Alors que nous abordons une autre élection centrale, les investisseurs et les professionnels de l’immobilier se concentrent vivement sur la façon dont le résultat pourrait affecter les principales stratégies de report fiscal, en particulier les zones d’opportunité qualifiées (Qozs) et 1031 échanges. Ma boule de cristal est un peu brumeuse, attention, et soit le candidat à la présidentielle pourrait faire en sorte que leurs ambitions se réduisent par un Sénat ou une maison qui peut ou non offrir beaucoup de soutien à leur agenda.
Néanmoins, examinons comment une présidence Harris ou Trump pourrait façonner ces véhicules d’investissement importants en fonction de leurs actions, déclarations et positions politiques passées et en supposant que leurs plans futurs seront conformes à leurs positions passées.
Trump sur les zones d’opportunité qualifiées
Celui-ci est assez facile à comprendre, car le programme de zone d’opportunité qualifiée a été créé dans l’administration Trump dans le cadre de la loi sur les réductions d’impôts et les emplois (TCJA) 2017. L’ancien président Trump a toujours présenté le programme comme une réussite de sa présidence. Dans un discours en 2020 au Forum économique mondial, Trump a proclamé: «Nous avons créé près de 9 000 zones d’opportunité dans des communautés en détresse où les gains en capital sur les investissements à long terme sont désormais taxés à zéro, et une formidable richesse afflue dans des domaines qui depuis cent ans n’ont rien vu.»
Si elle est réélue, Trump le ferait probablement:
- Maintenir ou développer le programme actuel des zones d’opportunité qualifiée
- Étendre potentiellement les avantages fiscaux au-delà de leurs dates d’expiration actuelles
- Résister aux appels à une surveillance accrue ou à des restrictions sur le programme
Cependant, il est important de noter que même sous Trump, il y a eu des efforts bipartites pour réformer les aspects du programme Qoz. En 2019, les sénateurs Tim Scott (R-SC) et Cory Booker (D-NJ) ont présenté une législation pour augmenter les exigences de déclaration pour les fonds d’opportunité. Une deuxième administration Trump pourrait être ouverte à certaines réformes modestes tout en gardant le programme de base intact.
Trump sur 1031 échanges
En tant qu’ancien promoteur immobilier, Trump connaissait depuis longtemps 1031 échanges et a toujours soutenu la disposition. Au cours de son premier mandat, son administration a défendu avec succès 1031 échanges contre l’élimination lors des négociations de réforme fiscale.
Les observateurs politiques peuvent également rappeler l’observation de Trump « I Love Agmand » de son débat d’octobre 2016 avec Hillary Clinton, faisant référence à divers avantages fiscaux immobiliers, dont 1031 échanges.
Si elle est réélue, Trump le ferait probablement:
- Maintenir les règles d’échange 1031 actuelles sans changements significatifs
- Explorer potentiellement des moyens d’élargir l’utilisation de 1031 échanges, comme leur permettant une gamme plus large de classes d’actifs (bien qu’il soit noté que le TCJA a en fait éliminé plusieurs actifs de l’admissibilité à 1031 échanges en 2017)
- Résister à tous les efforts pour limiter ou éliminer la disposition
Harris sur les zones d’opportunité qualifiées
Le vice-président Harris a eu une relation complexe avec les zones d’opportunités qualifiées. Bien qu’elle ait soutenu le concept général de la conduite des investissements dans les communautés mal desservies, elle a également critiqué la façon dont le programme a été mis en œuvre.
Bien qu’elle ait reculé un engagement original pour abroger le TCJA dans son intégralité, le sénateur Harris a soutenu la loi 2019 sur la zone de reportage et la réforme de 2019, qui visait à accroître la transparence et à prévenir les abus du programme Qoz. Cette législation aurait nécessité des rapports plus détaillés des fonds QOZ et resserré les restrictions sur les zones qui pourraient être considérées comme des zones d’opportunité.
« Nous devons nous assurer que ces incitations fiscales profitent en fait aux communautés qu’ils sont censées aider, pas seulement des investisseurs riches », a déclaré Harris lors de l’introduction du projet de loi.
Si le président élu, Harris ferait probablement pression sur les réformes du programme Qoz plutôt que son élimination pure et simple, en particulier compte tenu de l’attrait bipartisan du programme. Son objectif pourrait néanmoins inclure:
- Exigences de rapports améliorées pour les fonds Qoz
- Critères plus stricts pour la désignation des zones d’opportunité
- Mesures pour garantir des avantages plus directs aux résidents de la zone, tels que les exigences de création d’emplois
- Limites possibles sur les investissements immobiliers en faveur des activités opérationnelles
Harris sur 1031 échanges
Harris a été moins exprimée sur 1031 échanges spécifiquement, mais ses positions de politique fiscale plus larges fournissent des indices sur son approche potentielle. Dans le cadre de la campagne du président Biden, elle a soutenu des plans visant à éliminer 1031 échanges contre des investisseurs avec des revenus annuels de plus de 400 000 $.
Bien qu’il ne mentionne pas directement 1031 échanges, elle a indiqué un intérêt à combler les échappatoires fiscales qui, selon les démocrates et les autres démocrates, bénéficient principalement aux riches et aux grandes sociétés. Ce sentiment s’aligne sur la proposition de l’administration Biden pour limiter leur utilisation.
En tant que président, Harris pourrait poursuivre:
Il convient de noter que l’élimination complète des échanges 1031 est très peu probable, étant donné leur longue histoire et leur large soutien dans l’industrie immobilière. Cependant, des modifications importantes pourraient être sur la table, selon, comme toujours, sur le soutien du Congrès.
Comparaison des approches
Le contraste entre Harris et Trump sur ces questions est frappant, reflétant leurs différentes philosophies économiques et leurs bases constituantes.
Harris, conformément aux politiques plus larges du Parti démocrate, chercherait probablement à resserrer les réglementations et à fermer ce qu’elle considère comme des échappatoires fiscales bénéficiant principalement aux investisseurs riches. Son approche des bourses Qozs et 1031 impliquerait probablement davantage de surveillance du gouvernement, de critères de qualification plus stricts et de limitations potentielles en fonction du revenu ou de la taille de l’investissement.
Trump, en revanche, maintiendrait ou élargirait probablement les deux programmes, les considérant comme des outils réussis pour la croissance économique et la création d’emplois. Son approche impliquerait probablement moins d’intervention gouvernementale et une éligibilité plus large, en mettant l’accent sur l’attraction de plus de capitaux dans ces véhicules d’investissement.
Impacts potentiels du marché
Le résultat des élections pourrait avoir des implications importantes pour les marchés immobiliers et les stratégies d’investissement:
- Sous Harris, nous pourrions voir une augmentation à court terme dans l’activité d’échange de 1031 alors que les investisseurs se précipitent pour conclure des transactions avant la mise en œuvre de nouvelles restrictions. À long terme, il pourrait y avoir un effet de refroidissement sur certains segments du marché immobilier commercial si 1031 avantages sont réduits.
- Avec Trump, le marché immobilier pourrait voir une utilisation continue ou accrue des échanges Qozs et 1031, potentiellement augmenter la valeur des propriétés dans les zones d’opportunité et le maintien de la vitesse actuelle des échanges de propriétés différées d’impôt.
- Les réformes potentielles de Harris au programme Qoz pourraient conduire à un changement dans les modèles d’investissement, favorisant peut-être les entreprises opérationnelles sur des projets immobiliers dans les zones d’opportunité.
- L’approche de Trump pourrait encourager à des prises de plus à long terme dans les zones d’opportunité alors que les investisseurs cherchent à maximiser les avantages d’exclusion des gains en capital du programme.
Il est important de garder à l’esprit, cependant, que les élections de novembre accordent également le contrôle du Sénat et de la Chambre en jeu. Les deux chambres du Congrès mettant en vedette des marges extrêmement étroites pour le parti de contrôle, et le 33 Sénat et les 435 se sont assis à gagner en novembre, il est impossible de prédire quel parti contrôlera les succursales exécutives ou législatives. Néanmoins, aucun candidat à la présidentielle ne trouvera leurs idées gagner beaucoup de traction si le parti d’opposition contrôle une ou les deux chambres du Congrès.
Conclusion
Alors que les deux candidats professent le désir de stimuler la croissance économique et la création d’emplois, leurs approches des Qozs et des échanges de 1031 diffèrent considérablement. Harris se penche vers la réforme et les restrictions, tandis que Trump favorise la maintenance ou l’expansion de ces programmes.
Les investisseurs et les professionnels de l’immobilier devraient surveiller de près les élections et ses conséquences, car le résultat pourrait nécessiter des ajustements de stratégie importants. Peu importe qui gagne, il est clair que les échanges Qozs et 1031 resteront des sujets chauds dans le débat en cours sur la politique fiscale et le développement économique.
Comme toujours, les investisseurs devraient consulter des professionnels de la taxe et du droit qualifiés lorsqu’ils prennent des décisions concernant ces stratégies d’investissement complexes. Le paysage politique peut changer rapidement, et c’est une bonne idée de rester informé des changements de politique potentiels qui pourraient avoir un impact sur votre portefeuille d’investissement.
