La baisse des taux de la Fed de 25 points au début de novembre 2024 aidera les marchés de construction et de logement, bien que plus de coupes vous aideront. Les taux hypothécaires domestiques baisseront quelque peu, mais certains acheteurs veulent toujours attendre des taux plus favorables à moins qu’ils n’aient trouvé la maison qu’ils veulent et estiment que le risque de le perdre l’emporte sur un taux hypothécaire légèrement inférieur.
La Fed voit que l’économie américaine est presque à l’objectif d’inflation de 2%, mais aller trop loin sur les baisses de taux pourrait raviver l’inflation, ce qu’ils ne veulent pas faire. En outre, les investisseurs obligataires qui sont satisfaits des rendements à intérêt élevé des obligations et les marchés monétaires préféreront déplacer leur argent pour risquer sur des actifs comme les actions, la cryptographie ou d’autres entreprises plus risqué des années précédentes.
Le vrai défi est de savoir comment se déroulent les rendements des obligations du Trésor à 10 ans ainsi que d’autres facteurs qui pourraient avoir un impact sur les marchés du logement. En tant que déclaration générale, si les investisseurs et les prêteurs sont satisfaits du rendement du Trésor à 10 ans, ils préfèrent y garder leur argent en toute sécurité que de le risquer de choses comme des projets de construction immobilière, qui ont une liste de contrôle des choses qui pourraient aller bien ou mal ou mal .
Il est important de noter que si la Fed influence directement les taux à court terme, c’est le marché qui entraîne des prix à long terme des taux d’obligations en fonction de leurs perspectives et de leurs considérations de demande / de l’offre. Mais en général, lorsque les flux de trésorerie des obligations futures ne sont pas à leur goût, c’est à ce moment que les obligataires se tournent vers d’autres actifs plus risqués ou projets générateurs de flux de trésorerie (comme l’immobilier).
Bien que les flux de trésorerie du secteur de bureau aient été décimés par moins de demande en raison du travail à domicile et de l’intelligence artificielle ainsi que des licenciements, la demande du marché du logement est non discrétionnaire. Les gens ont besoin d’un endroit pour vivre, qu’ils louent ou achètent une maison. À mesure que la population se développe et que les économies locales ont de bons emplois bien rémunérés pour eux, les gens veulent généralement remonter l’échelle sociale. Ils veulent également que leurs enfants puissent acheter leurs propres maisons.
Malheureusement, comme les taux d’intérêt ont été augmentés par la Fed ces dernières années, moins de personnes sont enclines à s’inscrire à des hypothèques à long terme, surtout si leurs chèques de paie sont tendues par des prêts en voiture, en crédit et en étudiants ainsi que le loyer, la nourriture, l’épicerie et Bills d’énergie.
Les promoteurs immobiliers, notant à quel point les personnes louent des bureaux ou achètent des maisons avec des hypothèques, ont également réduit quelque peu dans certaines géographies sur leurs efforts. L’immobilier est fortement financé par la dette et de nombreux prêts ont un ratio de couverture de dette (DSCR), qui est calculé en prenant le résultat d’exploitation net et en le divisant par un service de créance total qui comprend le principal et les intérêts sur un prêt.
Ainsi, si le développeur gagne 1,5 million de dollars sur la propriété par an et que le paiement du service de la dette est de 1 million de dollars par an, le DSCR est de 1,5 pour cette propriété en vertu d’un prêt. Un DSCR de 1,2 à 1,25 est généralement la plage acceptable. Un DSCR plus élevé permet au prêteur et à l’emprunteur de bien dormir, tandis que tout ce qui est inférieur à 1,0 est problématique et pourrait déclencher certaines clauses de contrat négatives.
Il est important de noter qu’il existe d’énormes arriérés d’offres de logement dans de nombreuses régions, exacerbés par moins de construction qui s’est produite pendant les années pandémiques. Cependant, l’augmentation soudaine des taux d’intérêt a rendu l’achat de maison prohibitif pour beaucoup de ceux qui commençaient à peine à se remettre d’une diminution du flux de revenus pendant les années pandémiques ainsi que de l’inflation élevée provoquée par trop d’argent dans l’économie en raison des injections de trésorerie gouvernementales.
Maintenant que l’inflation commence à se rafraîchir et à aborder l’objectif de 2% de la Fed, tout le monde (sauf les détenteurs d’obligations) préfère que les taux remontent au point où les hypothèques deviennent abordables sur une base de paiement mensuelle. Des taux d’intérêt plus élevés, tout en bénéficiant aux détenteurs d’obligations, travaillent contre les acheteurs de maisons et les promoteurs immobiliers, car la dette la plus chère augmente la pression sur les deux.
L’industrie de la construction et du logement est un contributeur majeur à l’économie américaine et au produit intérieur brut (PIB). Les taux d’intérêt plus bas lui donneront à nouveau la vie car cela créera probablement plus d’acheteurs et de demande, plus d’incitations pour les développeurs et dégeleront un marché statique avec peu d’acheteurs et de vendeurs.
