Un demi-siècle peut sembler une éternité pour devenir propriétaire de sa maison, mais une hypothèque sur 50 ans est la dernière proposition de l’administration Trump pour résoudre la crise de l’accessibilité au logement aux États-Unis.
Plus tôt ce mois-ci, le président Donald Trump a publié un graphique sur sa plateforme de médias sociaux Vérité sociale intitulé « Grands présidents américains ». À l’intérieur du graphique se trouvaient les mots « Hypothèque de 30 ans » au-dessus d’une photographie de l’ancien président Franklin D. Roosevelt, et « Hypothèque de 50 ans » au-dessus d’une photo de Trump.
Ce message a suscité un débat alors que des experts du secteur et des élus se sont prononcés sur une proposition de durée de prêt de 50 ans pour aider les premiers acheteurs à acheter une maison.
Mais une telle proposition serait-elle réellement bénéfique ou préjudiciable à la situation financière d’un acheteur ? Et comment une hypothèque sur 50 ans affecterait-elle un autre problème pour les propriétaires : les impôts ?
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Des prêts hypothécaires sur 50 ans arrivent-ils ?
Lorsque les propriétaires achètent une maison, ils obtiennent généralement un prêt hypothécaire sur 30 ans. Ce cycle de vie du prêt suit un processus appelé amortissement, dans lequel l’emprunteur paie d’abord les frais et les intérêts, puis rembourse lentement le solde du capital au fil du temps. Idéalement, après 30 ans, le propriétaire devient propriétaire de la maison.
En allongeant la durée du prêt de 30 à 50 ans, l’acheteur paie effectivement moins chaque mois pour le même solde principal.
Par conséquent, à première vue, une hypothèque sur 50 ans peut sembler aider un acheteur d’une première maison à se permettre une maison, comme le montre l’étude Fannie Mae calculateur d’hypothèque :
- Une hypothèque de 30 ans sur une maison de 200 000 $ avec une mise de fonds de 5 % et un taux d’intérêt de 6 % pourrait donner lieu à un versement hypothécaire mensuel de 1 512 $.
- Une maison hypothécaire sur 50 ans avec le même prix et les mêmes conditions que ci-dessus pourrait donner lieu à un versement hypothécaire mensuel de 1 373 $.
- Comparativement à une durée de 30 ans, l’hypothèque proposée sur 50 ans entraînerait une économie mensuelle d’environ 139 $ pour l’acheteur.
Le directeur de l’Agence fédérale de financement du logement, Bill Pulte, qui aurait proposé l’idée à Trump, a appelé la proposition « cela change complètement la donne », en partageant le message de Trump sur X. Pulte ajouté plus tard que l’administration Trump développe un « LARGE arsenal de solutions » à la crise de l’accessibilité au logement.
L’abordabilité du logement est devenue un problème récent pour l’administration Trump, alors que les prix des logements ont augmenté. est monté en flèche plus de 50 % au cours des cinq dernières années.
Et ceux qui peuvent se permettre une maison dépensent moyenne de 39% de leurs revenus sur les dépenses de logement – bien au-dessus du montant de 30 % recommandé par les experts financiers, selon Redfin. Pourtant, certains élus et experts du secteur affirment que la proposition de prêt hypothécaire sur 50 ans pourrait faire un effet de boomerang, entraînant une hausse significative des coûts de l’immobilier au fil du temps et menaçant même la richesse des générations futures.
Proposition Trump d’hypothèque sur 50 ans
Un prêt hypothécaire sur 50 ans peut rapporter des mensualités légèrement inférieures à celles d’un terme de 30 ans. Mais le coût total du prêt serait faramineux, selon le dernier Analyse LendingTree en utilisant une hypothèque de 500 000 $ et un taux d’intérêt de 6,1 % :
- Pour un prêt fixe sur 30 ans, un acheteur paierait 590 791 $ d’intérêts sur la durée du prêt.
- Pour un prêt fixe sur 50 ans, un acheteur paierait plus de 1,1 million de dollars en intérêts uniquement.
- En effet, le montant des intérêts que vous payez sur un prêt à 30 ans par rapport à un prêt à 50 ans serait plus du double, même si votre prêt n’a augmenté que de 20 ans.
« Ce n’est pas une bonne idée », a fait remarquer Richard Green, professeur à la Marshall School of Business de l’Université de Californie du Sud. qui a dit à CNN« Les économies sur les mensualités seraient vraiment minimes. En même temps, vous mettez les gens en danger, car il leur faut beaucoup de temps pour commencer à rembourser leur prêt. »
Quelques jours seulement après la proposition, Trump a déclaré à Fox News dans une interview : « Ce n’est même pas grave » et « Tout cela signifie que vous payez moins par mois. Vous le payez sur une plus longue période. Ce n’est pas un facteur important ».
Pendant ce temps, l’âge moyen d’un acheteur de maison neuve a augmenté pour atteindre un record de 40 ans, selon le Association nationale des agents immobiliers.
Si le premier acheteur achète une maison à cet âge, il y a de fortes chances qu’il décède avant l’échéance de son prêt hypothécaire de 50 ans. Les générations futures pourraient devoir payer le prêt, ce qui signifie que moins de richesse serait transmise aux jeunes générations.
« Je n’aime pas les prêts hypothécaires sur 50 ans comme solution à la crise de l’abordabilité du logement », a écrit la représentante Marjorie Taylor Greene (R-Ga.) sur X. « Cela récompensera en fin de compte les banques, les prêteurs hypothécaires et les constructeurs de maisons, tandis que les gens paieront beaucoup plus d’intérêts au fil du temps et mourront avant même d’avoir remboursé leur maison. Endettés pour toujours, endettés pour la vie! »
Entre-temps, le PDG d’Opendoor, Kaz Nejatian, a salué l’idée sur X. « L’hypothèque sur 50 ans est probablement la politique gouvernementale la plus favorable aux propriétaires des deux dernières décennies. »
Hypothèque sur 50 ans ou hypothèque sur 30 ans : déduction fiscale des intérêts
Certains se demandent peut-être si le coût d’un prêt hypothécaire sur 50 ans pourrait être compensé par des économies d’impôt. Après tout, les propriétaires peuvent profiter de déduction des intérêts hypothécaires (MID) s’ils détaillent leurs déclarations fédérales.
- MID vous permet de déduire jusqu’à 750 000 $ sur les prêts éligibles après 2017 (
- Les intérêts payés sur un prêt proposé sur 50 ans seraient plus élevés que les intérêts payés sur un prêt sur 30 ans.
- Pour cette raison, votre MID annuel pourrait être potentiellement plus élevé sur un prêt hypothétique de 50 ans par rapport à un prêt hypothécaire de 30 ans.
- Cependant, comme le MID est plafonné à 750 000 $ pour les nouveaux prêts, vous ne pourrez peut-être pas récupérer tous vos intérêts payés sur la durée du prêt.
- Et comme le propriétaire moyen vend généralement sa maison après 12 ansvous ne verriez probablement pas d’avantage fiscal plus avantageux grâce à la déduction fiscale hypothécaire que sur un prêt sur 30 ans.
Et il y a aussi le risque sur la valeur nette du logement. Le capital est remboursé lentement sur une hypothèque de 50 ans, ce qui signifie que la valeur nette du propriétaire s’accumule à un rythme beaucoup plus lent. Cela expose le propriétaire à un plus grand risque de baisse potentielle du prix de l’immobilier, voire de valeur nette « négative » si le marché immobilier s’effondre.
Un prêt hypothécaire sur 50 ans est-il une bonne idée légalement ?
Avant toute chose, l’administration Trump devrait surmonter un obstacle législatif pour adopter une hypothèque sur 50 ans.
Le Loi Dodd-Frank sur la protection des consommateurs de Wall Streetqui a été conçu (en partie) pour protéger les acheteurs de maison après la crise financière du logement de 2008, n’accepte pas actuellement les prêts hypothécaires sur 50 ans.
Ainsi, si un prêt sur 50 ans était accordé, il serait probablement « non qualifié », ce qui signifie qu’il ne serait pas garanti par le gouvernement fédéral. Le manque d’assurance fédérale augmente le risque pour le prêteur, ce qui entraînerait probablement une augmentation du taux d’intérêt pour l’acheteur.
Pourtant, un changement de politique n’est peut-être pas exclu.
Selon Actualités ABCun responsable de la Maison Blanche a déclaré que l’administration « explore toujours de nouvelles façons d’améliorer l’abordabilité du logement » et qu’elle annoncera directement tout changement de politique officielle.
Alors restez informé et restez à l’écoute.
