Si vous songez à acheter une maison ou à refinancer votre hypothèque, il est avantageux de savoir comment les hypothèques sont affectées par le taux des fonds fédéraux. Mercredi dernier, lors de sa réunion de septembre, le Federal Open Market Committee (FOMC) a réduit le taux des fonds fédéraux 50 points de base ou un demi-point de pourcentage – plus que prévu.
La Réserve fédérale ou «la Fed» est la banque centrale des États-Unis. Il établit également le taux des fonds fédéraux, qui est le taux d’intérêt que les banques se facturent mutuellement pour les prêts à court terme. Le taux de fonds de la Fed affecte également directement ce que les consommateurs paient lorsqu’ils empruntent de l’argent.
La Fed influence également les taux hypothécaires, mais ne les définit pas. Au lieu de cela, les taux hypothécaires sont affectés par des choses comme l’inflation, la croissance de l’emploi, une économie en rétrécissement ou en croissance et plus encore. La politique monétaire de la Réserve fédérale est également un facteur.
Le Federal Open Market Committee (FOMC) a déclaré lors de sa réunion de juillet 2024 que, bien que l’inflation se soit détentée au cours de la dernière année, elle reste quelque peu élevée. En réponse, la Réserve fédérale a maintenu le taux des fonds fédéraux inchangés dans une fourchette de 5,25% à 5,50%, un plus haut de 23 ans.
Mais mercredi, la Fed a choisi de réduire les taux pour la première fois en quatre ans. Le libellé de sa déclaration a changé par rapport à la réunion de juillet pour refléter qu’elle est préoccupée par la croissance plus lente de l’emploi au milieu de l’inflation.
Le taux fixé mercredi s’élève désormais à environ 4,9%, mais certains économistes pensent qu’une autre baisse de taux pourrait être avant la fin de l’année. Malgré cela, les prix des logements restent élevés, en partie en raison de l’inventaire inférieur continu sur de nombreux marchés.
La Réserve fédérale et les taux hypothécaires
Bien que vous ne puissiez pas prédire quand un événement inattendu choquera le marché, il est plus facile de faire une supposition éclairée sur les futurs taux hypothécaires en examinant la politique monétaire actuelle de la Fed. Dans un monde parfait, la Fed souhaite maintenir un taux d’inflation d’environ 2%. Cependant, l’inflation a été beaucoup plus élevée que cela depuis un certain temps.
Les prêts hypothécaires à taux variable, tels que les lignes de capital-actions d’Hélocs) et les hypothèques à taux réglable (ARM) voient généralement les taux diminuer après une baisse du taux d’intérêt de la Fed. Selon Freddie Mac, le taux moyen du bras au premier trimestre de mars 2024 a fluctué de 2,73% à 3,12%. Le taux HELOC planait autour de 4,3% à 4,4%, principalement plat.
Points clés à considérer:
- La Réserve fédérale établit le taux des fonds fédéraux, qui à son tour influence d’autres taux d’intérêt, tels que les hypothèques
- Les prêteurs hypothécaires tiennent compte de nombreux facteurs différents lors de la détermination des taux d’intérêt qu’ils facturent.
- Bien que les taux hypothécaires aient commencé à diminuer, ce sera un processus lent. Il est peu probable que nous constatons des taux moyens en dessous de 6% pendant un certain temps.
Ce que cela signifie pour les acheteurs de maison
Si vous envisagez d’acheter une maison mais que vous ne pouvez pas avaler des taux hypothécaires qui ont atteint 8% cette année, (une hypothèque de moins de 3% était possible il y a quelques années à peine), une baisse de taux de la Fed peut vous aider à prendre une décision en aidant à réduire vos versements hypothécaires au fil du temps.
La différence entre une hypothèque de 8% et une hypothèque de 3% sur le même prêt de 400 000 $ de 30 ans est de près de 1 000 $ par mois. Cela dit, vous devez gérer vos attentes. Il est douteux que nous constatons bientôt des taux hypothécaires de 3% disponibles pendant la pandémie.
En plus de réduire simplement vos paiements mensuels, des taux plus bas pourraient convaincre davantage de propriétaires de vendre. Cependant, cela peut également signifier plus de concurrence pour la même maison. De plus, l’augmentation de la demande et le manque d’inventaire pourraient augmenter les prix des maisons et éventuellement compenser les avantages de la baisse des taux.
L’impact d’une baisse de taux sur les taux hypothécaires fixes
Étant donné que le taux d’obligation du Trésor à 10 ans influence les taux hypothécaires à taux fixe et non le taux des fonds fédéraux, les propriétaires qui ont actuellement une hypothèque à taux fixe ne verront pas leur variation de taux d’intérêt indépendamment des mesures de la Fed. Cependant, les emprunteurs de demande d’un prêt à taux fixe peuvent verrouiller le nouveau taux pour la durée de vie de leur prêt, à moins qu’ils ne refinancent.
L’impact d’une baisse de taux sur les hypothèques à taux réglable
Les baisses de taux de la Fed sont plus étroitement liées aux hypothèques à taux réglables et aux HELOC. En effet, le taux sur une hypothèque à taux réglable s’adapte environ tous les six mois, donc si la Fed conserve des taux de réduction, votre paiement mensuel pourrait progressivement baisser. D’un autre côté, votre paiement mensuel pourrait progressivement augmenter si les taux d’intérêt augmentaient également.
Facteurs qui affectent les taux hypothécaires
Les taux hypothécaires sont affectés par de nombreux facteurs différents, tels que l’offre et la demande, l’inflation et le marché des emplois. Des facteurs personnels comme votre cote de crédit, le montant emprunté et l’emploi jouent également un rôle.
Facteurs économiques:
- Inflation. Lorsque l’inflation est des taux hypothécaires élevés a tendance à être élevés, bien que ce ne soit pas toujours le cas. Mais parce que l’inflation conduit souvent à l’achat des consommateurs, les prêteurs compensent la perte en fixant des taux d’intérêt plus élevés.
- Offre et demande. Lorsque la demande de maisons est faible, les prêteurs ont tendance à réduire les taux d’intérêt pour attirer les emprunteurs. À l’inverse, lorsque la demande est élevée, les prêteurs augmentent les taux d’intérêt car ils n’ont que tant de capitaux à prêter sous forme de prêts hypothécaires.
- Données de travail. Lorsque le marché des emplois reste favorable et que l’inflation tient au-dessus de l’objectif de 2%, la Fed n’a pas autant d’incitation à réduire les taux
- Fed Policy. Bien que la Fed ne fixe pas de taux hypothécaires, lorsqu’il ajuste le taux des fonds fédéraux, il affecte les taux hypothécaires et ce que les banques ont besoin pour facturer aux consommateurs de rester rentables.
La ligne de fond
Les taux hypothécaires sont maintenant à leur niveau le plus bas depuis février 2023, mais les prix du logement restent élevés, probablement en raison de la faible inventaire qui ne répond pas à la demande sur la plupart des marchés. Au 18 septembre, 2024, l’hypothèque hypothécaire à 30 ans moyenne est de 5,98%, contre 6,35% une semaine plus tôt.
Bien que les taux hypothécaires et le taux des fonds fédéraux prennent généralement la même voie, les taux sont largement liés aux actions de la Fed, aux attentes concernant l’inflation et à la réaction des investisseurs. D’autres prêts domestiques, tels que les lignes de crédit à domicile et les hypothèques à taux réglable, devraient s’adapter, comme ils le font généralement, dans les deux cycles de facturation après une variation des tarifs de la Fed.
