Il y a de bonnes nouvelles pour les amateurs de développement communautaire et les investisseurs de la zone d’opportunité. La législation de l’OZ fait son chemin à travers le Congrès avec une élan prometteur.
Le 12 mai, le House Ways and Means Committee a dévoilé son énorme projet de loi de réconciliation de 389 pages, surnommé celui, grand et beau projet de loi. Dans ce gémoth législatif se trouve l’article 111102, intitulé «Le renouvellement et l’amélioration des zones d’opportunité», marquant la première étape concrète vers l’extension de ce programme percutant au-delà de sa date d’expiration actuelle en 2026.
La doublure argentée: le Congrès croit toujours aux oz
Ce projet de législation envoie un message clair: les législateurs reconnaissent les zones d’opportunité de valeur apportant aux communautés du pays. L’apparition du programme dans ce véhicule de réconciliation phare valide les données positives que le Congrès a vues – création d’emplois, croissance des salaires et augmentation de la valeur des maisons dans les zones désignées.
De toute évidence, il y a de véritables raisons d’optimisme, en particulier avec le soutien bipartite prévu au Sénat.
Qu’y a-t-il dans le package? Six dispositions clés de l’OZ
Décomposons ce que ferait ce projet de loi:
Une concentration plus ciblée sur les zones vraiment à faible revenu. Le seuil de revenu admissible se resserrerait de 80% à 70% du revenu familial médian de la zone / de l’État, garantissant que les investissements se déroulent vers les communautés qui en ont le plus besoin. Tout terrain avec un revenu supérieur à 125% de la médiane à l’échelle de l’État ou à l’échelle du métro ne serait plus admissible.
De nouveau début avec l’Amérique rurale à l’esprit. Les gouverneurs peuvent nommer de nouvelles zones à partir du 1er janvier 2027, en 2033. Au moins un tiers de ces désignations (ou la part de la population rurale de l’État, si elles sont plus grandes) dans les zones rurales, créant de nouvelles opportunités pour les communautés négligées; Surtout, en l’état actuel, la législation interdit les voies désignées contiguës si au moins un des tracts n’est pas à faible revenu.
Réinitialisation antérieure de la carte actuelle. Les désignations 2018 expireraient maintenant le 31 décembre 2026, deux ans plus tôt que prévu à l’origine.
Nouveau calendrier pour les avantages fiscaux. Les gains investis dans les règles d’origine sont comptabilisés comme prévu le 31 décembre 2026; Cependant, les gains investis entre 2027 et 2034 peuvent être différés jusqu’au 31 décembre 2033, créant une nouvelle piste pour ce puissant outil de développement économique.
Structure étalon-up simplifiée / investissement rural super incitatif. Plutôt que l’approche actuelle à deux niveaux, les investisseurs recevraient une étape propre de 10% après avoir détenu pendant cinq ans.
De plus, les investissements dans les fonds d’opportunités ruraux qualifiés (QROFS) bénéficieraient d’une augmentation de base de 30% suralimentée après cinq ans – triplez le taux urbain. De plus, les rénovations des bâtiments ruraux ne devraient améliorer les propriétés que de 50% de la base d’origine au lieu de 100%.
Ouvrir la porte au revenu ordinaire. Les individus pourraient différer jusqu’à 10 000 $ de revenu ordinaire par an (avec un plafond à vie), élargissant la participation au-delà de ceux qui ont des gains en capital.
Salle d’amélioration: rétroaction constructive
Bien que le projet démontre un véritable engagement dans les zones d’opportunité, il existe plusieurs domaines où le Sénat pourrait renforcer la législation.
Le potentiel 2025-26 « Capital Freeze ». Le calendrier actuel crée un écart gênant entre les programmes. Les investisseurs récoltant les gains à la fin de 2025 ou 2026 sont confrontés à un choix difficile: investir dans des zones qui pourraient disparaître après 2026 ou attendre que la nouvelle carte et de meilleures incitations arrivent en 2027. Cela pourrait involontairement caler le déploiement des capitaux précisément lorsque nous en avons le plus besoin.
Équilibrer le succès urbain et rural. Tout en apportant plus d’investissement à l’Amérique rurale est admirable, les quotas rigides pourraient forcer les histoires de revitalisation urbaine réussies à se terminer prématurément. Des villes comme Birmingham, en Alberta, et Erie, Pennsylvanie, ont montré des progrès remarquables, mais ont toujours un potentiel inexploité significatif.
Des avantages qui pourraient être plus forts. La bosse de base de 10% unique, bien que utile, représente une réduction d’un tiers par rapport à l’avantage maximum de 15% d’origine. Et bien que la participation aux revenus ordinaire soit conceptuellement inclusive, le plafond de 10 000 $ tombe en dessous du seuil d’investissement minimum pour les fonds d’opportunités les plus qualifiés. (Permettre la création de «fonds de fonds» aurait pu résoudre ce problème de manière significative, mais le projet de loi ne l’inclut pas.)
Quelle est la prochaine étape dans le parcours législatif
Le projet de loi a adopté la Chambre et le Sénat devrait prendre la mesure directement sur le parquet à la mi-juin, où les champions de l’OZ peuvent proposer des modifications pour faire face à diverses lacunes dans le projet de loi existant.
Voici comment le Sénat pourrait répondre à ces préoccupations:
- Rendre les OZ permanents avec des reports roulants pour éliminer les années de «falaises» futures et stabiliser la collecte de fonds. Ceci est probablement n ° 1 sur la liste de souhaits de tous dans la communauté OZ.
- Pont à l’écart 2025-26 En augmentant la date de début, en créant une période de chevauchement ou des droits de départ dans des projets déjà en cours… ou les trois!
- Autoriser les gains provisoires Pour être réinvesti dans le même fonds sans déclencher des impôts, en gardant les stratégies multi-états viables.
- Développez de manière significative la participation des gains non capitaux En éliminant le plafond de report de revenu ordinaire, ou du moins en le faisant de son montant qui permettrait un investissement dans les QOFS ou les QROF (la plupart des fonds portent désormais un investissement minimum de 50 000 $ ou 100 000 $) sans avoir besoin d’améliorer l’investissement avec des gains en capital non réalisés.
La ligne de fond
L’avenir des zones d’opportunité semble prometteur, avec une reconnaissance bipartite de la valeur du programme. Cependant, sans certains ajustements réfléchis au projet actuel, nous risquons un ralentissement temporaire en 2026 qui pourrait retarder les investissements communautaires cruciaux.
La bonne nouvelle? Des partisans de l’OZ comme les sénateurs Tim Scott et Cory Booker peuvent être comptés pour faire ce qui est nécessaire pour renforcer ce projet de loi. Il est encore temps d’améliorer, et l’inclusion du programme dans cette législation majeure signale son importance durable dans la boîte à outils de développement communautaire américain.
La fenêtre pour l’influence est maintenant ouverte – mais elle ne restera pas ouverte longtemps.
