Les propriétaires avec des hypothèques à intérêt élevé devraient envisager le refinancement d’un taux plus faible lorsqu’il est logique, en particulier compte tenu des nouvelles récentes de la Réserve fédérale. La Fed a réduit son taux de 0,5%, soit cinquante points de base à 4,75% à 5,0% lors de sa réunion de septembre. Bien que ce soit une excellente nouvelle pour quiconque s’est enfermé dans une hypothèque avec des taux élevés, il est important de faire une pause. Avant de demander une nouvelle hypothèque, vous devez déterminer si cela vaut la peine de payer pour refinancer et déterminer quand vous serez même cassé – le point où les économies de votre nouvelle hypothèque dépassent les coûts initiaux.
Le refinancement de votre hypothèque peut vous aider à obtenir un paiement mensuel inférieur. Vous avez également la possibilité de modifier votre type de prêt et votre terme. Un refinancement de liquidités est une autre option de refinancement hypothécaire qui vous permet de convertir les capitaux propres en espèces. Cette somme forfaitaire pourrait payer une rénovation de domicile ou pour retirer une carte de crédit à intérêt élevé ou une dette de prêt étudiant.
Les taux hypothécaires chutaient déjà de leur sommet de 7,39% en mai. Pour les propriétaires qui cherchent à refinancer, le taux d’intérêt de refinancement fixe moyen de 30 ans est de 6,28%, en baisse de quatre points de base par rapport à il y a une semaine., Selon Bankrate.com.
En juin 2024, environ 4 millions de prêts en circulation ont été créés pendant la période de taux d’intérêt élevés en 2023 et 2024. Une fourchette estimée à 579 milliards de dollars de prêts a un taux d’intérêt dans la fourchette de 6,75% à 7,5%, et 157 milliards de dollars supplémentaires de soldes de prêt sont à 7,5%, selon National Mortgage Professional. « Beaucoup de ces prêts de ces années sont probablement déjà« en argent »pour un refinancement de taux inférieur ou seront parmi les premiers en ligne à demander un refinancement si les taux d’intérêt baissent à 6% ou en dessous», explique l’économiste de Corelogic Yanling Mayer.
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Le coût du refinancement de votre hypothèque
Lorsque vous refinancez votre hypothèque, vous obtenez une toute nouvelle hypothèque avec un taux d’intérêt inférieur, peut-être une durée de prêt différente et potentiellement d’un autre prêteur. Cette nouvelle hypothèque rembourse votre prêt d’origine.
Les frais de clôture de refinancement sont les frais et dépenses liés au remplacement de votre solde hypothécaire existant par un nouveau. Ils incluent généralement plusieurs des mêmes frais que vous avez payés lorsque vous avez fermé pour la première fois sur votre prêt immobilier.
Les coûts de clôture moyens nationaux pour un refinancement d’une maison unifamiliale étaient de 2 375 $ sans taxes ni frais d’enregistrement, selon les dernières données de 2021 données de ClosingCorp (qui fait maintenant partie de la logique de base.) Les frais augmentent généralement entre 2% et 5% du montant du prêt, selon les données de Freddie Mac.
Voici huit types de coûts de clôture que vous pouvez vous attendre lorsque vous refinancez votre hypothèque:
- Frais de demande: 75 $ – 300 $
- Origination et / ou souscription: 1% – 1,5% du principal prêt
- Frais d’avocat / règlement: 500 $ – 1 000 $
- Frais d’enregistrement: 25 $ – 250 $ selon l’emplacement
- Frais d’évaluation: 25 $ – 250 $ selon l’emplacement
- Frais de vérification de crédit: 25 $
- Services de titre: 300 $ – 2 000 $
- Frais d’enquête: 140 $ – 400 $
Vous pourriez être en mesure de réduire vos coûts de clôture de refinancement en augmentant votre pointage de crédit, en réduisant votre charge de dette globale et en achetant le meilleur prêteur. Si vous travaillez avec la même compagnie d’assurance de titres, vous pouvez demander un taux de réédition réduit.
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Impact du refinancement pour un taux inférieur
Qu’il s’agisse ou non de refinancer votre hypothèque est principalement basée sur la question de savoir si les coûts initiaux du refinancement et la période que vous avez l’intention d’occuper les travaux à domicile ensemble pour réduire vos coûts mensuels et rendre le refinancement rentable. Cela vaut généralement la peine de refinancer si vous pouviez réduire votre taux actuel de 1%.
Ceci est calculé en additionnant tous les coûts de clôture de refinancement et en déterminant combien d’années il vous faudra pour compenser ces coûts avec les économies de votre nouveau paiement hypothécaire par rapport à votre précédent. Le refinancement est plus logique si vous prévoyez de rester dans votre maison plus longtemps que le seuil de rentabilité. Sinon, vous pourriez potentiellement perdre de l’argent.
Vous pouvez calculer vos propres économies potentielles en utilisant la calculatrice de refinancement hypothécaire de Kiplinger et déterminer quel taux vous aidera à accéder à votre panne de seuil de rentabilité.
Jetons un coup d’œil à deux exemples de l’impact des taux inférieurs sur les paiements mensuels. Nos scénarios comprennent un solde de prêt de 400 000 $, un taux hypothécaire de 6,5% et des coûts de refinancement de 2%. Comme le montre le tableau ci-dessous, une baisse du taux hypothécaire de 1% contre 0,5% se traduit par un seuil de rentabilité très différent, grâce à l’assistance de crise du rapport du rapport hypothécaire.
| Refinancement pour un taux inférieur de 1% | Ligne 0 – cellule 1 | Ligne 0 – cellule 2 |
| Ligne 1 – cellule 0 | Solde du prêt | 400 000 $ |
| Ligne 2 – cellule 0 | Taux d’intérêt actuel | 6,5% |
| Ligne 3 – cellule 0 | Nouveau taux d’intérêt | 5,5% (-1%) |
| Ligne 4 – cellule 0 | Économies mensuelles | 257 $ |
| Ligne 5 – cellule 0 | Coûts de clôture | 8 000 $ (2%) |
| Ligne 6 – cellule 0 | Durée de la pause période | 31 mois (2,6 ans) |
| Rangée 7 – Cell 0 | Cela en vaut la peine? | Si vous gardez le prêt 2,6 ans ou plus |
| Refinancement pour un taux inférieur de 0,5% | Rangée 8 – cellule 1 | Rangée 8 – cellule 2 |
| Ligne 9 – cellule 0 | Solde du prêt | 400 000 $ |
| Ligne 10 – cellule 0 | Taux d’intérêt actuel | 6,5% |
| Rangée 11 – cellule 0 | Nouveau taux d’intérêt | 6,25% (-0,5%) |
| Rangée 12 – cellule 0 | Économies mensuelles | 122 $ |
| Rangée 13 – cellule 0 | Coûts de clôture | 8 000 $ (2%) |
| Ligne 14 – cellule 0 | Durée de la pause période | 65 mois (5,5 ans) |
| Rangée 15 – cellule 0 | Cela en vaut la peine? | Si vous gardez le prêt 5,5 ans ou plus |
Le refinancement d’un taux inférieur de 0,25% n’est généralement pas recommandé, mais cela pourrait valoir la peine si vous pouvez refinancer pour consolider des dettes à intérêt élevé, avoir un prêt jumbo avec des taux d’intérêt nettement plus élevés ou passer d’une hypothèque à taux ajusté à une hypothèque à taux fixe.
« Le prochain mouvement de la Fed aura un impact direct sur toutes les hypothèques (armes) à taux ajusté existantes qui sont sur le point de quitter leur période de grâce initiale avec le potentiel de choquer un propriétaire qui a emprunté pendant la période de taux d’intérêt bas avant 2022. Alors que les armes passent la période fixe, ils s’adaptent généralement chaque année avec un plafond pour la durée de vie de l’hypothèque. Le bénéfice car leur ajustement à la hausse allait probablement frapper le plafond de réglage. «
Options de refinancement avant le seuil de rentabilité
N’oubliez pas que la «rupture même» avec vos coûts de clôture n’est pas le seul moyen de déterminer si un refinancement en vaut la peine. Un propriétaire qui prévoit de déménager ou de refinancer à nouveau avant le seuil de rentabilité pourrait opter pour un refinancement sans clôture ou des coûts de clôture de clôture dans le prêt de refinancement.
Le refinancement sans clôture signifie généralement que le prêteur hypothécaire couvre une partie ou la totalité de vos frais de clôture, et vous payez un taux d’intérêt légèrement plus élevé en échange. Si vous économisez encore suffisamment par rapport à votre prêt hypothécaire existant, cette stratégie peut toujours être payante. Cela peut être une situation bénéfique pour les emprunteurs qui prévoient de conserver leur nouveau prêt pendant quelques années.
Vous pouvez également enrouler les coûts de clôture dans le prêt de refinancement. Si vous êtes en espèces pauvres et que vous allez conserver le prêt pendant plus de quelques années, le roulement des coûts de clôture dans le montant du prêt peut être plus abordable qu’un prêt sans clôture avec un taux d’intérêt plus élevé.
Prendre la décision de refinancer
Lorsque vous décidez de refinancer, regardez attentivement tous les chiffres et comment ils ont un impact sur vos coûts mensuels. Vous devez également prendre en compte les coûts de la durée du prêt ou la période où vous avez l’intention de vivre à la maison si vous prévoyez de vendre à court terme. Parce que si votre nouveau taux d’intérêt n’est pas suffisant, vous pouvez en fait payer plus d’intérêt à long terme parce que vous le payez plus longtemps.
L’évaluation de l’impact de votre cote de crédit sur le coût de votre nouveau prêt peut également vous aider à déterminer le bon moment pour refinancer. Lorsque vous ne pouvez pas être admissible à un taux d’intérêt inférieur au taux de votre prêt actuel, envisagez d’améliorer votre pointage de crédit avant de postuler.
