De nombreux investisseurs 1031 — en particulier ceux qui sont proche de la retraite – ne comprennent pas toute l’étendue des options de remplacement qui s’offrent à eux.
La plupart d’entre eux se trouvent dans une situation similaire : ils sont propriétaires d’un immeuble locatif ou d’un petit immeuble commercial et ils sont épuisés par la gestion quotidienne. Ils sont prêts à siroter des piña coladas sur la plage, sans répondre aux appels téléphoniques ou aux SMS sur la façon dont la plomberie a cessé de fonctionner ou sur le montant des frais pour les animaux de compagnie si leur locataire acquiert un quatrième chat.
En 2024, 38% des propriétaires a déclaré que l’entretien de la propriété est l’un de leurs plus gros problèmes, et en 2026, une enquête menée auprès de 4 055 propriétaires indépendants a montré que les coûts de propriété ont augmenté pour 74,4% d’entre eux.
Cela dresse un tableau clair de la psychologie collective des propriétaires : ils en ont assez de l’entretien et, pour aggraver les choses, les prix ne cessent d’augmenter.
Depuis le 1031 échange est une si bonne option pour différer les impôts que la plupart des propriétaires sont fortement incités à conserver leur argent dans l’immobilier (et cela est particulièrement vrai pour les retraités qui investissent pour obtenir des flux de trésorerie).
Alors, quelles sont leurs options ? La plupart des investisseurs pensent qu’il n’y en a que deux :
- Devenez passif via une fiducie statutaire du Delaware (DST)
- Gardez le contrôle en achetant un autre bâtiment et en refaisant les travaux
Complètement passif avec des rendements inférieurs ou un contrôle total potentiellement induisant un accident vasculaire cérébral ?
En réalité, il s’agit d’une fausse dichotomie.
La gamme réelle d’options est beaucoup plus large.
Une fois que vous vendez, vous disposez de 45 jours pour identifier formellement un bien de remplacement et 180 jours pour clôturer. Cette fenêtre est courte – et l’IRS n’est pas du tout indulgent en ce qui concerne le non-respect des délais, alors commençons.
La gamme complète d’options, du plus gros au moins
Une autre propriété active. Il s’agit de l’option par défaut. Et franchement, pour certains investisseurs avertis qui ont le temps et la patience, c’est la bonne réponse.
Vous échangez contre une autre location, un immeuble multi-locataires ou un projet à valeur ajoutée, et vous gardez le plein contrôle et l’entière responsabilité :
- Locataires
- Réparations
- Postes vacants
- Impôts
- Assurance
Si la raison de l’échange était le travail lui-même, cela vous ramène là où vous avez commencé, généralement avec un actif plus important. Pas idéal pour une personne proche de la retraite.
Tenance en commun (TIC). Un TIC permet à plusieurs investisseurs de détenir un titre direct et fractionné sur une seule propriété. Vous conservez le statut de propriétaire direct, ce qui représente plus de contrôle que ne vous en donne une participation fractionnée en fiducie, mais les décisions nécessitent généralement une coordination entre les autres propriétaires, et le financement est plus compliqué car le prêteur garantit le groupe.
Il se situe au milieu et est devenu moins courant qu’auparavant.
Une fiducie statutaire du Delaware. Avec un DST, vous achetez une participation bénéficiaire fractionnaire dans un actif de qualité institutionnelle géré par des professionnels, et un sponsor gère tout.
L’attrait réside dans la commodité : un DST peut être clôturé en trois à cinq jours ouvrables, les minimums sont faibles et vous pouvez répartir le produit sur plusieurs d’entre eux pendant diversification.
Ce sont des avantages significatifs lorsque le délai de 45 jours est serré ou que le solde restant à placer est faible.
Le compromis, bien sûr, est le contrôle.
Afin d’être admissible à un 1031, un DST doit suivre un ensemble de règles IRS (souvent appelées les sept péchés capitaux) : Parmi eux, la fiducie :
- Impossible d’accepter un nouveau financement
- Impossible de signer de nouveaux baux
- Impossible d’apporter des améliorations majeures aux immobilisations
- Impossible de réinvestir le produit de la vente
Les investisseurs n’ont pas droit au vote sur le moment de la vente de la propriété et, comme les bénéfices ne peuvent pas être redéployés au sein de la fiducie, la sortie du sponsor détermine le moment de votre prochain échange.
Les frais constituent l’autre facteur à prendre en compte, puisque les frais initiaux sur Les offres DST fonctionnent généralement entre 10 % et 15 % et sont divulgués dans un long mémorandum de placement privé.
Pour les propriétaires frustrés et épuisés, cela semble être un échange facile… mais ce n’est pas la seule option qui s’offre à vous si vous souhaitez passer d’une activité pleinement active à une activité principalement passive.
Les options intermédiaires les moins connues
NNN à locataire unique (triple net). Bien qu’il s’agisse encore techniquement d’une propriété à 100 %, cela se distingue par le fait qu’il transfère les responsabilités de maintenance sur le locataire. Avec une propriété NNN, vous détenez le titre de propriété et louez le bâtiment à un seul locataire, généralement dans le cadre d’un bail long de 10 à 15 ans et plus, et le locataire paie les trois nets :
- Taxes foncières
- Assurance
- Entretien
Vous gardez le contrôle (de la détention, de la vente et du calendrier de votre propre échange) et la charge d’exploitation est transférée au locataire, vos responsabilités en tant que propriétaire sont donc faibles.
La tarification se comporte un peu comme revenu fixe: Actifs locatifs nets à locataire unique négociés autour d’un Taux de capitalisation de 6,80% à compter du premier trimestre 2026, et le rendement suit davantage le crédit du locataire et la durée restante du bail que le bâtiment lui-même.
NNN absolu. C’est un bail triple net porté à son point le plus éloigné. La version courte : Le locataire prend en charge tout, y compris la toiture et la structure, ce qui n’est pas toujours le cas pour tous les baux NNN.
UNE FPI. Cela vaut la peine d’être mentionné principalement pour corriger une hypothèse courante : vous ne pouvez pas terminer un 1031 échange directement en actions REITparce qu’une part d’une fiducie n’est pas comparable à un bien immobilier.
Il existe un chemin indirect appelé UPREIT (Un intérêt DST peut ensuite être apporté à un partenariat d’exploitation de REIT via un échange en vertu de l’article 721), mais il s’agit en fait d’une porte à sens unique hors du traitement 1031, puisque vous ne pouvez généralement pas échanger à nouveau par la suite.
Il existe également de nombreux risques cachés associés à cette stratégie.
Peser vos options : deux questions auxquelles répondre
En évaluant ces options, vous devez répondre à deux questions :
- Quel degré de contrôle souhaitez-vous garder ?
- Quelle part du travail êtes-vous prêt à effectuer vous-même ?
Un DST abandonne presque entièrement le contrôle en échange de la simplicité, ce qui convient à un investisseur qui souhaite simplement en finir avec tout cela.
Une propriété NNN absolue à locataire unique garde le titre, le contrôle et le calendrier d’échange entre vos mains tout en gardant le travail à un niveau bas, ce qui convient à un investisseur qui était fatigué du travail plutôt que fatigué de posséder. Un autre bâtiment actif conserve tout : le contrôle et le travail.
Chacune constitue une réponse légitime à un ensemble différent de priorités.
Quoi que vous choisissiez, trois habitudes s’avèrent payantes : faites correspondre la structure à celle de ces priorités qui est la plus importante pour vous, lisez les documents sous-jacents (le bail sur un bail net, le mémorandum de placement privé sur une fiducie) et assurez-vous de croiser vos t et de mettre les points sur vos i. L’horloge de 45 jours récompense les investisseurs qui ont réfléchi avant de vendre.
Cet article a été écrit et présente les points de vue de notre conseiller collaborateur, et non de la rédaction de Kiplinger. Vous pouvez vérifier les dossiers des conseillers auprès du SECONDE ou avec FINRA.
