Au cours des trois dernières décennies, les retraités et les quasi-retraités ont afflué vers des communautés gérées – des copropriétés, des maisons en rangée et plus de 55 développements – recherchant des coûts prévisibles et une commodité de «verrouillage». Pourtant, aujourd’hui, une «triple coup dur» des évaluations de l’association des propriétaires (HOA) en hausse (HOA), de la montée en flèche des impôts fonciers et des primes d’assurance de pointe oblige les acheteurs potentiels – et leurs conseillers financiers – à repenser si une résidence secondaire s’inscrit toujours dans leurs régimes de tolérance aux risques et de revenu.
The Triple Whammy: Frais, taxes et assurance HOA
Dans de nombreuses communautés de style complexe, des hausses annuelles de frais HOA de 10% ou plus sont désormais monnaie courante. Dans le même temps, les primes d’assurance contre les ouragans et les incendies de forêt – une fois après coup pour les investisseurs de verrouillage et de légers – sont devenues alarmantes volatiles. Selon Insurify, le propriétaire moyen paiera 261 $ de primes d’assurance supplémentaires d’ici la fin de l’année; La Floride reste l’État le plus cher, avec des primes annuelles moyennes qui devraient atteindre 15 460 $ en 2025.
Les impôts fonciers continuent également de demander une pression à la hausse sur les coûts de propriété. Bien que les législateurs de la Floride aient débattu une réforme de l’impôt sur les biens, y compris l’élimination pure et simple, les réparations restent insaisissables. En conséquence, les coûts de transport combinés l’emportent de plus en plus sur les flux de trésorerie de la maison de vacances, en particulier lorsque les investisseurs considèrent les coûts d’opportunité dans l’environnement actuel de 4% du marché monétaire.
La crise d’assurance de la Floride et ses effets d’entraînement
Aucun État illustre mieux cette tempête parfaite que la Floride. En 2024, les fréquents ouragans de l’État de Sunshine – Helene et Milton à lui seul ont infligé plus de 100 milliards de dollars de dommages et intérêts – ont envoyé des primes des propriétaires à travers le toit. Près de 458 000 réclamations d’ouragan ont été déposées à l’échelle de l’État l’année dernière, et les catastrophes climatiques depuis 2020 ont coûté à la Floride environ 237 milliards de dollars, selon les National Centers for Environmental Information.
Face à des pertes de montage, 16 assureurs sont sortis du marché de la Floride depuis 2017 et 16 autres sont devenus insolvables. Au début de 2025, 34 des 67 comtés de l’État restent à un risque «très élevé» ou «relativement élevé» de dommages aux ouragans, selon la FEMA. Pour soutenir le marché, les législateurs ont assoupli les exigences pour les assureurs, mais de nombreux transporteurs rechignent toujours à un risque élevé, laissant les propriétaires pour épuiser des primes plus élevées et des options de couverture limitées.
Frais de HOA surtension: les zones métropolitaines côtières et de la ceinture de soleil mènent le pack
En 2024, les frais médians de HOA ont bondi plus fortement en Floride que sur tout autre marché américain majeur. Selon le Capitolist:
- Tampa: En hausse de 17,2% à 614 $ par mois (parmi les 43 plus grandes zones métropolitaines)
- Orlando: En hausse de 16,7%
- Fort Lauderdale: En hausse de 16,2%
- Miami: En hausse de 5,7% (médiane 835 $ par mois)
Ces augmentations de frais reflètent la hausse des coûts d’entretien, le financement de réserve différée et les nouveaux mandats de sécurité résultant des réformes réglementaires. Pour les acheteurs potentiels, le choc des autocollants s’installe – en particulier dans les communautés en bord de mer et de grande hauteur où des évaluations spéciales peuvent se présenter à six chiffres, et cela peut coûter 30 000 $ à l’avance pour rejoindre la liste d’attente.
Réformes réglementaires après le surfside: grands bâtiments, grandes factures
En juin 2021, l’effondrement catastrophique de Champlain Towers South à Surfside, en Floride, a tué 98 résidents et révélé des lacunes flagrantes dans les inspections et l’entretien de la condamnation. Depuis lors, la Floride a adopté une série de lois pour resserrer les cadences d’inspection, obliger les études de réserve d’intégrité structurelle et mettre à jour les exigences de protection des ouragans.
En tant qu’avocat immobilier Jordan Lulich, Esq. de Lulich et avocats, PA À Vero Beach, en Floride, explique: «Les condos plus anciens doivent désormais effectuer des inspections de jalons, coûtant souvent des centaines de milliers de dollars. Les développeurs rachetent parfois des bâtiments en difficulté pour financer les réparations nécessaires, mais l’activité de revente reste faible par rapport aux maisons unifamiliales.»
De 2022 à 2025, les législateurs de Floride ont:
- Inspections de jalons obligatoires pour les bâtiments de 25 ans et plus
- Études de réserve d’intégrité structurelle requises Tous les 10 ans (pour les gratte-ciel) et cinq ans (pour la mi-hauteur)
- Pouvoirs d’urgence élargis pour les associations de condos, permettant une action plus rapide sur les conditions dangereuses
- Code du bâtiment mis à jour et exigences de maintenancey compris des rénovations d’ouragan plus strictes
- Des agences locales imposées signalant des délais (d’ici le 1er octobre 2025) pour les structures dangereuses ou détériorées
Le résultat: certains propriétaires ont déjà fait face à des évaluations proches de 200 000 $ pour consolider les réserves structurelles, et les prêteurs ont resserré les directives d’emprunt pour les achats de condos. Dans le comté d’Indian River – Lulich’s Home Market – Les ventes de maisons unifamiliales ont augmenté de 12,9% depuis le début de l’année, tandis que les ventes de condos ont plongé de 17,8%. Les acheteurs de trésorerie dominent les transactions: 133 des 176 fermetures de condos au T1 2025 impliquaient des offres de trésorerie.
Mais ce n’est pas tout le malheur et la tristesse. «Sur notre marché, malgré l’augmentation des vendeurs canadiens, les taux de forclusion sont restés faibles par rapport aux récessions précédentes, et le marché immobilier global reste solide, grâce à la sensation de Vero Beach et à de faibles impôts fonciers», explique Lulich.
Stratégies d’adaptation: ce que font Hoas avisé
Partout au pays, les conseils et les développeurs se précipitent pour gérer la hausse des coûts. À Scottsdale, en Arizona, l’agent immobilier et le co-fondateur de l’Arizona, David Newcombe (qui préside également son tableau HOA de 217 membres) met en évidence plusieurs meilleures pratiques:
Des frais transparents et progressifs augmentent. Plutôt que de surprendre les membres avec une bosse de 20%, les conseils visent des augmentations annuelles plus petites et prévisibles (3% à 5%). Les propriétaires préfèrent la cohérence à la volatilité.
Étude de réserve régulière «Revues de bureau» et les inspections sur place tous les quatre à cinq ans. Newcombe cite une récente réparation de routes de 1 million de dollars qui aurait pu être partiellement budgétisé par une meilleure planification à long terme.
Structures HOA maître-subordonnées. Dans des communautés planifiées par la maîtrise comme 100 collines au McDowell Mountain Ranchoù réside Newcombe, les propriétaires paient des frais d’adhésion uniques (1% du prix d’achat) qui contribuent à maintenir des cotisations mensuelles plus faibles. Les frais de roulement – collectés lorsque les maisons changent de mains – génèrent souvent des revenus pour les réserves.
Investissement de fonds de réserve prudent. Au lieu de chasser le rendement, les conseils recherchent un solde entre la liquidité, l’efficacité fiscale et la préservation des capitaux. Les réserves sont destinées aux remplacements majeurs, et non aux opérations quotidiennes.
Optimisation de l’assurance. Bien que les communautés du désert n’aient pas encore vu de remises de Firewise, les conseils poursuivent des plans d’atténuation des incendies de forêt communautaires pour se qualifier pour les réductions de taux futures. À proximité, les propriétaires de la région de Phoenix paient 300 $ à 500 $ par mois en cotisation HOA; Certaines communautés collectent même des évaluations «d’adhésion» uniques.
La «troisième jambe»: frais d’assurance sur les condos et les maisons en rangée
Les primes de condo-assurance en Floride ont bondi de 40% en moyenne en 2023, selon un rapport de Naples, Realtor basé sur FL Ed DiMarco. Depuis 2020, certaines politiques au niveau de l’association ont plus que doublé. En 2024, l’assurance de condo annuelle moyenne coûte 2 500 $ à 3 500 $ contre seulement 1 000 $ il y a trois ans.
Les conducteurs comprennent:
- Nouvelles exigences d’inspection qui augmentent le risque perçu
- Litige fréquent les réparations de dommages-dommages, entraînant les transporteurs pour augmenter les taux ou quitter
- Événements météorologiques imprévisibles (inondations restantes de l’ouragan, vents violents, ponte de tornade)
Certains propriétaires ont vendu plutôt que d’épuiser l’onglet croissant. Pour les investisseurs, les flux de trésorerie négatifs sur une propriété de vacances – tirés par les cotisations, l’assurance et les impôts HOA – éliminent souvent tout revenu locatif ou prestation fiscale.
Une maison de vacances en vaut-elle la peine?
«Chaque dollar que vous attachez dans une deuxième maison pourrait gagner 4% ou plus dans un fonds de marché de l’argent», observe Ross Levin, fondateur de Investisseurs accrédités Gestion de la richesse. Si vous payez en espèces, titulez de 1% à 2% par an pour l’entretien, plus l’assurance, les taxes foncières et les services publics (environ 1% de la valeur de la maison). Avec un acompte de 20% et une hypothèque de 6%, les coûts de transport annuels peuvent dépasser 7,5% du prix d’achat.
Exemple: Une maison de vacances de 400 000 $ peut coûter plus de 30 000 $ par an pour maintenir – avant les meubles, l’aménagement paysager, les réparations ou les «jouets» comme les VTT ou les bateaux. Levin demande: Préférez-vous dépenser ce budget pour la location ou les voyages en famille?
Cinq étapes d’action pour le condo potentiel HOA ou les propriétaires
Demande et révise l’étude de réserve
- Obtenez le rapport d’étude de réserve le plus récent (et tout «examen de bureau» supplémentaire)
- Confirmer que la communauté a financé au moins 70% de ses exigences de réserve à long terme
- Recherchez des projets d’immobilisations à court terme prévus – toits, ascenseurs, routes – et demandez si des évaluations spéciales sont prévues
Comprendre les politiques et les plafonds à augmentation des frais
- Demandez au conseil d’administration ou à la société de gestion de partager l’historique des frais de rémunération du HOA au cours des cinq dernières années
- Déterminez si les augmentations de cotisations sont plafonnées par un pourcentage fixe ou approuvé par le vote des propriétaires
- Clarifiez comment les dépassements de dépenses sont gérés: le conseil d’administration prélèvera-t-il une évaluation spéciale ou appuyez sur d’autres réserves?
Examiner la couverture d’assurance et les coûts
- Obtenez une copie de la page de déclaration de politique de maîtrise et confirmez les franchises et les limites
- Demandez à quelle fréquence l’association se refait ou renouvelle son assurance et si la couverture parapluie est en place
- Déterminez quels périls sont exclus – inondation, tremblement de terre ou gouffre – et estimez votre risque
Évaluer l’environnement réglementaire local
- Si l’on considère un condo en Floride, confirmez la conformité aux lois sur l’inspection post-surfonds (inspections d’étape pour les bâtiments ≥25 ans, études de réserve d’intégrité structurelle)
- Dans les zones sujettes aux incendies de forêt, demandez si le HOA participe aux Firewise ou à d’autres programmes d’atténuation des risques
- Recherche une législation spéciale récente (par exemple, les nouvelles exigences du code du bâtiment, les rénovations d’ouragan) qui peuvent déclencher des évaluations supplémentaires
Effectuer une analyse financière et de marché approfondie
- Calculer les coûts totaux de charge: frais HOA + assurance + taxes foncières + services publics + entretien (1% à 2% de la valeur de la maison par an)
- Comparez les coûts de transport prévus avec les revenus de location potentiels ou les prestations à usage personnel
- Facteur du coût d’opportunité: si vous investissez votre acompte ailleurs (par exemple, un fonds de marché monétaire de 4%), pourriez-vous effectuer un rendement comparable ou meilleur?
En suivant ces cinq étapes – examiner les études de réserve, clarifier les polices de frais, vérifier l’assurance, vérifier les obligations réglementaires et gérer une analyse financière complète – les acheteurs potentiels peuvent prendre une décision plus éclairée sur le fait qu’un condo HOA ou une maison en ville s’adapte toujours à leurs objectifs de retraite ou d’investissement.
Astuce pro de David Newcombe
Les acheteurs potentiels doivent obtenir et lire soigneusement les documents directeurs de la communauté. Il s’agit notamment du CC&RS (alliances, des conditions et des restrictions), des règles et réglementations et des directives architecturales. Les résidents doivent vivre selon ces règles (qui comprendront également une limite sur la quantité de frais HOA peut augmenter chaque année). Si vous n’aimez pas les règles, n’achetez pas. Par exemple, vous ne pourrez même pas garer votre voiture dans une allée pendant la nuit ou installer un swing de jardin pour vos enfants.
États avec les primes d’assurance les plus élevées
Selon Insurify, ces 10 États devraient avoir les primes d’assurance les plus importantes en 2025, montrant la prime moyenne prévue, l’augmentation prévue et l’augmentation en pourcentage:
- Floride 15 460 $, 1 320 $, 9%
- Louisiane 13 937 $, 2 974 $, 27%
- Oklahoma 8 369 $, 607 $, 8%
- Colorado 6 630 $, 646 $, 11%
- Texas 6 522 $, 516 $, 9%
- Alabama 5 831 $, 386 $, 7%
- Nebraska 5 203 $, 478 $, 10%
- Mississippi 5 198 $, 389 $, 8%
- Arkansas 5 077 $, 588 $, 13%
- Kansas 4 782 $, 226 $, 5%
Est-ce le bon moment pour acheter une seconde maison?
La hausse des évaluations HOA, des impôts fonciers et des primes d’assurance s’est combinée pour rendre la possession d’une deuxième maison, en particulier en Floride et d’autres marchés à haut risque, plus chers et imprévisibles que jamais. Des lois sur l’inspection post-surfsive strictes et des pressions inflationnistes sur les coûts de maintenance et des entrepreneurs ont augmenté les cotisations HOA annuelles à deux chiffres dans de nombreuses communautés.
Pendant ce temps, les catastrophes liées au climat maintiennent les taux d’assurance élevées ou poussent les transporteurs hors des marchés de l’État. En conséquence, les acheteurs de fêtes potentiels sont confrontés à des cotisations mensuelles plus élevées, à des évaluations spéciales plus importantes et à des options de couverture limitées. Les investisseurs et les retraités doivent réévaluer si une résidence secondaire a toujours un sens financier dans l’environnement volatile d’aujourd’hui.
