Une famille maison de vacances n’est pas seulement un actif dans un bilan. C’est là que se déroulent les vacances, où les petits-enfants apprennent à pêcher ou à skier, et où les traditions et les valeurs familiales se transmettent presque autant que la propriété elle-même.
C’est exactement pourquoi une maison de vacances mérite sa propre planification, une conversation entièrement intégrée au reste de votre projet. plan successoral. Sans plan, une maison censée réunir une famille peut finir par avoir l’effet inverse.
Pourquoi une maison de vacances est différente des autres actifs
Une résidence principale a souvent un parcours relativement simple : elle est vendue ou une personne hérite. Une maison de vacances peut être plus compliquée car plusieurs membres de la famille peuvent s’attendre à la partager. Et « partager » une seule propriété entre frères et sœurs, cousins ou beaux-parents est rarement simple une fois que les propriétaires d’origine sont partis.
Certaines choses rendent les maisons de vacances particulièrement difficiles à planifier :
- Usage partagé mais inégal. Un frère ou une sœur peut nous rendre visite chaque été ; un autre peut vivre à l’autre bout du pays et l’utiliser rarement. Pourtant, les coûts et les décisions sont souvent censés être répartis de manière égale.
- Dépenses courantes. Taxes foncièresl’assurance, l’entretien et les réparations ne s’arrêtent pas au décès des propriétaires, et souvent les enfants ne savaient pas combien il en coûtait pour entretenir la propriété. Quelqu’un doit continuer à payer, et les désaccords sur qui paie quoi – et combien – peuvent rapidement devenir une source de conflits familiaux. Partager les chiffres réels liés aux dépenses est essentiel pour aider la prochaine génération à prendre des décisions judicieuses.
- Propriété hors de l’État ou du pays. Une maison de vacances située dans un État ou un pays différent de la résidence principale du propriétaire peut créer des considérations supplémentaires en matière d’administration de succession, d’homologation ou fiscale, selon la juridiction et le mode de propriété de la propriété.
- Valeur sentimentale vs valeur financière. Les membres de la famille ne sont pas toujours d’accord sur la question de savoir si l’objectif doit être de conserver la propriété dans la famille à presque n’importe quel prix ou de la traiter comme un autre bien pouvant être divisé ou vendu.
Qu’est-ce qui peut mal tourner sans plan
Les familles qui ne s’intéressent pas spécifiquement à la maison de vacances ont tendance à se heurter aux mêmes problèmes :
- Les copropriétaires ne sont pas d’accord sur la vente, la location ou la rénovation, sans aucun mécanisme pour briser l’égalité.
- Une branche de la famille utilise beaucoup la propriété tandis qu’une autre n’apprécie pas de payer une partie de l’entretien.
- La propriété se dilue au fil des générations à mesure que la propriété passe à davantage d’héritiers, chacun détenant une fraction de part plus petite, jusqu’à ce que la prise de décision devienne irréalisable.
- Un enfant se retrouve à gérer la propriété et à en supporter les coûts, sans autorité pour prendre des décisions importantes ou vendre la maison si nécessaire.
Le point commun est qu’il ne suffit pas de simplement décider qui obtiendra la maison. Un bon plan doit également déterminer comment la maison sera possédée, utilisée, payée et, éventuellement, vendue ou transférée.
Il n’y a pas une seule « bonne » réponse. La structure appropriée dépend des objectifs de votre famille, du nombre d’héritiers concernés et de la durée pendant laquelle vous espérez conserver la propriété dans la famille. Cela dit, quelques outils reviennent souvent dans ce genre de planification :
- Une confiance. Placer la propriété dans un fiducie révocable peut aider à le transmettre aux héritiers sans passer par l’homologation et permet aux propriétaires d’origine de définir des conditions claires sur la manière dont la propriété doit être utilisée, entretenue ou éventuellement vendue.
- Une LLC ou une entité familiale. Certaines familles placent la maison de vacances dans un société à responsabilité limitée ou société en commandite familialechaque héritier détenant une part de membre plutôt qu’un droit d’acte direct. Un gestionnaire peut être nommé avec le pouvoir de décision principal. Cela peut faciliter la définition de règles concernant l’utilisation et les rachats, et simplifier ce qui se passe si un héritier souhaite ultérieurement vendre sa part.
- Un contrat de copropriété ou d’utilisation. Qu’il s’agisse ou non d’une fiducie ou d’une LLC, un accord écrit expliquant comment la maison sera utilisée et payée est l’un des outils les plus pratiques disponibles. Il peut traiter d’un calendrier d’utilisation, de la répartition des dépenses, de ce qui se passe si quelqu’un souhaite se retirer et de qui a le dernier mot sur les décisions importantes, telles que des réparations majeures ou une vente.
- Stratégies de cadeaux. En fonction de la valeur de la propriété et du plan successoral plus large de la famille, cadeau un intérêt dans la maison du vivant des propriétaires pourrait être intéressant à considérer. Pour certaines familles fortement exposées à l’impôt sur les successions, des stratégies plus spécialisées, comme une fiducie de résidence personnelle qualifiée (QPRT)peut également être approprié. Ces stratégies peuvent avoir des conséquences importantes en matière de succession, de donation et d’impôt sur le revenu. Elles doivent donc être évaluées avec votre conseiller financier, votre fiscaliste et votre avocat spécialisé en planification successorale.
- Une conversation honnête sur la vente. Toutes les familles ne décideront pas de conserver la maison de vacances. Parfois, le plan le plus pratique consiste à vendre la propriété et à diviser les bénéfices, surtout si les héritiers vivent loin, ont des situations financières différentes, ont des relations difficiles entre eux ou n’ont tout simplement pas le même attachement à la propriété que les propriétaires d’origine.
Avant de décider de votre approche, il y a une question plus fondamentale à laquelle il faut répondre : La prochaine génération veut-elle réellement la maison ?
Les parents consacrent parfois beaucoup de temps et d’argent à créer une structure conçue pour conserver une maison de vacances dans la famille sans se demander au préalable si leurs enfants souhaitent la posséder ensemble. Un enfant peut chérir l’idée tandis qu’un autre préférerait recevoir d’autres biens. Connaître à l’avance les préférences de vos enfants peut façonner l’ensemble du plan.
La planification est bien plus que de la paperasse
Les documents juridiques sont importants, mais ils ne constituent pas la seule solution. Certaines des planifications et des conversations les plus efficaces se déroulent autour de la table de la cuisine, et non dans le bureau d’un avocat.
- Parlez à la prochaine génération avant de rédiger quoi que ce soit. Découvrez qui souhaite réellement conserver la propriété. Certains héritiers préféreront peut-être recevoir un montant d’actifs similaire plutôt qu’une partie de la maison familiale.
- Mettez par écrit vos attentes en matière d’utilisation et de dépenses. Même au sein d’une structure de propriété formelle, des attentes claires donnent aux membres de la famille un élément concret sur lequel s’appuyer lorsque des questions se posent. Certaines familles utilisent même une application ou un calendrier partagé pour réserver des horaires et suivre leur utilisation.
- Nommez un décideur ou un gestionnaire. Qu’il s’agisse d’un héritier, d’un rôle tournant ou d’un gestionnaire immobilier externe, quelqu’un doit avoir une autorité claire pour gérer les problèmes quotidiens.
- Revoyez le plan périodiquement. Les circonstances familiales changent. Les enfants se marient, déménagent ou ont leurs propres enfants, la situation financière évolue et la propriété elle-même peut devenir plus coûteuse à entretenir. Un projet qui avait du sens il y a 10 ans ne convient peut-être plus à la famille d’aujourd’hui.
Les plats à emporter
Une maison de vacances peut avoir une signification sentimentale qu’un actif typique n’a pas, c’est exactement pourquoi elle mérite un plan délibéré plutôt que l’hypothèse que « les enfants s’en sortiront ».
La bonne structure juridique – qu’il s’agisse d’une fiducie, d’une LLC, d’un accord d’utilisation ou d’une combinaison quelconque – dépend des objectifs spécifiques de la famille. Ce qui compte le plus c’est commencer la conversation tôt.
Commencez par discuter avec les personnes qui pourraient éventuellement hériter de la maison. Demandez-leur s’ils le souhaitent, comment ils envisagent de l’utiliser et s’ils sont prêts à partager les responsabilités tangibles et les coûts réalistes qui accompagnent la propriété.
À partir de là, vous pouvez élaborer un plan autour de ce que la famille veut réellement plutôt que de ce que vous pensez qu’elle voudra. Cette conversation peut en fin de compte faire autant pour préserver la maison de vacances familiale – et les relations qui l’entourent – que n’importe quel document juridique.
Cet article a été écrit et présente les points de vue de notre conseiller collaborateur, et non de la rédaction de Kiplinger. Vous pouvez vérifier les dossiers des conseillers auprès du SECONDE ou avec FINRA.
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