégique contrairement à tout ce que nous avons vu depuis le lancement du programme en 2018.
Ce qui a changé le 30 septembre
Les orientations de l’IRS abordent deux questions cruciales qui ont tenu en haleine les gestionnaires de fonds et les investisseurs des zones d’opportunité depuis l’adoption de la loi en juillet : qu’est-ce qui constitue exactement une « zone rurale » aux fins des avantages améliorés ? Et laquelle des 8 764 zones d’opportunité actuelles est admissible ?
Les réponses sont désormais beaucoup plus claires. Une zone rurale est définie comme tout secteur de recensement qui ne se trouve pas dans une ville ou un village de plus de 50 000 habitants et qui ne se trouve pas dans une zone urbanisée adjacente à une telle ville ou village.
En utilisant cette définition et les données du recensement de 2020, le Trésor a identifié environ 38 % de toutes les zones d’opportunité actuelles – 3 309 secteurs de recensement spécifiques – considérées comme entièrement rurales.
Pourquoi est-ce important ? Parce que les investissements dans ces zones rurales s’accompagnent d’incitations turbo qui sont entrées en vigueur le jour de la signature de la loi : le 4 juillet 2025.
L’avantage rural : tripler l’avantage, moitié moins que les besoins
Pour les investissements dans les zones d’opportunité standard, les investisseurs reçoivent une majoration de base de 10 % après avoir conservé leur investissement pendant cinq ans. Cela réduit le montant des plus-values différées finalement imposables.
Pour les fonds d’opportunités ruraux qualifiés qui investissent dans ces 3 309 zones rurales désignées, l’augmentation de base passe à 30 %, soit le triple de l’avantage standard.
Si vous reportez un gain en capital de 2 millions de dollars, c’est la différence entre exclure 200 000 $ de l’impôt et 600 000 $. Aux taux d’imposition actuels des gains en capital, nous parlons d’une économie d’impôt supplémentaire de 95 200 $.
Mais ce qui change réellement la donne, c’est l’exigence d’amélioration substantielle. Les règles traditionnelles des zones d’opportunité exigent que les investisseurs réhabilitant des bâtiments existants investissent au moins 100 % de la base ajustée de la propriété dans des améliorations.
Cela signifie que si vous acquérez un immeuble évalué à 5 millions de dollars, vous devrez investir 5 millions de dollars supplémentaires en rénovations… un projet total de 10 millions de dollars rien que pour atteindre le seuil.
Selon les nouvelles règles rurales, cette exigence tombe à 50 %. Le même bâtiment ne nécessite désormais que 2,5 millions de dollars d’améliorations pour un projet total de 7,5 millions de dollars.
Cela élargit considérablement l’univers des projets économiquement viables, en particulier pour la réutilisation adaptative, la préservation historique et le développement de logements pour la main-d’œuvre.
Il ne s’agit pas d’avantages théoriques à venir en 2027. Tout investissement dans les zones rurales éligibles depuis le 4 juillet 2025 est déjà éligible.
La redésignation 2027 : un aperçu des attractions à venir
Même si les avantages ruraux sont immédiats et exploitables, la plus grande question stratégique à laquelle sont confrontés les investisseurs est de savoir ce qui se passera lorsque la carte entière des zones d’opportunités sera redessinée. À partir du 1er juillet 2026, les gouverneurs des États commenceront à proposer la désignation de nouveaux secteurs de recensement, la nouvelle carte prenant effet le 1er janvier 2027.
C’est ici que les choses deviennent intéressantes et qu’un nouvel outil de cartographie OZ devient inestimable.
Novogradac, le cabinet de comptabilité et de conseil qui a suivi plus de 42 milliards de dollars d’investissements dans les zones d’opportunité et sert de facto d’autorité en matière de données du secteur, a publié son outil de cartographie des zones d’opportunité 2.0 en août.
Cet outil montre quels secteurs de recensement sont « probablement éligibles », « probablement éligibles et ruraux » ou « probablement non éligibles » pour les désignations de 2027, sur la base des données actuelles.
L’outil devrait être précis à 90 % à 95 % une fois que le Trésor aura certifié les zones éligibles finales en 2026, ce qui en fera la meilleure boule de cristal disponible pour le positionnement stratégique.
Ce que révèlent les données donne à réfléchir pour les investisseurs urbains, mais passionnant pour ceux qui se concentrent sur l’Amérique rurale : les nouvelles règles resserrent les critères d’éligibilité des secteurs de recensement avec un revenu familial médian de 80 % de la zone médiane jusqu’à 70 %.
Ce seul changement devrait disqualifier environ 22 % des zones actuellement désignées – environ 1 900 secteurs de recensement ne seront pas retenus en 2027.
Les experts du secteur prévoient environ 6 530 zones d’opportunité au total sur la nouvelle carte, contre 8 764 aujourd’hui.
Les gagnants ? Zones rurales – elles doivent représenter au moins 25 % des candidatures de chaque État selon les nouvelles exigences.
Le dilemme du timing stratégique
Cela crée ce que j’appelle le « paradoxe 2026 » pour les investisseurs réalisant des plus-values importantes. Investissez-vous dans le cadre du programme actuel avant le 31 décembre 2026 ou attendez-vous les prestations bonifiées qui entreront en vigueur le 1er janvier 2027 ?
Il existe des arguments convaincants en faveur des deux approches… ou mieux encore, une stratégie « les deux/et » qui répartit les gains entre les deux programmes.
Les arguments en faveur d’investir maintenant :
- Vous démarrez immédiatement le délai de 10 ans pour une appréciation en franchise d’impôt
- Vous avez une certitude quant aux secteurs de recensement éligibles (la carte actuelle est connue ; la carte de 2027 ne sera finalisée que fin 2026)
- La plupart des zones les plus performantes du premier tour ne seront pas qualifiées selon les règles plus strictes de 2027.
Les arguments en faveur d’une attente jusqu’en 2027 :
- Avantages ruraux améliorés (augmentation de base de 30 % contre 10 %)
- Période de report de cinq ans glissants au lieu d’une date de comptabilisation fixe en 2026
- De nouvelles zones susceptibles d’offrir de meilleurs rendements ajustés au risque
Pour les investisseurs ayant réalisé des gains en capital sur plusieurs années importants, tels que des ventes à tempérament d’entreprises ou de biens immobiliers, il existe une solution élégante : structurer les transactions pour générer des gains en 2026 et 2027, puis déployer le capital dans le programme le plus approprié pour chaque tranche.
Ce que décembre apporte
La prochaine date critique est décembre 2025, lorsque le Census Bureau publiera les données de l’American Community Survey 2020-2024. Ces informations mises à jour sur les revenus, les taux de pauvreté et les limites des secteurs de recensement permettront au Trésor de finaliser les secteurs éligibles à la nomination du gouverneur.
Une fois ces données tombées, les investisseurs et les développeurs auront environ six mois pour procéder à une vérification préalable des zones éligibles probables avant que les gouverneurs ne commencent leurs nominations officielles le 1er juillet 2026.
Pour ceux qui cherchent à acquérir une propriété dans des zones susceptibles d’être redésignées, cela représente une fenêtre précieuse pour sécuriser des positions à des prix de prédestination potentiellement inférieurs.
L’essentiel
L’extension permanente des zones d’opportunités, combinée aux améliorations spectaculaires de l’investissement rural, représente un changement générationnel dans les incitations à l’investissement basées sur le lieu.
Les directives de l’IRS du 30 septembre n’ont pas seulement clarifié les règles ; il a fourni aux investisseurs avertis une feuille de route et un calendrier pour un positionnement stratégique.
Pour les familles fortunées ayant d’importants gains non réalisés dans leurs portefeuilles d’actions, leurs intérêts commerciaux ou leurs avoirs immobiliers, les 15 prochains mois exigent une planification minutieuse.
La décision n’est pas d’envisager ou non d’investir dans des zones d’opportunités. Avec des marchés boursiers proches de leurs plus hauts historiques et un programme permanent et amélioré désormais en place, la question est et .
Les directives de l’IRS fournissent une clarté immédiate sur les avantages des zones rurales. Et la publication des données du recensement de décembre permettra d’affiner considérablement le tableau.
Comme toujours, l’investissement dans des zones d’opportunité nécessite une coordination minutieuse avec des conseillers fiscaux et juridiques expérimentés pour garantir le respect des exigences complexes en matière de calendrier et d’investissement. Mais pour les investisseurs disposés à faire le travail, la combinaison d’un report d’impôt sur plusieurs années et d’une appréciation potentiellement exonérée d’impôt reste l’un des outils de création de richesse les plus puissants du code des impôts.
L’opportunité est là. La carte est (en grande partie) dessinée. Et le temps presse.
Cet article a été écrit et présente les points de vue de notre conseiller collaborateur, et non de la rédaction de Kiplinger. Vous pouvez vérifier les dossiers des conseillers auprès du SECONDE ou avec FINRA.
