Dans la première partie de cette série, j’ai discuté des risques associés aux conversions forcées de la fiducie statutaire du Delaware 721.
Ces types de conversions font que les investisseurs échangent leur intérêt DST pour les unités de partenariat d’exploitation de REIT, effaçant l’option de l’investisseur pour choisir si ou quand retirer ou continuer à reporter les impôts.
Maintenant, je vais discuter du revers de ces conversions forcées et décrire pourquoi les conversions ultronyaires entièrement facultatives sont bien supérieures et ce que les investisseurs devraient savoir avant d’investir dans un échange de 721.
Avantages des DST traditionnels avec des options de liquidation complètes
Les investissements traditionnels du Delaware StatUtory Trust, qui n’impliquent pas une hausse automatique (Umbrella Partnership Real Estate Investment Trust), offrent aux investisseurs ce que beaucoup croient être un chemin de sortie plus simple et adapté aux investisseurs.
1. Liquidité en pleine vente et contrôle des investisseurs
Un DST classique a un plan d’affaires défini pour vendre la propriété carrément après une période de détention – généralement environ cinq à 10 ans. Lorsque le DST va à tout le cycle et aux liquides, les investisseurs reçoivent un produit en espèces de la vente de l’immobilier proportionnel à leur propriété.
Cela offre un événement de liquidité potentiel clair – vous êtes payé en espèces plutôt que d’être enfermé dans un nouveau véhicule. À ce stade, vous contrôlez votre propre destin, notamment en décidant quoi faire avec le produit.
Vous pouvez choisir de réinvestir dans une autre propriété similaire via un échange 1031 pour continuer à reporter les taxes – cela pourrait être un autre DST ou un bien immobilier régulier que vous achetez par vous-même, ou prendre l’argent (et payer les taxes sur les gains en capital applicables) si cela répond mieux à vos besoins.
Cette flexibilité signifie que vous n’êtes pas obligé de rester investi si les conditions du marché ou vos objectifs ont changé.
Dans un DST traditionnel, l’investisseur a la liberté à la sortie de retirer complètement ou de se transformer en un nouvel investissement – selon le plus de sens pour eux. En revanche, une hausse forcée ne vous donne pas un tel choix de liquidité.
2. Sortie différée d’impôt via une échange 1031
Si la poursuite du report de l’impôt est une priorité, un DST traditionnel accueille naturellement un échange de 1031 à la sortie.
Lors de la vente du DST, vous pouvez exécuter un autre échange de 1031 dans toute autre propriété de remplacement appropriée (ou un autre DST) sur le marché, en préservant le report d’impôt ininterrompu sur vos gains.
Cet avantage est la pierre angulaire des raisons pour lesquelles de nombreux investisseurs utilisent les DST en premier lieu – la structure DST se qualifie comme une propriété similaire en vertu des règles de l’IRS, permettant un échange 1031 transparent lorsque le DST vend.
En roulant dans une nouvelle propriété, vous pouvez continuer à reporter les gains en capital potentiellement indéfiniment (ou jusqu’à ce que vous choisissiez de retirer vos propres conditions).
Les DST traditionnels gardent l’option 1031 ouverte à chaque cycle, tandis qu’un chemin de l’UPReit 721 le saisit.
De plus, avec une vente DST traditionnelle, vous avez la possibilité de ne pas échanger si, par exemple, vous préférez payer la taxe et utiliser les fonds à d’autres fins, une option précieuse qui peut être décidée au moment de la vente.
En bref, un DST standard offre une flexibilité maximale de planification fiscale – vous pouvez évaluer le marché et la situation fiscale au moment de la liquidation et décider de poursuivre une autre bourse à mort fiscale.
3. Simplicité et alignement des intérêts
Lorsqu’un DST est conçu pour liquider et distribuer le produit, les intérêts du sponsor sont généralement alignés avec les investisseurs pour maximiser la valeur de vente des bénéfices de la propriété et de retour.
Le processus de sortie est transparent – une vente de marché ouvert de l’immobilier – avec généralement un acheteur indépendant fixant le prix. Il n’y a pas de transaction REIT non négociée affiliée avec des problèmes de tarification complexes et intérieurement définis, comme le trouve les investissements forcés 721 Upreit DST.
Pour les investisseurs et les comités, ce résultat simple peut être plus facile à souscrire et à planifier. Le DST se termine et les investisseurs repartent avec tout produit en espèces net et aucune condition attachée.
Ce résultat clair convient souvent aux investisseurs qui souhaitent le contrôle, la clarté et la capacité de réinvestir selon leurs propres conditions.
Les DST en option 721 Upreit peuvent être les meilleurs des deux mondes
Investir dans un DST qui propose un échange 721 volontaire ou facultatif à la sortie peut être la meilleure stratégie des deux mondes. Dans ces structures, le sponsor DST dispose d’un véhicule ou d’un portefeuille FPI qui est bien adapté à un FPI, mais chaque investisseur peut choisir au moment de la disposition du DST, s’il faut échanger au RPE ou non.
Choix et flexibilité des investisseurs. Un DST facultatif préserve le contrôle des investisseurs du calendrier et de la stratégie de sortie. Plutôt que d’être automatiquement roulé dans le REIT (un 721 forcé), vous avez la possibilité de participer à l’échange 721.
Vous décidez si la conversion de votre intérêt DST en unités REIT est avantageuse pour votre situation.
Cela vous permet d’évaluer les performances du RPE, la qualité du portefeuille, l’exposition à la dette et les termes – ainsi que les conditions actuelles du marché – avant de décider d’investir.
Si les conditions sont favorables – disons que la FPI est bien gérée et dans une position financièrement saine en termes de couverture de dividendes et de niveaux de dette – vous pourriez vous opposer.
Sinon, vous refusez simplement le montage et procédez avec une vente en espèces normale (et 1031 échange si vous le souhaitez) comme vous le feriez dans un DST traditionnel.
Cette optionnalité est cruciale car elle offre une flexibilité pour aligner l’échange avec les conditions du marché et vos objectifs financiers. Essentiellement, vous conservez le contrôle: l’échange 721 devient un outil volontaire plutôt qu’un mandat forcé.
Avantage de synchronisation et protection contre la baisse. Avec une structure 721 en option, vous n’êtes pas verrouillé dans le chemin de REIT si le timing n’est pas correct. Les marchés immobiliers et financiers sont cycliques – à la fin de la période de conservation d’un DST, des taux d’intérêt, de la valeur des propriétés ou de la situation de liquidité du RPE peuvent différer considérablement du plan initial.
Avoir le choix de la hausse ou non fournit une forme de protection à la baisse pour les investisseurs individuels.
Par exemple, si le DST est prêt à vendre lors d’un ralentissement du marché ou si les files d’attente de rachat du REIT sont sauvegardées, vous pourriez préférer prendre le produit de la vente et réinvestir ailleurs plutôt que d’accepter des unités de REIT illiquides.
À l’inverse, si le FPI fonctionne fortement et que les conditions de marché favorisent la détention d’un portefeuille diversifié, l’option 721 est disponible comme commodité.
En d’autres termes, une hausse facultative vous permet de chronométrer judicieusement votre entrée dans la structure du REI ou de l’éviter entièrement. Cette flexibilité peut potentiellement améliorer les résultats des investisseurs en empêchant l’intrication indésirable dans un véhicule qui ne répond pas à vos besoins.
En conservant la sortie 1031 en tant que repli, vous pouvez comparer les avantages de rejoindre le REIT contre l’utilisation de votre produit pour d’autres opportunités.
La simple présence d’une option d’investisseurs incite souvent les sponsors à s’assurer que l’option de FPI est attrayante (car elles doivent gagner votre participation), ce qui protège encore les investisseurs contre un investissement inférieur à un moyen.
Préservation des alternatives de planification fiscale. Dans un 721 DST en option, si vous choisissez de ne pas contribuer au RPE, vous pourriez toujours recevoir le paiement de vente et faire un échange 1031 dans une autre propriété de votre choix. Cela signifie que la continuité de votre stratégie de report fiscal reste sous votre contrôle.
D’un autre côté, si vous choisissez de vous mettre à la hausse, c’est parce que vous avez jugé que les avantages (diversification, gestion professionnelle, avantages potentiels de planification successorale, etc.) l’emportent sur la perte de la flexibilité immédiate 1031. La clé est que vous décidez en fonction de vos objectifs fiscaux et d’investissement.
En ayant une augmentation facultative, vous ne perdez pas automatiquement la possibilité de structurer votre échange ou votre vente de manière économe en fiscalité; Vous pesez cette décision au moment de la liquidité.
Il s’agit d’une position bien supérieure à être comparée à une conversion forcée, dans laquelle le chemin est défini, quelle que soit votre situation fiscale ou vos préférences.
Considérations et conclusion
En prenant en considération tout ce qui précède, bon nombre de nos investisseurs – au cours des près de deux décennies – ont décidé qu’il est clair que les conversions forcées du DST-Upreit introduisent potentiellement des risques importants – y compris la perte de contrôle des investisseurs, l’illiquidité et l’incertitude de rachat, les évaluations opaques et la planification fiscale limitée.
Non seulement ces facteurs peuvent avoir un impact négatif sur la capacité d’un investisseur à gérer leur portefeuille, mais ils peuvent également ouvrir la porte à des passifs fiscaux potentiellement importants. Les investisseurs seraient judicieux de favoriser les stratégies DST qui maintiennent une liquidation complète traditionnelle ou offrent au moins une option de mise à niveau 721 volontaire.
Les DST traditionnels fournissent une sortie claire et contrôlée (avec la possibilité de prendre de l’argent ou de faire un nouvel échange 1031), s’alignant avec le besoin de liquidité et de flexibilité des investisseurs.
Pendant ce temps, les DST upreit facultatifs peuvent offrir les avantages potentiels d’une hausse (diversification et report continu en vertu de l’article 721) sans sacrifier le choix des investisseurs – vous ne participez que si cela est logique pour vous.
En évitant les dispositions forcées de la hausse, les investisseurs préservent leur autonomie et peuvent prendre des décisions plus optimales au moment de la vente ou de l’échange.
Nous vous recommandons de faire une diligence raisonnable approfondie sur toute stratégie de sortie de la DST avant d’investir et de se pencher vers des structures de transactions qui hiérarchisent l’optionnalité et la transparence des investisseurs.
Cette approche aidera potentiellement à garantir que votre investissement d’échange 1031 reste aligné sur vos objectifs financiers et que vous n’êtes pas involontairement enfermé et forcé dans un véhicule à long terme potentiellement défavorable.
Il est important de préciser que les programmes DST forcés 721 ne sont pas intrinsèquement mauvais. Beaucoup sont offerts par des entreprises bien établies et réputées – dont certaines avec lesquelles nous avons travaillé en étroite collaboration en tant que pièce diversifiée pour nos grands clients 1031 Exchange.
Cependant, les investisseurs doivent entrer avec les yeux grands ouverts et comprendre pleinement la structure et les implications d’une augmentation de 721 forcée.
Une étape critique consiste à examiner en profondeur les dépôts publiques de la SEC du REIT de destination finale – en particulier les 10-Q (PDF) et 10 KK (PDF) – pour évaluer les facteurs clés tels que la couverture des dividendes, les ratios de levier, les échéances de la dette, l’exposition à la dette à taux flottante et si un accord de protection fiscale (TPA) (PDF) est offert, et pendant combien de temps.
Chez Kay Properties, notre équipe dédiée à la diligence raisonnable surveille en permanence ces mesures, ce qui est l’une des raisons pour lesquelles des milliers de clients de tous les États-Unis au fil des ans se sont appuyés sur nous pour les guider à travers 1031 échanges en DST et 721 investissements upreit.
