Avez-vous déjà entendu parler d’une « expulsion constructive »?
Bien sûr, tout le monde comprend le mot – comme pour être expulsé d’une unité de location généralement pour le non-paiement de loyer.
Mais il y a un autre type d’expulsion qui se traduit lorsque le comportement d’un propriétaire, intentionnel ou non, prive le locataire du plaisir pacifique des locaux.
Cela peut inclure des choses comme ne pas effectuer les réparations nécessaires ou créer un environnement dangereux. En effet, le comportement crée une situation où le locataire n’a pas d’autre choix que de bouger et est, en fait, expulsé.
Une expulsion constructive donne aux locataires l’occasion légale de briser un bail. Dans ma pratique du droit, j’ai vu cela se produire lorsqu’un propriétaire embauche un gestionnaire immobilier inexpérimenté ou incompétent.
C’était exactement ce dont « Julie » s’est plaint après avoir lu mon article pourquoi les personnes âgées devraient réfléchir à deux fois avant d’être des propriétaires. L’expérience qu’elle a partagée avec moi est instructive pour les propriétaires: « bon marché » est souvent cher.
Julie a décrit l’appartement de 4 000 $ par mois, à haute sécurité, pour elle et son mari, « Jack », comme Pure Heaven. D’abord
De génial à pas grand
« Lorsque nous avons emménagé, l’ensemble du complexe a été à la hauteur de toutes les revendications et conditions annoncées énoncées dans notre bail. » Qui comprenait:
- Service de conciergerie
- Gestion de la sécurité 24/7 sur place
- Zones communes sécurisées tous les soirs
- Meubles et coussins retirés du patio tous les soirs pour dissuader le vagabondage
- Les entrées sont constamment surveillées
- Réception dotée de 24 heures par jour
- Personnel attentif et sympathique
- Coffee et petit-déjeuner offerts gratuitement chaque matin, le vin et le fromage le soir
« Bien que situé dans une mauvaise partie de la ville », a déclaré Julie, « c’était toujours parfait pour nous deux. Nous avons eu un bail de deux ans, qui correspondait au temps nécessaire à notre résidence en chirurgie vasculaire dans un centre médical universitaire à proximité.
« De temps en temps, les directeurs immobiliers – un couple d’âge moyen – passeraient, demandant si quelque chose avait besoin d’attention. Leur préoccupation nous a fait nous sentir si en sécurité et heureux que nous vivions ici, même si le loyer était élevé. Nous étions au septième ciel. » Jusqu’à…
Les choses se sont déroulées rapidement
Un an après avoir emménagé, Julie a déclaré: « Tout a commencé à descendre lorsque la propriété a changé de mains. Lors d’une réunion avec tous les locataires,` `Darren », 25 ans, a été présenté comme notre nouveau gestionnaire immobilier. Il a un diplôme universitaire en développement immobilier, mais aucune expérience en tant que gestionnaire immobilier.
« En quelques semaines, le bâtiment est devenu dangereux en raison de la couverture sporadique de la frontage, personne présent le week-end, des forfaits laissés non sécurisés dans l’entrée (attirant des pirates de porche) et une porte de garage cassée menant à des appartements qui ne pouvaient pas être fermés.
«La végétation à l’entrée est devenue envahie, empêchant la porte de fermer et un service de surveillance à distance du bâtiment, y compris le parking, a été annulé.
« C’était comme si un panneau d’accueil, des cambrioleurs » avait été érigé. Les voitures – y compris la nôtre – étaient cambriolées. Les locataires se sont plaints. Darren a promis de «gérer» la situation, mais il n’a rien fait.
« C’est devenu dangereux, et nous ne pouvons pas rester ici, M. Beaver. Il y a un an pour faire notre bail. Que pouvons-nous faire? »
Fonctionnement majeur du bail et arguments d’expulsion constructifs
J’ai un point faible en ce qui concerne les médecins. Le leur est un monde de coopération et de travail avec des collègues pour aider les patients – et non la confrontation.
J’ai suggéré d’envoyer à Darren une lettre de conciliation polie, lui demandant son aide et indiquant clairement: « Nous n’avons pas d’autre choix que de bouger. »
J’ai averti: « Darren n’est pas la seule personne à voir cette lettre. Vous devez projeter le calme et contrôler vos émotions, ne pas blâmer, mais plutôt à rechercher un résultat mutuellement bénéfique. De manière dénuée:
- Énumérez tous les problèmes de sécurité qui ont été portés à l’attention de la direction mais qui ne sont jamais corrigés.
- Passez en revue ce qui a été promis dans le bail – et livré par les propriétaires précédents – qui fait défaut depuis que la nouvelle direction a pris le relais.
- Notez que ces problèmes créent, à tout le moins, une violation majeure du bail et ce qui peut également être considéré comme une expulsion constructive.
- Soulignez la réalité d’un risque réel de préjudice pour vous et qu’il n’y a aucun moyen que vous puissiez rester comme des locataires sans souffrir d’anxiété extrême, quelque chose que vous n’êtes pas accepté lorsque vous emménagez.
- blâmer Darren. Dites plutôt quelque chose dans le sens que vous êtes sympathique à ce qui doit également être frustrant pour lui et que vous êtes certain qu’il a fait de son mieux pour résoudre ces problèmes.
- Concluez en disant: « Il est dans l’intérêt de chacun d’annuler le bail. Nous continuerons de payer le loyer à temps et coopéreront pleinement avec l’affichage de notre unité et laisserons à (date). »
Miel vs vinaigre
J’ai suggéré – et Julie a convenu – qu’une phrase devait comparaître au tout début de son avis pour mettre fin au bail:
« Cher Darren, ce n’est pas une lettre que j’aurais jamais voulu écrire. Nous avons tellement aimé vivre ici et ne vous blâmer pas pour les articles décrits ci-dessous. Nous savons que vous êtes une personne juste et que vous ferez la bonne chose. »
Dans les 24 heures, le beau-père de Darren, le nouveau propriétaire, a envoyé un courriel au couple, acceptant toutes leurs demandes et offrant « toute l’aide que vous pourriez avoir besoin pour déménager. Nous sommes désolés de vous voir partir, mais nous comprenons. »
