Pour ceux d’entre nous qui ont vécu la crise financière mondiale de 2007 et 2008, les leçons sont gravées de manière indélébile dans nos esprits.
Mais cela fait plus d’une décennie et nombre de ceux qui ont pu tirer le meilleur parti de ces leçons n’étaient pas encore à la maternelle. C’est pourquoi la résurgence du « prêt hypothécaire sans mise de fonds » est préoccupante.
Les prêts hypothécaires sans mise de fonds existent sous diverses formes depuis des années, mais vous devez généralement faire partie d’un groupe spécifique pour être admissible.
Par exemple, certains anciens combattants sont éligibles à des prêts sans mise de fonds depuis un certain temps.
Cette nouvelle hypothèque diffère en ce sens que les emprunteurs n’ont pas besoin d’appartenir à une organisation donnée pour être admissibles : il suffit de démontrer qu’ils ont un revenu suffisant et une cote de crédit suffisamment élevée.
Dans le cadre de ce plan hypothécaire, un acheteur de maison emprunterait 97 % du prix d’achat, jusqu’à 500 000 $, avec un prêt hypothécaire conventionnel. Ils emprunteraient alors 3 % sur une deuxième hypothèque, ce qui représenterait une mise de fonds pouvant atteindre 15 000 $.
Cette deuxième hypothèque ne nécessite aucun paiement et ne génère aucun intérêt. Cependant, il est dû en totalité immédiatement après la vente, le refinancement ou le remboursement de la première hypothèque.
À propos de la crise financière mondiale
Pour comprendre pourquoi cela est préoccupant, un bref rappel sur les causes de la crise financière est utile. L’année 2007 a commencé comme une période typique pour le marché immobilier et les banques qui ont accordé des prêts hypothécaires aux acheteurs.
La valeur des maisons augmentait depuis des décennies, ce qui a conduit de nombreuses banques à supposer que la hausse constante des prix de l’immobilier faisait partie d’une règle fiable plutôt que d’une tendance réversible.
Partant de cette hypothèse, les banques ont commencé à accorder des prêts hypothécaires à risque aux emprunteurs sans se soucier pratiquement de leur capacité à rembourser le prêt.
Le raisonnement était le suivant : en cas de défaillance d’un créancier hypothécaire, la banque pouvait simplement reprendre possession de la maison et la vendre à un prix supérieur au montant du prêt.
Cela a donné naissance à un programme de prêt particulièrement risqué et au nom coloré, l’hypothèque NINJA. Un prêt sans revenu, sans emploi et sans actif était exactement ce à quoi cela ressemble : une hypothèque accordée à des personnes au chômage et fauchées.
Les prêts hypothécaires à risque, et en particulier les prêts hypothécaires NINJA, semblent risqués parce qu’ils le sont.
Si l’hypothèse d’une hausse perpétuelle de la valeur des maisons avait été correcte, il n’y aurait eu que peu ou pas de conséquences pour les banques. Les emprunteurs auraient perdu leurs maisons, les banques les auraient vendues avec profit et les années 2007 et 2008 se seraient déroulées très différemment.
Cependant, la valeur des maisons a effectivement baissé, ce qui a amené les banques à détenir des prêts hypothécaires en souffrance sans aucun moyen de récupérer leurs pertes. Sans un plan de sauvetage de 700 milliards de dollars de la part du gouvernement américain, le système bancaire se serait en grande partie effondré, ce qui aurait causé un préjudice potentiellement irréparable à l’économie.
La crise financière a entraîné des changements dans la manière dont les banques accordent des prêts hypothécaires. N’étant plus suffisamment confiants pour accorder des prêts à qui que ce soit, ils ont recommencé à exiger des preuves réelles et vérifiables qu’un emprunteur potentiel serait en mesure de rembourser le prêt – une pratique qui se poursuit aujourd’hui.
Le problème est que si la nouvelle formulation du prêt hypothécaire sans mise de fonds devient populaire, cela pourrait indiquer qu’une autre leçon de la crise financière a été oubliée : il n’y a aucune garantie que les prix de l’immobilier augmenteront toujours.
Les propriétaires assument le risque
Contrairement aux prêts NINJA, l’hypothèque sans mise de fonds protège les banques car les emprunteurs doivent disposer de revenus, d’actifs ou des deux suffisants pour indiquer qu’ils sont susceptibles d’être en mesure d’effectuer leurs remboursements de prêt.
Il n’existe aucune protection de ce type pour l’emprunteur, ce qui signifie qu’un prêt « d’acompte » de 15 000 $ pourrait causer des problèmes importants.
Imaginons un scénario dans lequel les taux d’intérêt baissent par rapport à leurs niveaux actuels, qui sont d’environ 6,5 % à 7 % pour un prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans.
Même s’ils ne descendent qu’à 5 %, bien loin de la fourchette de 2 à 3 % dont nous bénéficiions il y a quelques années, il sera difficile de résister à la tentation de refinancer.
À un coût moyen d’environ 2 300 $ pour refinancer un prêt, une baisse de votre taux d’intérêt de plus de deux points de pourcentage pourrait permettre d’économiser un montant important.
Cependant, si vous avez un prêt hypothécaire sans mise de fonds, ces 2 300 $ seraient ajoutés au paiement de 15 000 $ pour apurer le prêt avec mise de fonds, ce qui rendrait le refinancement considérablement plus coûteux.
Si un détenteur d’hypothèque sans mise de fonds devait vendre sa maison pendant une baisse des prix de l’immobilier, cette hypothèque pourrait causer des problèmes encore plus importants.
Si la valeur de la maison a chuté à un point tel que le propriétaire perd de l’argent lors de la vente et est incapable de payer le paiement forfaitaire de 15 000 $, il pourrait faire défaut sur ce prêt, ce qui, parce qu’il s’agit d’une deuxième hypothèque, pourrait compromettre davantage la diminution du produit de la vente ou même déclencher une saisie.
Pour de nombreux emprunteurs potentiels, les risques l’emportent probablement sur les avantages.
Dans le contexte actuel de prix élevés des maisons et des loyers, il est compréhensible qu’il soit difficile pour beaucoup d’économiser la mise de fonds traditionnelle de 20 %.
Cependant, une réduction de la mise de fonds est possible grâce à divers programmes et offres.
Il existe plusieurs programmes de mise de fonds de 3 % : essentiellement les mêmes que le programme de mise de fonds nulle, à l’exception du fait que les 3 % proviendraient de l’épargne de l’emprunteur plutôt que d’une deuxième hypothèque.
Pour beaucoup, ce serait une option prudente. Même si 3 %, ce n’est pas beaucoup, c’est quand même suffisant pour donner aux emprunteurs une petite valeur nette de la maison qu’ils achètent.
Plus vous disposez de capitaux propres, plus vous êtes protégé des fluctuations du marché immobilier et plus vous avez de chances de pouvoir utiliser ces capitaux propres pour refinancer votre prêt hypothécaire en cas de baisse des taux.
Qui devrait envisager un prêt hypothécaire sans mise de fonds ?
Il peut sembler que je suis complètement opposé à une mise de fonds de 0 % sur une maison. Dans la plupart des cas, c’est vrai, mais dans certaines circonstances, l’effet de levier offert par des prêts à taux d’intérêt faible ou nul peut être utilisé pour gagner de l’argent.
Si vous avez économisé 15 000 $ pour votre mise de fonds, il pourrait être judicieux de contracter un prêt hypothécaire sans mise de fonds et d’investir plutôt votre épargne. Si vous pouvez obtenir un rendement plus élevé sur cet argent plutôt que de le donner directement à la banque, vous pouvez améliorer votre situation financière globale.
Cependant, vous devez faire preuve de discipline si vous choisissez de recourir à l’endettement de cette manière. Beaucoup contractent des prêts à faible taux d’intérêt dans l’intention d’investir leur argent, mais le dépensent plutôt pour améliorer leur style de vie en prenant des vacances ou en achetant de beaux biens.
Si une auto-évaluation minutieuse de vos habitudes financières suggère que vous feriez de même, il est probablement plus prudent de dépenser vos économies en mise de fonds pour une mise de fonds.
Quoi qu’il en soit, il est important d’être conscient de toutes les facettes de votre prêt hypothécaire, en particulier du risque que vous pourriez assumer.
Les implications de conditions hypothécaires spécifiques peuvent être difficiles à comprendre. Bien que tentants, les prêts hypothécaires sans mise de fonds comportent suffisamment de pièges pour qu’il soit important d’en souscrire un en étant pleinement conscient des facteurs de risque.
Pour être sûr de choisir le prêt hypothécaire qui vous convient, demandez à votre conseiller financier d’examiner les options avec vous.
Cet article a été écrit et présente les points de vue de notre conseiller collaborateur, et non de la rédaction de Kiplinger. Vous pouvez vérifier les dossiers des conseillers auprès du SECONDE ou avec FINRA.
